用简单的三句话,我可以给大家去说一下。首先呢它的房贷从三十年变成四十年的一个房贷;第二个呢就是封顶拿预售;然后再一个就是它那个竣工备案放款。竣工备案就是已经不用再施工了,已经达到交付的一个标准,但是它离真正的交付还是有一段的一个距离,得等竣工备案以后才能去放款。
房贷从三十年变四十年,它的年限变长了,还款压力降低了,但是它相应的利息也增多了。比如说你贷款一百万,按三十年一个月是还四千二百三十四;如果现在贷款四十年,每月还三千八百多,每个月少还六百来块钱。对于我们刚需的朋友来说,不是差这六百来块钱的事儿,真正对于我们考虑改善的群体来讲,是比较利好的。比如说改善的朋友买三百万的房子,百分之十五的首付大约贷二百七十五万,每月还一万五的话,一百万少还六百三十多,一万五相当于三倍多,大约能少两千,短期可以做周转。改善客户贷三十年也好贷四十年也好,肯定需要提前还款,所以对我们暂时是有缓解。对刚需来说,三十年变四十年这个年限,相对来说对于改善的朋友会比较利好一些,但对刚需也有些朋友是利好的,毕竟刚需如果以后愿意改善,贷三百万一个月月供能低两千,能稍微缓解。综上我感觉这个贷款年限的变化,对刚需朋友不是每个月少差六百来块钱的事儿,但对刚需来说还是相对利好的。
封顶拿预售这个政策,最近大家都在问九顶山跟海信这一块受不受影响。因为像九顶山跟海信这边,他们已经拿到建设工程许可证了,正好卡在点儿上,现在开工了基本上不受这个限制。比如康大那边养鸡场那块地,还有君悦长江那块地,因为没有拿到预售施工许可证,就会受影响。九顶山人家已经开始建了,包括海信蓝境也开始建了,海信名翠也开始建了,这些基本都不受影响。已经开始动工的基本不受影响。接下来大家认为怎么样,大家各有各的想法,能形成这种共识。其他的你看封顶以后才能拿预售,也就是说九顶山如果没有拿到许可证,从现在到年底是卖不了的。九顶山这个项目分为小高跟高层,按五天一层或十天一层算,十七层也得个一百七十天,将近九十天的时间;二十四层这种高层,差不多得两百来天或一百二十来天,小半年差不多过去了。所以对于开发商来说,资金压力是比较大的。
放款的问题就是交付这一块。现在政策要求必须要有一个业主开放日才能完成交付,有业主交房日,还有就是竣工备案的一个许可证。竣工备案的意思就是项目主体已经全部都竣工了,就是竣工交付,不用再施工,已经达到交付的一个标准,但是它离真正的交付还是有一段距离。这个竣工备案以后才能去放款。具体细节我们看明天能不能出一个。我们可以拿天空之境或者九顶山这一块举例,如果他们没有拿到竣工备案,在新政之后,你现在两百万、两百三十万、两百六十万的房子,百分之十五的首付,你只交四十万的一个首付,剩下二百来万的贷款,正常来讲买天空之境交百分之十五首付后半个月一个月就办下来了。比如天空之境一个月给你放款,那现在就要去交付,或者说你竣工备案以后才可以去还款。但那个时候才放款,等开发商拿了钱,然后你和银行再建立借贷关系。现在这个新政,你这个房子不封顶,跟以前买期房就开始还贷不一样,现在得主体竣工以后才去还这个贷款,相对来说对于买房的朋友保障会更高一些。
天空之境现在买了大约一个月就能放款,但现在这个新政,你到时候放款等于开发商拿到钱了,然后你和银行建立借贷关系,要给银行还钱。从订房到交付这一年的时间不用去还月供。现在八月二十八号这个新政,如果这个房子没有封顶,你买了不用去还月供。你看现在好多朋友买期房,比如金茂九顶山这一块,买了还得还贷款,交房大约需要两年的时间。但九顶山是不受这个新政影响的,现在买了只是交一个定金,等它封顶的时候才开始还贷款。好多考虑期房的朋友,买了期房不仅得还月供还得租着房子,压力会比较大,一边是月供一边是房租两份钱。新政影响还是比较大的,开发商拿钱晚,房子封顶了再去还月供,相当于一手交钱一手交货,避免烂尾情况。
八月二十八这个新政最重要的几条影响,贷款的延长其实没有特别大的作用,跟降低首付没什么区别,封顶拿预售和备案都具备了。放款对于开发商来说,资金周转影响很大。原来一个亿拿的地,剩下的不用管,工资方工程方需要垫资,然后马上像三四个月售楼处就起来了,钱就收进来了。收进来以后如果不干,拿这个钱再去拿地,拿一块钱干了十块钱的事儿,所以会有烂尾的风险。为什么可能一个亿的账干出来一百亿的一个窟窿,就是这个原因。这次新政就把这一块给堵住了,对购房者来说更安全更好,开发商拿地会更难。土地成本不会再降,房价不会降,但会提升品质,把得房率变高,或者把容积率降下去。
