我是纪威特，西海岸10年房产人（威城），目前在贝壳做房产销售，之前在链家做总结。职业不是主播，是房产经纪人。有问题可以在直播间一对一沟通，需要电话沟通可以点左上角头像发手机号，明天联系沟通购房问题，也可以私信主播十一位手机号获取资料包。
现在黄岛买房要么双亏，要么双赢。双赢是买对房子住着舒服卖房也开心；双亏是钱也花了住着糟心卖价更糟心。当前楼市已从遍地黄金阶段变为沙里淘金，需要在众多沙子里找小金块小钻石。买房最大的坑不是多花三万两万，是不知道硬伤是什么。外面看房介绍都是讲好的不讲缺点，真正影响居住感受和未来价格的是差在哪儿。
第一句八个字：人无我有人有我优。别人没有的我们有，别人有的我们更好。比如理想D、影都一号周边配套一般却能涨价，而长江路、唐岛湾、胶南核心位置却在降价。第二句：买任何房子前要想清楚未来价格会被小区内部哪些因素拖累。第三句：小区外部是什么在虎视眈眈。拿出把小时时间把这三句话想清楚，踩坑几率极小，未来有价值几率极大。
月亮湾和浪琴海是现在能迷惑人的小区，品质还行、楼龄不算太老、户型物业环境都行。但用十年以后眼光看，今天能看上是因为楼龄没到二十多年，再住十年后就是二十多年小区，未来卖给别人时大家看不上。这类小区买当下没问题、住当下也没问题、未来卖有问题。核心区老破小也是未来最先被淘汰的产品，月亮湾套餐完全不推荐入手。
唐岛湾君汇是实打实好产品，小区都是一百五十平起的纯改善面积段，这种面积段会导致未来二手房供应量小，因为一百五十平对大多数家庭短时间不至于换房。再加上地段不错、书包够、品质不错、产品纯粹，比较值得入手。改善产品反而更推荐，刚需产品一旦有大面积非常难卖，改善产品一旦有小面积也是缺陷。
灵山湾已经起飞，所有东西都落地了，日常所需衣食住行都有，人气旺盛。融川茂吃饭中午晚上排队。灵山湾环境好、配套好、密度低、房子开发建设比较晚。灵山湾片区一百三预算推荐影都三期和华润乐府。买王家港和灵山湾，如果不设计书包或者能接受灵食安岸，更建议买灵山湾，第一未来有价值，第二同样价格灵山湾房子比王家港好一大截。
整个灵山卫大部分小区都是韭菜园，鱼龙港湾是韭菜园里比较差的小区，买这儿不如买新都会府、天宇华苑、建邦等。韭菜园就是总坑人的板块，割了一茬又一茬。预算八十内在灵山卫东边有很多选择。灵山卫有好房子但好房子建错地方了，灵山秀水放唐岛湾能卖两万多一平，放这儿就不行。
中海房子如果离学校近这边一万七八，离学校远的这边一万九。王家港和灵山湾中海对比看预算需求和现房期房、毛坯精装、大高层还是洋房小高层情况。
1. 名嘉荷府：去年判断要降价，当时想着降六七千很多了，交房后实际降了一万四。核心问题是不该跟回迁混在一起，不该出现八十多平套二。 2. 大华紫悦府：买叠拼没问题，买高层楼间距太近，晚上饿开窗能闻邻居做的饭，低楼层千万不要买，未来没流通性。 3. 诺莎湾一到五期都不推荐，诺莎万园是亏成负数的典型。 4. 东方华庭：实际叫东方华水，地方多年一直积水，下雨天开车来一趟就知道为啥叫车船使用税。 5. 海棠湾：毁在物业上，不推荐。 6. 月亮湾：不推荐，是迷惑型小区代表。 7. 浪琴海：不推荐，和月亮湾一个状态。 8. 华北投：不好没价值，未来大概率资不抵债。 9. 金茂月星星云：西客站属于三十年前动画片状态，肯定是深坑，不要陪着板块共成长。 10. 风和丽景：小区很一般，单元门两年前就关不上，物业不作为。 11. 风和日丽：天天说差但比假日风情好一些。 