西海岸的板块逻辑是越往北越便宜，越往南越往东越贵。三百万以上首选长岛湾和长江路，因为唐岛湾以前没有好的书包，衡山路中学弥补了唐岛湾的书包短板，而且是实验中学直管加教师轮岗，这所学校将来没有任何问题，恰好海信安子也能划到这儿。如果不着急买，三百万左右可以重点关注长岛湾君汇，三百二十万左右就能上车。东面是朱晓小学，北面是实验小学，门口是大型购物中心（万象汇或K茂），再往前是唐岛湾公园。唯一的短板是项目是高层和小高层产品，没有洋房；如果做成小高和洋房就完美了。户型起步一百五十平方米，有一百五十八、一百六十八、一百八十八、二百零一平方米等，二百零一平方米的户型带二百七十度转角窗。龙哥在这个小区已经卖了八套，可以跟开发商签保价协议，后期同楼层价格降了开发商退钱。
金茂九顶山是西海岸第四代住宅的代表，一百二十九平方米的户型得房率能达到百分之九十七，加上门口私家电梯厅能达到百分之百得房率，相当于市面上普通住宅一百六十到一百六十五平的面积。想变套四就套四，不想变套四就套三，九月中旬或九月下旬开盘。九月初会有很多动作，比如样板间开放。流通比新都学府好太多，完全没法比，两个维度的优势：第一靠近长江路，第二小区有两千四百平方米的会所，包括标准篮球场（带看台带卡位）、两个羽毛球场、KTV影音室、五百平方米的儿童健身区、四点半学堂，还有台球厅、书房等。园林景观采用了青岛的礁石红、大海的蓝、大海的青、天空的碧海蓝天，加上沙滩的灰四种元素打造。首开预计开五号楼和六号楼，有可能开楼王，指标一百五十套。五号楼和六号楼楼间距六十米，另外两栋高层楼间距三十八米。一百二十九平二百二十万左右，便宜的可能二百一十来万；一百三十九平二百四十万到二百六十万之间。金茂酒堂北边那块地暂时还没拍，如果拍的话估计也是金茂的。金茂九顶山有一百二十多组客户想跟着龙哥买，价格能争取的尽量争取。
海信安子（备案名海信灵山湾1号）是近几年非常值得选择的项目，零公摊能等一定等，带会所带好产品户型。今年安子和惠康医院一起来做，年底之前要见到钱，有任务指标，所以价格能谈。如果等到明年这次卖得很好再往外卖，价格可能会上浮。今年第一批能买的这个项目值得去买。一百零九平方米的小高层（一梯一户）边户带二百七十度转角窗，中间户不带。一百零九平最低门槛一百六十三万，相当于市面上百分之一百三十五平的面积。一百一十九平的洋房门槛一百九十万左右，能买个中间楼层。一百三十九平二百三十万到二百四十万。户型共创龙哥也参与了，私家电梯厅大概十二平方，海信比较牛的地方是把上下水做到了电梯厅，可以放洗衣机释放客厅空间，十二平方左右的位置冬天可以种菜夏天可以储物。中央空调外机放在北侧设备平台。样板间下个周开放，位置在海信君悦售楼处，做的是一百零九平的户型。地下储藏室按六千到七千一瓶算，完全在地上，相当于下跃；院子是下沉式设计，双层都能用。一般负一层完全在地上层高三米左右，一层层高约三米二五。龙哥有六十七人的内部业主沟通群想跟龙哥买这个产品，海信总裁范钰（龙哥也姓范）、西海岸云销负责人黄向俊都跟龙哥是很好的朋友。
