半山云境可以研究,为了孩子上学进半山云境是可行的。珠江路幼儿园、灵山卫小学、开发区一小、太行山路小学、太行山路第二小学都是第一梯队学校,加上正面的四中、四中实验,这片区域都是正面的教育资源。半山云境选房确实关键,得会选楼栋、会选楼层,还得看哪栋房子挡光。但这个小区性价比高、户型好,一百三十二平减去十三个平方是套内面积,宽厅六米五,在黄岛这个价格再来找不大好找。一百四十五平减十四平等于一百三十平的套内,客厅七米五更优秀,隔完之后还有四米四的客厅,南北通透更舒服。一百一十九平的价格合适,一百三十三平的对比需要考虑四点:这面是毛坯那面是精装;这面是小高那面是高层;这面离学校近那面离学校稍微远;这面价格能低一些,自己装修完跟精装价格差不多,两个价格差不多。如果一百一十九平和对面去对比就没法比了,一百一十九平的价格就挺合适的。
天空之境不错,今天在售楼处看到五号楼卖了一套、十二号楼卖了三套、十一号楼卖了一套,加起来五套。小高层洋房剩余房源不是太多,中间楼层二十套房源可选,等到十一月十二月就剩别人挑剩下的了。洋房想等四号楼或六号楼的可以等一等,四号楼楼层在一号和五号楼中间,六号楼价格比七号楼贵、比五号楼便宜。天空之境装修挺好,洋房户型是宽厅户型。但也有短板,地块有个十三号楼正好是三角地,没有十三号楼地块就挺方正了;十三号楼我不建议粉丝买,它前面有电动车棚,刮风下雨天电动车会响,一开电子保护就不舒服了。一百三十四平还有吗?房源不多,好价格的也不多,总价两百八十万能挑到比较好的楼层;十二号楼会比十一号楼贵,同楼层比如六楼就比十一号楼六楼贵,因为楼间距大,十二号楼楼间距四十八米,十一号楼三十三米左右。户型是一梯一户,产证面积一百二十九平套四,独梯独户,南向全在一个平面。
影都系列在灵山湾片区核心位置就是核心中的核心、心脏中的心脏。每年整个影都系列卖得最多的是影都一号,业主圈层最高的是影都一号,追求品质的是影都一号,买地段的是影都一号。小区出东门就是商业,出西门就是学校,幼儿园、小学、中学都在家门口接送方便;出西门之后就是沙滩,环境比较好。这个小区很多人是奔地段来买房的,品质进去一看谁看谁都能看上,在影都系列以地段为主就重点看影都一号。如果想研究户型好一些的,就得往后面看。影都学府就在影都核心位置,九龙山的龙头前面,性价比高、户型好。一百三十二平减十三个平方是套内面积,宽厅六米五,一百一十九平不算太贵。一百四十五平减十四平等于一百三十平套内,客厅七米五隔完还有四米四,南北通透更舒服。影都辰悦可以研究,是正儿八经的低密洋房,光两栋楼十层洋房楼间距六十米,前面四十八米、后面四十二米,很多高层都做不出来。一百二十九平六米五宽厅双阳台,在一期三期系列上做了升级。一百三十九平七米二五的厅隔完是四米一五,厨房北侧四米八含墙体,很多别墅都做不到,三个阳台加起来十三米多一点,客厅七米二五,三个卧室,北向一个卧室,缺点是北卧室比较小、少了一个卫生间,一梯一户。利奥开发区至少毛坯四百万起。影都辰悦一期和五期性价比高,二期也有买的。龙玺的房子为了孩子上学可以研究,口碑不大行的阶段已经过了,当时业主赔钱不开心,周围楼盘价格比他低、户型比它好还送车位,水电去年陆续解决,去年年底口碑上来了,接送孩子方便。
灵山湾壹号可以研究。助理今天带粉丝看了灵山湾壹号和建邦,看完反馈说进去真不错但出来黑灯瞎火怪吓人的。小区品质和园林绿化都挺好,适合把品质和价格往前排的人。买房五大配套包括教育、交通、医疗、商业、休闲娱乐,灵山湾壹号好物业、好品质、好园林是它的强项,但五大配套只能占据一部分。不管是上灵山卫中学还是灵山卫小学,这一点把很多家里有孩子的人直接劝退,年轻人无所谓,喜欢海景、追求品质的可能就来了。灵山湾壹号三期价格有优势,三期当时买的也便宜,楼层高的看海景观好一些。但五大配套基本啥也没占,比较适合老年人养老自住,周围买菜购物都得开车,孩子上学也没有太优质的书包。
诺沙湾四五七的房子洋房目前价格确实有优势,但小区品质达不到很高,将就价格不贵。考虑在黄岛买个养老的房子可以研究,品质稍微高一些就直接pass。性价比高的是诺沙湾四五期的洋房,二三期后排的洋房就这么多,离开发区近可以看江山月的小高层和叠拼别墅。从诺沙湾到王家岗算四站,四站就可以到开发区,左门市化地地铁口。毛家山黄海学院站、影视文化产业园、赵家庙、星海滩路地铁站六号线都在这片。海信地势平坦,不是北高南低。
