今天重点讲西海岸核心地段的低密社区。最近卖得比较好的是135平户型,总价大概140来万。如果你的预算在150万以内,想买核心地段、楼下就是幼儿园、小学和初中的房子,可以关注前面一二三号楼。这家企业是合资开发,平时价格很难调整,这次拿出来部分房源做调整,我觉得应该下手。因为它本身价格调整的机会不多。如果预算只到150左右,完全可以考虑130多平的房子。今天在直播间,我们争取一次把你的需求讲清楚。前三栋楼一二三号楼,1号楼边户是135平,中间户114平。135平边户大概在150万左右,看海效果特别好,户型结构比较好。中间户114平也是三室两厅,但空间尺寸小一些。我建议买第一排135平东西边户,这种房子看海效果特别好。后面有140多平甚至166平的,都在小高层上面。说实话不是特别建议,因为167平的房子总价还挺高的。如果你现在想考虑靠滨海路比较近、交通方便、地段好、还有海景加持的,中海江山樾项目可以去看看。
如果预算往上拔到170万左右,选择余地就更大了。包括影都一号一期,170万基本可以买个小高层。小高层三室两厅两卫住着特别舒服,17层的小高层,整个影都一号一期可以叫做硬通货。只要价格稍微松动一点点,它的流通性一点问题没有。在西海岸买房有任何问题,都可以来直播间聊。
感谢关注。婷哥做地产做了14年,第一份工作在海信做了5年,后来在融创待了6年,所以重点关注西海岸市场。西海岸这边的楼盘,从薛家岛、唐岛湾、长江路,包括开发区、灵山湾、胶南新城、古镇口片区都比较了解。在西海岸买房,买对房先问问婷哥,毕竟做了这么长时间。解答得比较好可以给婷哥点点关注,解答得没那么好也就耽误两分钟。
有粉丝问临湾润城116平户型九号楼九楼,如果你想问具体价格,我现在不好给你回答。为什么?因为我完全可以给你报一个拿不到的价格来吸引你,但我不那么做。可以考虑买。临湾润城本身在胶南新城属于纯低密社区,10个纯低密社区。未来的话高层没那么受喜欢,一般换房子再买房子会买小高层或者洋房为主,这家基本都是洋房,9层、10层、11层,属于洋房社区。洋房和高层得房率不一样,洋房得房率高一些。如果140多万买这个房子,价格非常合适,买没问题,买就完了。
有粉丝预算160到170左右,看尚嘉中心140平,公摊蛮高的,昨天问171,七楼。这个房子总价在170多万,公摊比较高,正常的话使用面积在110平左右,确实有点高。140平总价170多万,正常来讲不应该这么高,因为正常得房率没那么高。140平使用面积110多,客厅开间也比较小。这个房子开发商比较扛,价格不松口。但我给你个实在话,你今天点小风车,我可以帮你谈到160多万。
有粉丝问金茂九顶山后续金茂还拿地吗?会有更大点的户型吗?海信的户型升级了,做了270度拐角窗,落地窗。之前也有粉丝问九顶山还有更大户型吗?我认为金茂在九顶山这块再拿地可能性不大了,具体要看土拍情况。如果金茂继续拿地,做大户型可能性比较大,因为目前九顶山的户型集中在120-140平,如果做160-180平,溢价空间会更高。
有粉丝问海信户型出来了么?海信的户型应该可以。还有粉丝说自己住悦华里的户型不咋滴。海信户型这么好了么?确实不错。多少钱看看能不换得起。这块多大面积?赠送的么?109使用面积多少?买109平就可以,挺大的。海信的户型直接对标市北的项目,做了270度拐角窗、落地窗,109平做了6米5的客厅开间,主卧3米5,次卧3米2,进深将近6米,很舒服。
有粉丝问华润云府怎么样?这个项目在古镇口、海洋智区那一带,性价比一般,主要面向刚需和刚改客户,户型设计中规中矩,得房率正常水平。如果你的预算在200万以内,可以考虑,但不是最优选择。西海岸核心地段这个价位可以看看其他项目,如果你主要考虑学区,可以重点看看唐岛湾君汇,那边的教育资源更优质。