如果预算能上天空之境，研究天空之境更好。第一一百四十三平方的空间够用；第二小区都是洋房，楼间距大不压抑；预算三百二十万左右甚至三百一十万左右能买天空五号楼五楼左右位置三百一十来万。除地段稍靠北以外没什么太多负面，产品主轴还可以，小区是洋房和小高，一百三十四平方米起步，有一百三十四、一百四十三、一百六十九平，圈层非常纯粹是改善小区，容积率只有一点八。金茂九顶山一百三十九的户型确实比天空一百四十三的小高户型做得好，但金茂毕竟是刚改和改善小区，跟纯改善的天空不一样。如果你确实看不上中海的位置靠北，再去研究金茂。金茂不是现房，天空明年就交房了是精装现房，后期除了邻居装修还有噪音问题：金茂东边有瑞源地块不知道什么时候建完，西边安置房不知道什么时候建完，加上金茂还有二期三期，至少五年以内一直吵闹。如果选金茂，理由就是它的地段加户型，但小区容积率和产品整体跟天空没法比。建议预算能上天空就买天空，看不上地段再研究金茂九顶山一百三十九的户型。
理想地现在的价格太贵了，谁现在买谁吃亏。理想地将来要走的路就是影都系要走的路。影都学府三期当年买的时候起码二百五十万到二百七八十万，现在一百八十万就能买到一百四十九平的大宽厅洋房，一百六十万左右就能买到一百三十二平的洋房。产品在不断更新，挂牌量会越来越多，挂牌量决定小区价格。理想地现在挂牌比较少业主坚挺，跟隆玺一个逻辑。将来金茂九顶山和海信安子出来后，同样的价格能买到金茂九顶山和海信安子，理想地就不是唯一了。它现在能卖到好价格是因为现房产品里它有一点优势：第一户型好，二点一米阳台新政能做到六点三五米宽厅一百一十九平；第二地铁离得近、爬山市场在旁边；第三非常适合改善养老客户群体和考虑通勤的年轻客户群体。理想地跟影都有差距，影都是洋房产品而且比理想地多了学区。理想地虽然离双鱼小学近，但划不过去。至少一年半以后金茂九顶山和海信安子都开出来的情况下再入手，挂牌量增多后价格才会降下来。理想地有可能降到一万二，但时间会比较长。两年内可以等，现在不建议入手。
新都学府是新都乐府比万科新都会更低密一点，保税港区现在也没几个项目在卖了，香江合院卖完了就剩新都乐府和新都学府。新都学府一百四的户型确实不错，客厅三南向卧室门口有私家电梯厅，户型还可以。餐厅和厨房坐在一起没占用空间，这边还能做一层。但是一百四十三平来到二百三十万的预算不建议买，西海岸板块逻辑越往北越便宜，二百三十万买它不如往南走一走。二百三十万买金茂九顶山，二百二十万甚至二百一十万多点就能买一百四十三平，秒杀你谁区。四中加双书包秒杀奋进路中学和双语小学，地铁三百米九顶山路站几乎给你打平秒杀。两千四百平方米的会所秒杀新都学府，新都学府没会所。金茂九顶山零公摊，新都学府一百四十三平按百分之十五公摊算只剩一百二十平，金茂九顶山一百四十平百分之百得房率。离地铁三百米直接换乘一号线和十三号线一站地。流通比新都学府好太多，两个维度的差距。
和达云顶和领秀山如果要学区就研究领秀山，不要学区就研究和达云顶。房子第一维度是地段，第二维度是产品，好的地段才能决定产品的流通。西客站的房子再好流通也没有。和达云顶二手房流速比领秀山好，价格也不贵：一百万左右能买到高层中间户，一百一十万到一百二十万能买到边户高区，越过别墅全天采光无遮挡，而且离地铁近。买房的逻辑一定是板块大于地段大于产品。领秀山离地铁没有，离龙矿茂近买东西方便。和达云顶还有一个有钱的邻居，海信在那儿给他撑着，也能借海信的光。但凡看不上海信的往和达云顶瞅一瞅，有可能就买这个小区的。