名嘉荷府的房子可以研究,在开发区。五大配套包括教育、交通、医疗、商业、休闲娱乐全部占齐,好房子的四大标准包括好物业、好品质、好园林、好质量,名嘉荷府在品质、园林绿化、物业方面都占据。唯独高层公摊、容积率比较高,这是高层的通病。如果就接触高层,房龄比海信新,开发区本身高层就多。名嘉荷府五大配套都占齐了,四大好房标准也都占齐,属于黄岛本地皇冠位置。但想要的小高层产品这里没有,网签卖得不多。从外面看是大高层,进去看还可以,就这两栋楼是十九层的,其余都是三十层起步。目前都有证都是商品房。进去小区感觉开阔很多,但高层必然有压抑感、压迫感。皇冠位置加上好产品加上美丽的价格,这里实现不了。价格一百七十八十万到三百五十万房源比较多,二百四十五平甚至三百六十平挂牌价一千三百四十万,一层一户,户型很哇塞,LKD一圈阳台,收藏室、四个卧室、书房、套房、北卧室、厨房、生活阳台、五卫、保姆间、洗衣房,三百六十平七百万左右。
理想D目前价格有点高,朋友没啥房子了。理想D户型确实不错,公摊又小,现在一百一十九平建了套四,价格确实有差距。这个户型放在现有所有二手房里面,一百一十九平做个元宝户型,总面宽十二米七很不错了。唯独小区书包一般,位置和前面的小区对比就差些意思。理想D多数都是买了自住。保利和珠理想D价格也高。
山海大观可以研究,看海景的话除了这一个需求就听李松的,上这面看看影都的房子,影都小高层实用性比较强,洋房得看后面。山海大观最大优势是看景非常棒,采光非常棒。第二点靠着滨海大道,每天都会有车流量,听听声音能不能接受,睡眠质量轻就往北走。为了看海能接受短板就看,接受不了就对比。洋房优于高层,视野景观更好。山海大观买海景买孩子上学十二年,但也是大高层靠着滨海大道。买之前抱着侥幸心理觉得便宜,买了之后才知道靠滨海大道。
于公馆的房子可以研究,在王家岗地铁站附近,长江绿城和于公馆都是房龄户型比较新的小区。总价单价基本上一万七到一万二九这个区间。买房子奔着自己住地铁小高,于公馆如果不着急住,周围还有别的选择。虽然要房龄稍微新一些的,名嘉荷府不过以高层为主,在开发区。总价两百到三百万左右,可能很多朋友在网上看过于公馆,对比现在新建的房子感觉确实有差距。差距第一是业主会所,第二是物业,第三是户型,第四就是楼龄,在楼顶里面算是比较新的了,愚公馆算是挺不错的。长江瑞城和于公馆,地铁位置都不错,房龄也比较新,五大配套里教育、交通、医疗、商业几乎都占据了,周围环境谈不上但小区里面还不错。
九顶山开盘多少不确定,首开价格传出来不会高。开了样板间距离开盘还有多少时间,这段时间统计有多少组客户来,十个去看、一百个去看、五百个去看,开发商开盘价指定是不一样的。从网上看看视频就行,听完了知道吧,朋友。如果开了样板间都不去看,他开盘不敢开高价。如果说开盘之前去了五百一千号人,开盘指定价格会高。摸五百组客户能摸出来大概能卖多少套,十进一、二十进一。开发商拿捏一下价格看周围,出户型的时候心里有数,网上看一看就行,别去给人家当数据人。
昆仑首府小高层怎么样?黄岛买房有三种不能买或者谨慎买的房子,第一种就是靠着跑大车的马路。昆仑首府靠着这条跑大车的马路,离马路比较近,跑大车有声音。关着窗不可能,睡眠质量差的影响比较大,东户或往里一些的价格会高一点,靠着马路的价格会低一些。昆仑首府质量中等水平,看过的西东如驹,对比过信达、金帝兰亭、海信茂香居,觉得精装修的还没找到。建议往南看,南面好可能有适合你的房子,南面有地铁优势。
海上嘉年华诺园不推荐,品质太low,小区大概有十五种户型,占着好位置没建出来,开发商偷工减料比较厉害,防水这一块是个问题。嘉年华价格一万一到一万三四,在开发区成交量有,但很多人知道能不能接受这个点。卓越蔚蓝群岛总价太高,太小众,在金沙滩区域看海景比较好的大平层,有排他性,景观上有排他性,总价方面吃力。目前不是很建议,可以再等等,旅游季节买旅居楼盘价格不好谈。圈层确实很高,装修一套房子预算八十万左右起步,三百多平。
君悦长江什么时候动还是润城,品质会不会一般?假设建房现在不用急,等着买现房。八月二十八号出了政策,开发商得有资金实力,封顶之后才能卖,交房之后再还贷款,可以考虑的周期能长一些。往后延能延多长时间不确定,品质会不会一般不确定是哪个开发商来,不确定就没法回答。地块总体上是不差的,但有不确定性。不用懂了,懂啥,再等等开发商。从拿地建模到封顶再到交房三年时间不是白给的,利息得加在房价里,一百平多给加十万在贷款里看不出来。现在紧着现有的房子研究,顶多等到十月份还有一个楼盘要开。