这个是电梯厅?赠送的么?这么大块面积。大多数市面上的电梯厅就在一小块区域可以用,但是海信不一样,这一块能给你用,而且海信做了凹槽可以做柜子,还给你做了洗衣机上下水。这就是为什么同样的一梯一户,海信做出来跟别人不一样。因为海信是正儿八经踏踏实实做产品的,我不仅要有,我还要好。别人没有的东西我要有,别人有的东西我更好,这是海信做产品的一个理念。一梯一户电梯厅你能用,我的面积比你更大,这就是海信做产品的不一样。
金沙滩这个房子会所好、配套好、海景好、品质好、物业好、户型好、得房率高,最后四套,价格合适。如果说五十岁之后我一定会考虑这个小区,而且我奔着小区洋房去买一套。为什么?养老需要一个好环境,我下楼就往金沙滩走一走,心情也不一样。你来开发区开车过来、旅游过来,我楼下就是大海。三百万左右能上抓紧时间上车,洋房剩的不等人。这个户型你们喜欢吗?看完之后很哇塞,都是落地窗,拐角窗落地窗,海信做房子做的品质杠杠的。二百五十万难啊,太难了,先给婷哥点小风车,我给你去看看价格,砍不下来我们买别的,砍下来咱就买。
有粉丝问金茂和这个对比,保值来说哪个更好?金茂九顶山和海信各有优势。金茂九顶山的优势在于品牌溢价和产品力,保值属性强,适合长期持有。海信的优势在于户型设计和实用户型,居住舒适度高,适合自住客户。如果考虑保值,金茂九顶山更优;如果考虑自住舒适度,海信更优。
预算270万左右考虑119平,预算350左右考虑134平、137平,预算400多考虑166平、188平,预算800多万考虑260平空中别墅。260平看海景,我在崂山买不了这种户型。六米八客厅开间,有几个别墅能做六米八?一层一户一层一户,六米八的客厅开间,这种房子传世也好、流通也好,你没得选。一号楼清盘了,五号楼现在还有6套房源,海绿特花园五号楼最后6套了,一层一户空中别墅,六米八层高。你传世也好,后期流通也好,你没得选。如果预算不到300万,200来万想上车,119平七号楼、十号楼也能看海。119平目前最后4套房源搞活动,300万左右可以考虑。三百左右重点讲一下预算范围内的哪些小区,7号、10号都可以考虑。
为什么119平能做套三也能做套四,在市面上很少见。119平套内面积就119平,客厅开间6米5完胜很多市面上的户型,主卧3米5,次卧3米2,进深将近6米,很舒服。不仅开间舒服,进深舒服,价格也很合适。一个房间两个房间,北向有三个房间。另外这个地方做了个多功能空间,4个房间,厨房门可以往这边开,做了4个房间多功能房间,可做三可做四。300万左右,海信金沙滩无敌,海信的品质不用担心,户型很方正。在北方追求方正,多放转角户型你看那好吗?一梯一户这地方有上下水,从6米5客厅开间,而且电梯厅比大多数项目大,海信的电梯厅,你看很多人都说一梯一户,一梯一户也分,使用率怎么样。大多数市面上的电梯厅就在一小块区域,但海信这一块能给你用,做了凹槽可以做柜子,还做了洗衣机上下水。这就是海信做产品的不一样。别人没有的我要有,别人有的我更好。
样板间啥时候开?9月初差不多吧。现在不是封顶在卖吗?讲的户型,讲的119平,讲的样板间,我这边卖了好几套,包括260平的样板间1300万也是我们卖的。样板间也是我们团队卖的。
143平做了标准的三南向,客厅开间可以做到6米1。主卧3米6,次卧3米3,次卧3米2。143平套内面积和唐岛湾君汇168平基本上一样,这就是为什么说四代宅得房率高一些。143洋房和168高层,套的面积基本上是一样的。
