影都学府一期小高层111平米的成交价在120万左右，看楼座和楼层，靠东门的1、4、5、8号楼高层或边户能卖到120多万。洋房132平的看楼座，靠东门最近卖了一套169.8万，不靠东门的160万以内也有房子。145平的成交价在180到190万之间，和去年7月份之后的价格差不多，没啥太大变化。原因是实验中学暂缓开学，加上很多房子满两年有关系。一期1、4、5、8号楼东门附近的房子因为靠门口会贵一点，小区有高差，132平的近期成交价基本都在170万以上，靠后一半的成交价160万以下，145平的基本都集中在4、5、8、9号楼，这四栋楼全是149平。149平没有太便宜的房子，130平的基本在最后排，最后排的路按规划修通后会连到凭海临风小区门口的云海路。二期的这个价格崩的有点快，比之前的成交价便宜五万以上，特殊房源便宜一两万。影都苑二期卖的第一个优势是地铁口，6号线和13号线的换乘站，是所有影都一号系列房子里边离地铁最近的一个，对面就是小学和初中，整体在东岳路沿线主干线上，和开元府在一个纬度。130平的房子最近成交价正常楼层在150万出头，单价不到一万二，性价比很高。影都学府地理位置离哪儿都差点意思，但价格非常安全，二期价格降到一万左右影响面会很大，下一关可能得卖八千了。
影都学府二期位置确实非常好，130的房子最近成交价正常楼层在150出头。100平的房子成交价正常楼层在150出头，单价不到一万二。从位置来说这个区域比较纯粹，没有小面积也没有小高层，起步130平和149平，就这两个面积段。149平的全在小区相对中心的位置，就是4、5、8、9号楼这四个楼。130的基本上要不在最前排，要不在最后一排。最后一排现在路没修通，按规划修通后会连到凭海临风小区门口的云海路。房子质量没啥太大问题，中介说有问题或没问题都有道理，毕竟是现房了，不放心可以找个验房师花150块钱验房，主体的毛病也能验出来。这个小区虽然是保交楼的，但保交楼是保的，园区主体框架早就建好了，在融创资金实力比较正常的时候建好了，没有根本性的质量问题，买之前找个验房师验一下就行，验房师也能给验出结构性的问题。公摊房产证上是百分之十七，没有三期那么多，因为南阳台是全封闭的，这是一个相对的缺点。房产证上的面积是108平方，赠送只有两个北阳台，加起来也就4平方，再加一个飘窗6平方，套内大概113到114平方。二期客厅不是宽厅，但卧室都很大，南次卧的面积能比得上一期或者一期主卧的面积，只有二期的平方是可以直接切掉的。二期很多人说没有阳台，其实二期的进深和一期127平的进深是一样的，在南次卧隔出来就行，飘窗能切掉，切了之后放阳台，改成阳台就行。二期这个房子只要能接受它不是一个宽厅的产品，目前这个价格和户型没有太大毛病，它是有阳台的，是可以改出来的。赠送100的房子的套内能到114左右，是一个正常水平，和大部分房子比也没啥问题。买二期的客户一般来说对地铁的需求会比较强烈，小区出门走100米就能到地铁口，是6号线和13号线，不管往南往北都能送过去，6号线是南北走向，13号线是东西走向，位置的实用程度很好。
二期在未来的两三个月之内可能成交一套正常楼层的房子都费劲，因为二楼和顶楼有业主能接受市场价，那就是140来万这么一个价格。140万左右买一个100平的房子无非就不是正常楼层，一共就十层买个二楼也没啥毛病。二期的好处是二楼不存在挡光的问题，为啥这么说呢，如果是100平的房子前面是条路，不嫌吵就OK。然后这个楼前面是有房子的，是一个正常的十层房子，这个楼的二楼会有点挡光。但从这边开始这些二楼前面都是别墅，别墅一共才十几米高，而且都有架空层，这几个楼的二楼压根不会挡光，楼间距够，前面矮。所以二期的二楼不存在挡光这回事。二楼的问题无非就是反水层，楼上就八户概率不大。二期还有一个好处是厨房的下水可以改，因为它有北阳台，你建一个止逆阀，把它干到阳台上北阳台的下水道上。如果真堵了，止逆阀一顶给它拔下去直接处理，但厕所改不了，厕所真反水了改不了，但楼上就八户概率挺低的。第三个影响是隐私，无非二楼楼层矮点，有人走影响也很小。前面是绿化带，二期地势还高也看不见。后面的二楼也不是一个纯粹的二楼，底下是一个接近五米的架空层，等于是架上去了，五米以上的高度，买的等于是一个三楼的高度。所以二楼最大影响是两个方面，第一个是心理上能不能接受这种楼层，第二个就是在这种市场不好的时候特殊楼层的流通性会慢，会发现买的便宜卖的也便宜这个模式。如果买这个房子住的时间会比较长，地产它是周期性的，从本质来说它还是一个比较优质的资产：洋房、密度低、近地铁近学校，不属于垃圾资产。