山海湾性价比比较高可以研究，楼下非常繁华，但第一是开放式管理物业一般，第二小区非常杂每年度假的人非常多很乱。如果考虑山海湾不如往安子走一走，看预算多少。一期带院子的山海湾两百来万能买。山海湾看着好看但品质很一般，海尔的项目除了今年做的均医云企较好，之前海尔的口碑是不如海信的。如果就想关注二手房可以考虑山海湾带院子的。青岛印象和预算低的情况下一百二三十万能买，没什么太多可选的这个地段还可以，能上四中，有好学区。小区楼座没几个，园林景观不要有太多期许，小区品质一般，相比价格是好的选择。青特星悦、青岛印象和、蓝光雍景半岛三个对比，追求品质的情况下青特星悦是最好的（小区在保石港区，到麦德龙比较近，到地铁也比较近各方面还可以）。青岛印象和是本土企业承建项目一般比较老套立面有点丑。蓝光雍景半岛以前有烂尾和延期，对品质有影响，而且蓝光已经退出青岛市场，这几年蓝光集团不太好。
金沙滩一号二期的二手房（二零一五年）能看海的套二实际成交价差不多一万一二，没有太高的价格。套三的话金沙滩一号产品太老。碧桂园朗月湾当年卖得很好户型各方面都还可以，唯一的缺点是北侧有高架地铁来回走会有噪音。康大玺樾府147平的书包不好。影都系产品二百六十万足够买一百三十九平有地铁有学区。青岛院子北高南低也有洋房在甩卖二百四五十万，二百五六十万也能买到。灵山卫四期价格不太对，170+。春和景明可以研究。海城明翠是高端项目，四栋楼两栋小高两栋高层，户型有一百四、一百六、一百八、二百二，珠江瑞城也叫这个名字。凤栖蓝苑跟理想地一样划不过去学区。万科新都会、新都学府、香江合院组成保税港区主要在售项目。香江合院已售完。
通和乐章在青岛主城区市北卖得比较火，主要原因是户型做得好而且做了双会所：一个是售楼处会所，一个是门口体育中心。离学校地铁不远，一百来米，整个小区是钻石形状。一百二十七平精装的现在可以上车，因为通和乐章是户型比较好、精装修、准现房。跟它竞争关系的是南北的产品（除了中车以外没什么竞品），通和乐章、保利的项目、中海的项目已经形成不了竞品。通和乐章一直卖得很好，小区园林景观也可以，物业将来用万科物业。通和乐章第一个项目叫通合启张已经做出一些口碑了，通合是专门做汽车零部件的开发商老板挺注重产品。买二手没有卖新房没问题，二手暂时不会跌很多。除非等四代宅（海信望天镜、海信静观等）还要等两年，想要快速住进去通和乐章在市北还是比较好选择。
海信金沙滩带院子的产品都太贵了。江山樾楼王一楼带院子，我粉丝买的一次性付款一千三百六十万五百五十平。一百八十八平的大概要在六百五十万左右，都带着精装。海信灵山湾带院子的产品一百八十八平，前几天刚卖了一套，价格给客户给得很低，破他们底价了。地下储藏室标价七千一瓶，打完折六千左右一瓶。院子大小跟金沙滩差不多，是双层设计（类似下跃），地下完全在地上的层高三米左右，一层层高约三米二五。一楼二楼都有院子，但这栋楼一楼二楼没有院子，因为这栋楼上面就是社区大堂会所相当于架空层。一百零九、一百一十九、一百三十九平都是十一层洋房。带院子的产品太贵了，价格都很贵因为都带精装。