灵山湾瑞城现在能上手吗?不着急住,买来当婚房还是干啥?他家是现房,想提前装修就买就行了。灵山湾瑞城不是旅居,本地人买房自住,年轻人买婚房带书包的,不用分时候。他家又降价了,你应该看过雄剑华商这些楼盘,至少四个楼盘都看了。为什么选这儿?第一是十一层,第二有学区,第三价格不高。九号楼房源不多了,提前装起来买了赶紧装修。在这个区域里没有投资客没有炒房客,看好房源就行。
湘江学府还可以,小高层确实很稀缺,这个片区小高层确实稀缺。湘江学府小高层除了顶楼以外成交价现在一百八十万起步甚至还高,一百八到二百一价格区间。通过这个价格会发现很多人有来这买的,挂二百三十万二百四十万的都有,挤压到中海天空之境,再就往南挤。湘江学府卖的这些年就是为了孩子上书包。
万科新都会一百一十万到一百五十万都可以上车,目前市场价格区间一百七一百八不用看。保税区主要承接开发区外溢、西安、中德外溢。从西安过来是让孩子上双语,从开发区过来是看房看到这儿,想买个房龄稍微新一点的,不想花那么多钱,挤压到这个地方。万科新都会在保税区里房龄新、物业好、品质还可以,唯独高层公摊大一点,能接受就行。年轻人首套房可以研究,下楼有商业出门有地铁,小区物业可以。一百五十万左右买这个房子得会挑楼层会挑房源,有一些房东着急往外卖。万科新都汇一期整盘均价一百一十万到一百五十万,大高层公摊百分之二十六左右,一百一十九平到手面积不到一百个平方,精装修。保税区想选品质高、物业好、园林ok的小区,除了它以外没有。
鲁信随州花园和卓越蔚蓝群岛一个逻辑,旅居季节买房子价格不是很好谈。除非房东是外地的对这面不大了解,着急卖房着急用钱,能好谈价格。要挑房源看楼栋位置。鲁信随州花园园林棒,有业主的台球乒乓球室,业主其乐融融养老改善挺好,环境是真好,下楼说逛公园约好朋友打个乒乓球玩一玩。小区大门进来二十个组团,环境还好。
月亮湾的房子怎么样?买套三不买套二,价格基本上不高,七十来万成交的多大面积一百一十七平。买这个小区就是买套三不买套二。浪琴海的房子还能研究,就是为了孩子上书包,或者预算不高就想上珠江路小书包。
天籁村二手房什么价格?不值钱,成交价五千七百块钱左右。天籁村环境很安静,房子得以价换量,所有中介都是这么个逻辑。山水佳苑太偏,纯养老,价格五六千块钱。
领秀山位置比较靠后,买领秀山一定要接受后面有很多空地,有个加油站,后面跑大车。整个小区是高低配,有大高层又有洋房。宁愿做鸡头不做凤尾,这个小高层后期买了之后卖不好卖,位置太偏了。
目前在黄岛上什么小学和初中比较好?珠江路小书包还有四中实验都是第一梯队,开发区的太行山路小学、一小、太行山路第二小学加上正面的四中实验都是第一梯队。影都一号地段优势,出家门到校门,幼儿园、小学、中学十二年都在家门口,周六周天节假日对面就是融创茂,孩子打篮球就在这儿。
半山二期跟天空之境质量都还可以,建筑工艺又做了升级,在二期基础上做了很大提升,比如同层排水、隔音垫、卫生间集成化。房子品质是绿色好房,做到不堵不漏不霉不臭,有数据能支撑。房子至少有三十六项细节。窗框外面做防水,以前接触的开发商也就近几年才有,窗台上沿下沿做铝板铝条和窗户贴在一起打胶防止雨水渗水。一梯一户,幺四三洋房精装标准比幺三四小高层稍高。地砖是马可波罗,九十乘一米八,留缝很轻。吊顶拐弯加铝片防止集中受力裂开。开关东以及东的走线以及墙地卫生间都有细节,全屋都贴壁布,每个房间是一整张壁布,整个房子切完壁布大概一万块钱。买了之后做上柜子买上床家具家电可以拎包入住。今年年底装修完毕,明年开始验收,提前做柜子大概率明年交房同步安装。今年六月份卖了一套五号楼的、卖了一套十二号楼的三套、卖了一套十一号楼。
🎯 Hermes 点评
本场直播干货密度极高,主播围绕粉丝的具体提问对近二十个西海岸楼盘逐一拆解,从地段、配套、户型、品质四个维度给出了非常落地的选购建议。最大亮点是把'五大配套+四大好房'作为选房逻辑框架反复强调,听众可以直接套用;同时对九顶山开盘策略、样板间博弈、保税区挤压逻辑、期房延期利息成本等'门道'信息讲得很透。短板在于部分回答涉及楼盘负面评价,需要主播本人对信息真实性负责,观众也应交叉验证。