12. 胶南新华园：可以研究但不要指望未来特别大价值。 13. 中铁板块：一直不推荐，不是房子不好，是板块供需不平衡问题。 14. 濠北头：不推荐，整个湘江路大家远离一些。 15. 珠山文苑：不研究跟村里相关的房子。 16. 华裕糖城：不行，属于上一代产品，不该出现小面积户型。 17. 凭海临风：不推荐。 18. 信达：太中庸没有明显长板短板，不推荐。 19. 海上罗兰：不推荐，小面积占比太高。 20. 江山艺境：之前行现在不行，有两个强劲竞争对手。 21. 万德福：没品质。 22. 假日风情：太偏小众，不如风和日丽。 23. 昆仑首府：质量没问题，客厅开间小，再等等可能更实惠。 24. 海信星海湾：洋房一万多但没什么房子在售，选小高不选高层。 25. 青岛小镇：二期小叠拼不能买，其他都还行。 26. 泰华花园：之前不行现在也不行。 27. 秀兰喜悦山：实际是苦月山，业主不喜悦买完也不会喜悦。 28. 汉章：没问题，考虑书包考虑地铁都可研究一期二期。 29. 印象河：可以研究但不要指望未来特别大价值。 30. 润府未来：有价值。 31. 龙玺二期：价格不咋降了因为卖的差不多，竞争对手不多。 32. 隆基家园：不推荐这小区。 33. 海谊湾派：是长江路为数不多的七十年产权小区，地势高，但户型、环境、物业做的不太好。 34. 康大喜悦府：养老合适，小区环境不错，学谢学府价格不贵，前两个月搞活动出来价格确实实惠。 35. 盛世府邸：整个保税区能买房子不多，就研究万科保利。 36. 清城汉章：考虑书包考虑地铁都可研究。 37. 漫山兰亭：小区品质没问题，南边卖的贵也好卖北边卖的便宜也好卖。 38. 招商蛇口商家中心：不错可以研究，看看能不能接受东西厅户型。 39. 锦绣城：价格不稳定。 40. 海信阳光里：可以研究。 41. 海信灵山卫：自住可以买。
灵山湾路南路北都有好书包，北侧是中小九年一贯制，南侧是西海岸中学。实验板块看预算，预算够买好点多住几年；预算不够也能买但买完报名越快卖越好。如果能接受买完就卖有魄力这是最安全的，虽然花税费但从几年看最安全。等孩子上完三年再卖也没问题，但不能持有很多年。
1. 村里的房子不能买（带院的能买养老），固有观念是养鸡养鸭养大鹅、邻里关系不好相处、建筑质量不好。 2. 朝阳山社区不推荐不要买村里房子。 3. 中德板块远离没价值，假日风情、绿色田园等中德小区未来不好卖是板块问题不是房子问题。 4. 鱼龙港湾不推荐。 5. 长江路东方花园东西区太老旧不能看。 6. 东方影都一号不自住就现在卖，虽然过几年价格大概率没什么影响但可以算卖房钱放哪儿的收益和贷款利息成本，不住卖掉至少不亏。 7. 乳山银滩价两三千的房子不推荐考虑。
有需要的朋友可以点左上角头像发手机号给主播，明天一对一沟通。可以领取资料包包含一百一十个热点楼盘缺点缺陷点评、四十页国土空间总体规划、第六版买房指南。资料包相当于婚前体检表，写清哪个是回迁、哪个临路有噪音、哪个物业差，未来出手难点贬值因素都有。主播重点看的是小区体量过大导致价格踩踏、小区有大量套一套二户型等从业十年视角的缺陷问题，不是暗卫这种小缺点。每天基本六点多才回公司，没太多时间微信文字沟通，建议电话十分钟二十分钟把市场情况和需求聊明白。
王家港附近目前没有新盘，都是次新房，比如清城汉章、天悦华府就是次新房。如果要新房也算新房的话买套二行套三不行。影都学府三期未来行情应该往下走。
🎯 Hermes 点评