灵山湾壹号三期没有洋房，三期是小高层，二期是洋房，二期有个精装修的，二期是十一层的前面是八层，三期是小高层。小高层的成交价看海景情况和装修情况，普遍一万多一点儿。二期那是最南边那个二期，三期最南边靠近海的是二期。二期140平的房子大约130平140平的这两个面积段，价格一万零几百到一万一出头，毛坯的话户型是中厅双南卧一北卧，一梯两户的，没有独立电梯厅。灵山湾壹号二期的洋房品质非常好，位置把它的价格给弄下来了，如果说这个位置挪到北边那个小区绝对是一梯一户的。一梯一户或者大面积有独立电梯厅的是165和177的，那个是有独立电梯厅，总高八层，前面是别墅，后边的都是一梯两户，没有独立的电梯厅。两个门离得也挺远。灵山湾壹号的四期润府是小高层，一梯一户的宽厅元宝户型，119平6米5的宽厅，户内赠送15个平方，电梯厅有6个平方，89+15=104套内能到104平左右，户型比较好。灵山湾壹号四期润府不管是新房还是二手房成交价是整个灵山湾壹号组团里边最高的，均价算是最高的。剩下的一二三期即便是看海比较好的，可能也不一定能卖过这个四期。一期除了二期前排的165和177那两个房子，如果是看海的话，之前卖了一个属于无敌无遮挡海景的258万，单价一万六千多。小区很好，密度很低。三期是两梯两户的，一梯一户的是这个双开门电梯、独立电梯厅。这小区房子不错，就是地块比较封闭，进出环形路修好了，路也是两条路，住的人多了肯定不大方便，住的人少没人气。学区地铁都和他没有什么太大关系，但它有一个先天优势，离开发区最近，是里边品质最好、单价总价比较低、成交比较活跃的小区。
一百九十平那个户型做的挺好，一梯一户的，物业稍微感觉有点跟不上。一百九十平没有便宜的，售楼处最前排那个水景排也不大。一百七十平的房子性价比还可以，跟一百九十平大了二十个平方，它的差价有点大。交房应该是没什么太大问题，就是交房以后小区里边的绿化和负一层的车库能不能维系到现状，这是个问题。交房不知道交的咋样，因为和玺是小高前面的小高层加上后边的别墅，别墅的开发周期很长，即便二期交了房之后，前院还得施工别墅，面积大总加高，施工周期会比较长。交房觉得应该不会出啥太大的问题，因为房款都在监管账户里，已经卖掉得有个百分之八十了，也就剩个百分之二十，百分之八十的资金建这个房子不和玩似的。现在所有的开发商的钱都在监管账户里，没有人动得了。现在交不了房只有一种情况，就是房子没卖出去众筹没成功。现在的政策是竣工备之后再放款再放按揭，你有两年的周期不用还贷款，更严格一点就是现房之后开始卖，这样对开发商的资金实力要求比较高，对市场的预判性要求也比较高，但同时也会放宽，土地拍卖的分期付款、融资渠道融资成本要降低。要不然不管是国企还是央企开发房子的难度都很大，新房可能就会断货一段时间。对于龙禧这个一百九十平的户型，是喜欢孩子的学区必须需要西海岸中学，还是必须要一百九十平前排看海景的视野，还是需要一梯一户套四的。考虑龙禧一百九十平的户型，西海岸中学大面积海景，只要你一条心只要一个大面积加西海岸中学，和玺是便宜的，乐府比他贵，海月星湾的话得房率没那么高。好的，新房最大到一百七的没多少，旁边西海岸中学一百九十平。一百九十平二手房就一个顶楼，那个四个的那个是最便宜的，就是个顶楼，顶楼是最便宜的。综合来看这个房子还真是唯一的选择，没有别的更合适的了，别的都比他贵，在这个面积段里头二手房也没啥合适的。这个小区二手房卖的很少，挂了没几套，都是买来自己住的。买的时候也都担心交不了房，买的时候都很慎重，但都是交房的，开发商虽然各种口碑不好，但没一个项目是保交楼的，只是交了房之后都有点小问题。目前据所知整个心愿山东区域好像就这一个项目在卖，这是一个给他们供资金流的项目。开发周期很长，二期没建完三期这些大别墅大连排建的周期会非常长。