金沙滩的小区规划,二期的时候看海就比较难了。现在从这边是一期,这边是二七位,后面是二期。二期看海的位置就稍微弱了一点点,不如一期看海的位置好。预算来到300多400多,不妨来看海信金沙滩。尤其养老,现在五十来岁想买海景房、养老房、好物业、好环境、好开发商好品质,买一个省心、私密、安静,这个时候不妨来看看海信金沙滩。如果对配套、学区、上学还有刚性需求,这个项目不适合我们。
首先做了5000平米的会所,所有免费的KTV、台球厅、瑜伽室、健身房、篮球场、网球场、羽毛球,家宴通通都免费,这就是海信金沙滩的魅力。地下车库做的是星空顶,完全星空顶。人脸识别,一梯一户梯控,后期小区连进单元门都不好进,单元门都是电动刷脸。不刷脸电梯门都进不去,不刷脸每个楼层你摁不了。车马厅、健身房、KT,不是有,是大的问题。篮球场有6个篮球框,有标准的全场也有半场。台球桌也不是简易的,是高档的。茶室、KTV灯光音响环绕声6个音响+投影仪。健身房都是免费的,有氧运动都有。车库每个车位上的区域都是星空顶,艺术拼接,虽然好房子是不一样,就是贵到理,但现在价格还合适,300万左右就能买。
今天晚上没点关注点点关注,我的直播间很简单,能帮粉丝谈低价,能帮看好房。14年的功力14年的经验帮大家,第一不要再踩坑。因为我第一份工作海信5年,海信的老领导、营销总是我当年的同事,直接领导现在是海信的副总裁,好楼层好价格我能做到,因为对海信比较了解。第二份工作融创6年,带团队卖房子,灵山湾卖了很多。买每个小区都会全力以赴帮你砍价,哪些能看海、哪些有不利因素、哪些楼座被遮挡、哪些是社会影响的都给你说。开发商一般不会光明正大告诉你的不利因素,我会告诉你。话不能说那么满,没有帮你砍下来可以不找我。价格这块搞下来,开发商搞价格是有技巧的,新房二手房都有技巧。预约小风车,预约好之后帮你谈谈价格。
唐岛湾君汇和海信金沙滩该怎么对比?如果是为了度假养老、纯改善、不考虑配套情况下,买海信金沙滩圈层更高一些,市区的客户也比较多一些。如果对配套要求比较高,在开发区居住习惯想买个好地段,这个时候不妨看看唐岛湾君汇。唐岛湾君汇现在已经交房了,密度可能比金沙滩要高,舒适度肯定不如海信金沙滩,因为它本身就是高层。这个小区卖得慢的原因很简单,价格不松口,也没法松口。因为小区里大多都是开发区比较有能量的客户,最小150平起步,150、168平。一期基本卖得差不多了。168平大概400出头能卖,楼层稍微有点矮,破400是有机会的。168平卖的比较多,新房二手房168平比较多,可以对比海信的143平。137平现在几乎没房源,143平还可以看。188平的户型和海信143平户型特别像,这两个房子可以对比着看。201平做了拐角窗,168平的精装修基本都是进步品牌美诺、西门子。唐岛湾君汇168平和金沙滩143平,套的面积基本上一样的,这也是为什么四代宅得房率要高一些。
如果预算来到400多万,买唐岛湾君汇其实比较吃力,不如看看旁边后边有个海信君悦。海信君悦楼下就是实验中学东校区,前面视野500米。海信君悦顶楼有个230平的房子,层高3米6,总体层高都是3米6。这边还有露台赠送,露台是完全赠送的,室内层高完全都是3米6,卧室也3米6。原来将近500多万的房子,现在价格大概在450万左右,报价包药在410多万,可以聊385,那不可能,358更不可能。这个房子只有顶楼,共6套,现在还有3-4套。原来那两个卖得还比较贵,连工区都需要留出来让你后期自己装修,电梯厅出来那一块就是家门口那一块,那些地方都需要自己装修。装修费用高一点是缺点,但个性化、装修调性比别的要好一些。顶楼23层顶楼,总价的确高,但原来卖600万、550万有点贵了,现在卖450万合适。如果能谈到410万就可以入了,380万闭眼入。别墅层高卧室哪有三米六,海信着急卖,价格好聊,聊到300来万那是纯扯。