蓝境这个项目非常值得考虑，因为现在整个西海岸正在做三代宅和四代宅的交替。买四代宅就零公摊，买三代宅就不是零公摊。预算够的情况下一定要等海信蓝境或金茂九顶山这两个项目。小高层一百六十三万起步是一百零九平的小高层最低门槛。一百一十九平一百九十万到两百万能买个中间楼层。户型细节：私家电梯厅大概十二平方带上下水，客厅开间六点二米，次卧三点一米面宽，这面三点五米面宽，边户二百七十度两面窗，独立餐厅独立厨房，设备平台额外空间可种菜或储物。小高层一梯一户，洋房贯通梯。蓝境户型跟金茂九顶山一百二十九户型比较相像。除了没有八百库以外其他地方几乎一样。一梯一户、一百一十九平起步一百九十万。
海信新滩滩房是西海岸目前排在第一位的品质小区。一百一十九平能做到六点五米宽厅可以改成套四：客厅六点五米放餐桌完全足够，一个卧室到四个卧室都可以改，门口私家电梯厅还可以用。海信领先的地方是把上下水做到电梯厅，洗衣机可以放那儿释放客厅空间。更大的一百三十七平能看无敌海景，最前排二号、一号楼现在一套没有二百六十平。如果想买跟主城区豪宅一样的即视感，主城区王家村石老人附近要卖两千万到两千三百万、吸盘七百五十万到一千万，西海岸这边七楼八百来万就能买。一层只有一户，最牛的是客厅九十三平方六点八米层高（标准层层高三点四米），市面上没有这种产品。以前在西海岸见所未见闻所未闻，无敌海景全天采光全天视野无敌海景，现在七百五十万到九百万能买到。海信君越顶峰也非常棒，九点二米宽厅峰林外，这边赠送可当茶室，四个卧室。价格一百多万装修费也值得。
金鼎广场附近的楼盘有推荐吗？你说的是崂山的金鼎广场还是西海岸的金鼎广场？金鼎利群在这个位置。如果现在在这个位置附近买房，一百三十九平多少钱？海信安子一百三十九平二百三十万到二百四十万比较精准。海信安子的户型跟海信君安差不多，是四加X空间，一百三十九平能做出四个卧室来。如果在金鼎这边考虑，二手房方面名嘉荷府离得比较近。金鼎利群在这儿，离名嘉荷府很近。西海岸现在来看，新房产品还没有入市的叫海城明翠，是高端项目在珠江也叫瑞城瑞泰嘉家园。四栋楼两栋小高两栋高层，户型一百四、一百六、一百八、二百二。如果预算能到两百万左右，山海湾带院子不值得研究，两百万买海信安子小高层带院子可以的。两百万差不多够了。
龙哥做地产十四年，每年业绩都是西海岸前列，去年是西海岸第三青岛第四，西海岸前年第一。龙哥是少数又懂主城区又懂西海岸的房产主播，能量比较大。金茂九顶山有一百二十多组客户想跟龙哥买，金茂酒堂有一百二十多人业主群。金茂的总监、山东大区韩金卫韩总都是龙哥好朋友。海信总裁范钰（龙哥也姓范）、西海岸云销负责人黄向俊都是龙哥好朋友。海信蓝境龙哥有六十七人的团购群。长岛湾君汇龙哥已经卖了八套可以签保价协议。龙哥每天直播只留十个电话。在直播间一知半解讲不透，建议大家预约大风车明天一对一详细沟通，包括政策类的东西都能捡到便宜。龙哥是西海岸干货直播间，优点是啥缺点是啥适合什么样的人都讲。
🎯 Hermes 点评
龙哥这场直播信息密度极高，话题覆盖西海岸主流在售新盘、二手房以及即将入市的第四代住宅，对金茂九顶山、海信安子、海信蓝境、海信灵山湾、天空之境等热门项目的地段、户型、得房率、价格都有深度分析。话术中频繁出现'预约大风车''留电话''团购群'等转化动作，并多次强调'十四年地产''西海岸前列业绩''金茂高管朋友''海信总裁朋友'等信任背书，私域引导节奏成熟。建议：减少口头禅式重复（'对不对''是不是'出现过多），部分楼盘点评结论过快给出（如山海湾'不如往安子走'），可补充实地踩盘细节以增强可信度。