西海岸中学把南边的销量基本上都拉起来了，大部分人在这个地方买房子都和西海岸中学有关系。2023年2022年之前在这边买房子其实本来就没有啥学校，是二十一世纪，这是一个公立的学校，那时候买房子都是因为海景因为环境。南边这边基本上都是高层，因为要建洋房的话保证不了没法发挥海景的优势。北边基本上都是洋房，整体小区的密度会低一点。一百九十平二手房就一个顶楼最便宜的，其它都不是顶楼。这小区综合素质不如前排的房子。一百九十平二手房就一个顶楼，那个是最便宜的，是个顶楼，这是个顶楼。综合来看这个房子还真是唯一的选择，没有别的更合适的了，别的都比他贵，在这个面积段里二手房也没啥合适的，小区二手房卖的很少，买的人都自己住的，买的时候都担心交不了房但都是交房的。目前整个心愿山东区域好像就这一个项目在卖，这是一个给他们供资金流的项目，开发周期很长，二期没建完三期这些大别墅大连排建的周期会非常长。
总价130万左右可以考虑山海大观、影都学府、灵山湾壹号二期。山海大观一梯一户143平的前天刚卖了一个九楼的，将近一百六七十多万，三楼的话一百五十来万。三楼一百五十来万。影都一号一期有三栋楼有三栋小高层，中间户113平的，边户127平的是一梯一户的，但是最近小高层的成交价格边户一个顶楼的卖了168，中间户110平的150来万，130万够不大上。一梯一户的还有影都六期165平也超预算，一梯一户的还有千禧大面积也超预算。奥润星海国际二人星海国际可能能研究研究，但小区稍微旧了一点，一梯一户的120平左右应该有房。凭海临风171平的也是一梯一户的。往西一点，新年华章是一梯一户的，但是这个小区没有书包，生活氛围很浓，地铁口800米，南边是大荒农贸市场，产品做的很好，一梯一户元宝户型宽厅，120平或者130万能买上。买房子是排除法，书包地铁产品，书包影都这边就两个，一个是西韩中学书包，一个是西海岸中学，一个是珠江路小学的书包。两个商圈书包加地铁，西涵中学就pass掉了，就只剩西涵中学里边的海悦星湾是书包加地铁。再一个选择性就是珠江路小学灵山卫校区这一片中央的小区，灵山卫这一片130万能买的小区，第一个影都学府的小高层，第二个海信跟沙娃一起，第三个海信临上湾天玺，第四个是中海山海大观。你要从产品上面再排，排除高层只剩影都学府。如果说影都学府位置比较荒凉，那就只剩三个：上班区、天禧、山海大观，别的地方没有强书包。书包跟地铁就排除了百分之八十五的小区。虽然挂牌十四万套，全青岛黄岛挂牌三万来套，真正到买房的时候一定不会超过三个小区符合自己情况。书包地铁产品，要景色好的产品要有书包又有地铁中海山海大观，不考虑高层产品的话都三期的小高层，洋房面积37平160平也有，116平也够。灵山湾瑞城一百一十六和一百零九的专研就行，今天带客户去看了那个九号楼卖得七七八八了，卖得很好。如果是喜欢面积的专业研究就行了，剩下那个楼座你也不可能买，是4号楼和5号楼最前面有遮挡。如果是114的、109的话，20号楼没开可以查查网签，卖的数据确实挺好，不大可能会降价。100三的房子就在这儿买还是往东看看，预算完事儿零二日程也能OK，如果只在灵山湾里边看，零二一程这个100平具有一定性价比，是套四户型做的不错，有独立电梯厅。河海湾星海147平的117平其实没差几万块钱，零二一程均好性不错，小面积可以研究。影都学府地理位置离哪儿都差点意思，那进一步缩小圈儿就是书包地铁位置，看影都一号一期东具备有书包有地铁位置，应该是看灵山湾的，挑不出明白毛病，只能放大预算加钱，把影都一号配套地铁位置也有。
房价比去年年底涨了，这个话题不能在直播间聊容易挨撅。事实是有些小区部分户型的成交价格比去年高了，影都一号一期的小高今年成交价比去年年底高，平均高了10到15个左右。影都一号的六期129平139平的成交价格也比去年要高。润府去年我卖那个14楼东山卖120多万，现在150多万一百四五十万了，是一梯一户。现在既然贵了也有人买，原来一个月卖一个单元三十四套三十套，现在有一句话不能相信了，就是所有的房子都会咔咔降价。而且就是跑到胶南去，新建房也比去年要略贵一点儿，润府对一层一户执念非常重的情况之下130万左右可以蹲蹲润府的二手房，但我估计也不能130万卖，130大几万卖肯定有人买。