北向的房间比较大,次卧做得比较大。不做那么大顶多是坐这个位置,3个南向卧室,大饭厅还可以。有点垃圾是有点,但是户型北卧室做得大,他其实规划完全可以做到。这个房子原来560万左右,现在报价450万包药,大概410多万。230平套内面积将近200多平,所有层高都是3米6。这个户型把北向做得特别大,是个好房子,是优点不是缺点。竞品为卓越天骄、海信金沙滩、海信君悦、中海荷府(200平)。海信君悦230平顶楼,套内200多平,露台赠送,层高3米6,实验中学东校区学区。
买房子不容易。崂山的客户、烟台的客户,在崂山想花2000万到5000万买房子,看了前海、鲁信未来海岸、海信君兰、鲁信张镇和友人花园,都看了也很难选。带500万的选房子也很难选,带100万的也难选。现在市面上很多房子,既要又要还要还要价格,有的时候可能没那么好选。但是现在市面上70%-75%的房子后期很难保值、很难具备流通性。既然预算到了,选一个住着舒服的房子。有些人可能选100万、150万的房子,选不了好的流通性的房子,买好住的房子住着舒服也行。做了14年地产,能给你匹配到第一满给你的好户型,居住排第一位。其次后期如果选对了那25%-30%的好房子,它有一定的好的流通、好的保值。
今天讲的这几个楼盘都是西海岸关注度很高的。第一个就是海信安子,为什么关注高?因为这个地块弥补了整个薛家岛近十年没有好好产品的空白。第一它是四代宅,第二是洋房产品。价格刚才讲了是16000到17000,这是宣传价格。真正看的时候这个价格还没那么高,应该还能便宜500到800左右。重点看房子,房子是四代宅,总高11层,只有5栋洋房加1栋小高层,户型真的很好,能打。比高层109平的户型堪比155平,109的相当于高层的155平,这就是为什么挂160万卖得一定好。户型:109平做了6米2的客厅开间,独立餐厅位,独立餐边柜,将近15平的一梯一户,标准的一梯一户。入户私密性很强,电梯厅出来之后这一块区域都是你的,设备平台可以做柜子,这排柜子比主卧次卧都大,而且是一通到顶,有洗衣机上下水。还可以再做柜子,做的柜子越多,室内空间越大。
餐厅这边有独立的餐厅位,有独立的餐边柜,标准的四代宅。一个卧室几个窗户:1个落地窗、2个拐角窗共270度、3个窗户、4个卫生间窗户。没有连廊,都是这种窗户,窗户方正,得房率超过109,相当于市面上150平。总价大概在160左右,好楼层160多,差的楼层可能160以内。为什么员工都去买?四代宅,109平、119平、139平。139是标准的大套四户型,109平相当于高层155平。109平套内面积:109÷0.75=145,109÷0.78=149,109÷0.73=149,将近150平。为什么没优惠关注度高能卖得好,因为套内使用面积这么大。109平做了6米2的客厅开间,独立餐厅位、独立餐边柜,将近15平的一梯一户。119平可以套餐三套四。落地窗、拐角窗、270度、四个窗户,全落地窗,每个楼座全是落地窗,全是拐角窗。都是洋房,都是洋房。
这个项目是摇号的,要摇号,因为价格定得越便宜买的人越多,摇号的可能性更大。摇号找婷哥买,给你安排房源,价格不用担心。定得越高摇号有难度,定得便宜人家有资质。220套房源摇号2-3次,最多3次开完。开完盘发现海信那边还有房子忘了选上,周边没有什么好房子了。户型:109、119、139都有,标准的大饭厅,119可做套三套四,139是标准的大套四户型。竞品为澳海新城(房龄老+东北角两个楼座地基影响,不建议)。交房时间:2028年5月30号。开盘时间:10月1日左右。第一波开盘便宜,第二波开盘往上调。第一波让利让楼盘更火,第二波稍微往上调调,价格也没问题。第一波可能比宣传价格便宜500到800元/平,差不多160-170,没那么贵。
358万不可能,385万那也不可能,这是瞎扯。报价包药大概410多万,可以聊385,那忽悠人,385你现在就去买他能卖给你?我的名字倒过来写。做我直播间留了四五个电话,完全是认可我才让你留,不认同我不让你留,因为我不想骗每一个人。不想骗人,做人要实在,385那都不是骗人,你找他去,385我的名字倒过来写。顶楼230平的房子,报价450万,砍到410万有机会,只能整到300来万怎么可能呢?那是纯扯纯骗。找他买不了回头找我,等着你。先点关注,他买了385万帮我取消关注,买不了回来再找我。我386万卖给你你也感谢我,这就是因为别人在骗你吗?我不骗你吗?做了14年地产,第一份工作海信5年销售策划管理,第二份工作融创6年纯做管理,从2012年做地产14年了。
60多个家人在我们建群团购,还有六七个人说想买这个房子。为什么让你预约留个11位?因为这个小区现在67位家人等着买的,青州也一样,你知道有多火了吗?你想在薛家岛买房子想买四代宅,这个房子一定要去看,今天给你发个私信你看看。摇号不计定买上,摇号真的很难买。跟着婷哥买,婷哥告诉你怎么买,预约小风车。都是落地窗,每个楼座全是落地窗,全都是拐角窗。报道图看得很清楚,都是拐角窗。关注海信关注婷哥,好房子不等人。220套房源摇号2-3次,最多3次开3次,开完卖完了。开完盘发现海信还有房子忘了选上,周边没什么好房子。青州可以给主播点点关注,有任何消息随时跟你说。
海信安子总价160万左右起步,109平,大概能到200-240-250,160到250。109平除以0.75得145,除以0.78得149,将近150平。总价160多,好楼层160多,差的楼层可能160以内。150万楼层比较矮,大概160万左右,正常160万左右,109平。这个户型6米2开间,独立餐厅位独立餐边柜,将近15平一梯一户。150万在唐岛湾有很多楼盘可以选,可能漏拍。买中南的房子也比望远镜好,买城发灵山湾、临湾润城也比望远镜好,买海信安子也比望远镜好,买四代宅的四代宅也比望远镜好。望远镜太老了,150万太老了,小区不建议买,买了之后后期流通不了,老房子还在降价。
你考虑海信安子的话扣个1,不考虑扣个2。预算多少?有没有考虑到房子,都可以来聊聊。每个板块都行,薛家岛板块、开发区板块、灵山卫板块、胶南新城板块都可以。路人也是,考虑安子扣个1,不考虑扣个2,简单也是,考虑安子扣个1,不考虑扣个2。千贵万贵买错房子是最贵,买错房是最贵。最高的性价比就是把问题打在公屏上,这是最高的性价比。你也不用花任何东西,想来直播间问一问,我给你说说价格,这不是很高的性价比吗?我知道33万有地球号,到时候再聊,小区怎么买能便宜。所有想问的问题都没问题。路人还是一克在不在?预算多少钱?靠哪个板块?简单说说。ZK在不在?先考虑海信安子。刘姐还在吗?今天直播间收获满满。欢迎爱小安,可以先给婷哥点点关注。今天直播间不会很长时间,那我们就到这儿了。
🎯 Hermes 点评
这场直播内容密度高、信息量大,主播围绕海信金沙滩、唐岛湾君汇、海信安子三大核心盘,从户型、得房率、看海效果、砍价空间四个维度做了深度拆解。语言风格上直接、有激情,对'358万买顶楼'这类虚假报价有明确的批判态度,体现了对粉丝的责任感。建议后续直播可适当精简重复内容,并控制情绪波动,以保持专业稳定的输出节奏。