海洋大道要动工了，能不能列到今年的固定投资计划如果说能列上的话可能就能动工。动工之后这条路其实很具有作用，现在出门都不方便坐地铁都在走土路。这个路要是弄好之后下一条再修的路就是云海路穿到凭海临风，后边解冻不了是个山地是个林地，就缺这个路。当时说的这个地方还有一个公园，要想付钱修路关键是现在也不方便。海洋大道，这地方有个公园，是影都学府的西门差不多在这个位置修好了对二期是利好修好了对三期是利好。三期有门没有路，西门建好了没有路，就缺这个路。三期还有一个出车口，多缺根条路对二期也是好事。二期现在主要的话你得把北边那个地方拾掇拾掇，二期可以在这个位置开个门也行坐地铁方便。二期弄个临时门也行打题孔出去就行。三期弄了一个地下，当然三期是地下地上没有条件地儿抬高了，地下那哥们儿为了坐地铁站因为要是在这儿住动带客户看房子12号楼13号楼都觉得很远坐地铁离地铁是最近的咔这样过来都方便。海林这位朋友二期149平的在几号楼，二期149平是中间的四栋楼，4号楼5号楼8号楼9号楼都是149平。海洋大道分三段，北段是华山一路站地铁口到新村站地铁口是第一段，第二段是从东岳东路到滨海大道，第三段是西海中学东门那条路到滨海大道，这三段穿起来叫海洋大道，通开之后对二期三期肯定是利好。南段儿已经修好了还有二三十米就到滨海大道，中段到2028年完成，北段现在还没有具体时间。
关山云路开头的项目不会卖太便宜，给你卖现房了都准备，那个项目在科大附近，估计还要卖现房，价格不会太具有优势。这个开发商不是开发商，是个国企平台，不差钱卖现房。价格不合适你也不能买，可以在看看他开发第一个项目是新都悦府，万科的物业。确定了在科大那一片买房子也没啥好选的二手房，陈悦府中园小镇完了，买别墅的话中央小镇再加上新舟山乐府，也就这几个商业房比较少。那片环境不错，生活便利性也不错。观山云麓没啥动静，就是那个项目在差不多位置，不挨着，半山观山鱼路边上。位置没要求只要不是江南，就是从影都开始从两河路以西，心甲华章正好卡了个位置。不用非得一层一户按我选的话要么影都学府要么灵山湾壹号二期130平，那130万在灵山湾这片能选择小区扒拉出来就行了，不用非得一层一户，130选择性大。看你是看重书包、地铁还是产品。目前灵山湾这一片130万左右卖得最好的新房就是中教山海大观，书包地铁产品有。
碧桂园朗悦湾现在价格很便宜，书包也不错，整体来说这碧桂园的房子品质上可能会差一点，价格现在挺低。可以看一下黑洲圆柱，它是一个密度比较低、品质比较不错的小区。买房子是排除法，书包地铁产品，书包影都这边就两个，一个是西韩中学书包，一个是西海岸中学，再一个是珠江路小学的书包，两个商圈书包加地铁，西涵中学pass掉了，就只剩西涵中学里边的海悦星湾，是书包加地铁。再一个选择性就是珠江路小学灵山卫校区这一片中央的小区，灵山卫这一片130万能买的小区，第一个影都学府的小高层，第二个海信跟沙娃一起，第三个海信临上湾天玺，第四个是中海山海大观。从产品上面排，排除高层只剩影都学府。如果说影都学府位置比较荒凉那就只剩三个：上班区、天禧、山海大观，别的地方没有强书包。书包跟地铁就排除了百分之八十五的小区，别的地方有房子多的是。
学区这个东西是仁者见仁智者见智的，不讨论学习这个问题，咱说的是房子的问题。你学勤这个东西有觉得好的有觉得不好的有觉得没用的。黄岛任何的学区不可能比市区的学区好，这是有一定对比性的。但是离这学校近，送孩子方便，这个就有用。学区没有什么好好与不好，看个人跟家长对孩子提供的这个条件有关系，跟认知有关系。就跟车一样，开什么车都是通行问题，开个破跑车累得不行还不如开个面包车舒服。在农村里边上学你在村办学校也有考清华北大的，作为一个家长来说，对孩子在你有限的条件范围之内给孩子提供更好的教育资源，这是另一个观点。最后一句话没毛病，多个学校多条路，多个学校多个保障，咱不说破学校好学校的。
🎯 Hermes 点评
本场直播以专业问答为主线，主播结合自身从业经验，对影都学府二期、灵山湾壹号、龙禧和玺等楼盘进行了深度单盘拆解，涵盖价格区间、户型得房率、楼层选择、交房风险等实用维度，信息密度高且具备实操参考价值。主播对二手房市场逻辑（如书包、地铁、产品力的排除法）有清晰的认知框架，输出节奏紧凑。不足之处在于直播语流中存在较多口语句重复和同音字讹误（如鼎/顶、九鼎山/九顶山、灵山湾一号/灵山湾壹号等），且部分楼层选择判断带有较强的个人经验色彩，建议在表述不确定性结论时更严谨。