你看罗浮山路建大粤海这一块,罗浮湾这块地之前容积率批的是二点五,前段时间刚调到一点二。二点五的概念就是相当于军会的二点六容积率,一点二就是康大学府、海信金沙滩这种电梯洋房,十层八层九层的这种电梯洋房。二点七二点六的容积率相当于军会这种高层,密度大。二点零的话像保利理想地,全部是十七层的小高。做成低密的话房子肯定多卖钱,怎么着也多卖两千。现在大家买房子更愿意买低密产品,哪怕价格高一点也愿意。小高、洋房产品整体的居住体验感、氛围、追求改善的品质会更高一些。
你看现在天空之境几乎就是准现房了。天空之境最新的工程进度,窗户几乎都安上了,全部都已经封顶,几乎已经达到毛坯交付的标准。内部绿化稍微做一做,中间中央景观轴绿化都已经做出来了。现在已经在做内部装修,天空这一块确实做得挺快的。预计年底的话把内部装修各方面都给做上。天空之境目前差不多是一个准现房的状态,外表封顶了,绿化也做了一部分。明年合同是明年八月份,但会提前交付,四月份六月份左右提前交。带着精装修,后期居住舒适度会更高,不会有砸墙装修特别大的动静。像保利理想地交房,那个小区装修的噪音真的特别大,装修率算非常高了,但也得持续两三年很正常。天空之境一点八的容积率,后边目前没有供地,即使有供电,封顶再卖基本也是在两三年。所以对于想提前享受的或者资金实力充足的,天空之境真的是可以去选的。
天空之境如果三百万左右,二百五五六十万以上,一百三十四、一百四十三的话低密小高跟洋房产品是非常不错的。开发商后边拿地更难,现在更要保利润。中海如果要拿地,回款的话得两年以后,前期交百分之十五的首付,一个亿两个亿拿地,百分之十五首付,卖十个亿才能收回来两个亿,两个亿还得给工程方,等于一分钱进不来,后面还有八个亿的进账,基本得需要将近三年的时间。所以未来好房子还是比较稀缺的。不管是天空之境,还是在未来相当一段时间,相对来说它是比较保值的,因为产品比较稀缺。前期买天空之境的朋友,相对来说还是比较保值的,确实低密稀缺,未来再有比它低的,最起码也得三四年以后了。现在买了以后明年就能住,而且带着精装修,不像保利理想地一交付小区进去装修跟炸了似的,前期装修噪音持续不断。天空之境不用砸墙,最少一年半不用装修,居住舒适度更高。
半山云境这个小区现在主要是卖二期,不过一期也有。一期的话现在是二手房,二期目前有一部分一手房。楼间距比较大一点,一梯一户的设计,幺六二个屏,完全不输四代宅,现在现房可以提前享受。一梯一户在得房面积上不输其他房子,只不过稍微比天空之境得房率欠缺那么一点点,因为当时建得比较早。好多买的朋友已经提前享受了,楼间距相对宽一些。幺六二总共是十三层,相当于一个小高层,叫洋房小高都行,反正十三层,旁边就是太阳山路小学的一个北校区。幺六二、幺六三目前是三百二到三百三的一个报价。在直播间里边只能说报价,不说底价,因为越低就没有一句实话。可以私底下问,可以点主播头像或者右下角小风车,一对一去讲,可以告诉价格,也可以去现场谈,可以告诉你什么时候上车。有些房子本身就属于尾盘,一房一价。半山云境二期现在剩的房子不多了,差不多剩二十套。套三套四具体价格可以联系主播发资料。
如果对学校没有要求,单纯居住,还有一个好项目一点六的容积率。安子片区海信蓝境,如果想考虑居住舒适度比较高、品质各方面比较好的,这个项目可以了解。兰境附近群体相对来说比较多。面积是一百零九到一百三十九,幺零九、幺幺九和幺三九这三个面积段。总价一百五六十万都可以考虑。一百五六十万预算都可以等等这个项目,但可能楼层不是特别好,一楼二楼都带院,二楼也买不上。三楼四楼大约一百六七左右,买一百零九平估计问题不大。没有开盘之前谁也不知道价格,包括销售经理销售总监都不知道价格。如果愿意相信团购最低价可以去找他们,但主播只对自己说话负责任,只对行业经验负责。
海信蓝境这个项目,抄袭了海信金沙滩这一块儿。海信金沙滩目前价格两万一二到两万四五,包括三万都有。照目前价格来看,蓝境比海信金沙滩每平便宜了一万来块钱,而且跟海信金沙滩产品几乎是一样的,甚至比它会更好,居住体验感非常好。海信蓝境户型要惊艳全青岛,市区青特、金茂都打不过它,甚至海信以前的项目都打不过。最大亮点是宽厅,得房率百分百,幺零九、幺幺九、幺三九都做宽厅设计。电梯厅是目前最大的电梯厅,有上下水,有洗衣房再加设备平台。层高差不多三米一三米二。海信交付没有问题,品质也没有问题。小区配会所,有羽毛球、篮球场、乒乓球,海信标配,实实在在用得上。还有瑜伽室、健身房、四点半学堂,前面是学校安子小学。考虑改善居住的话这个小区不错。安子地铁、商业、大集都方便。幺幺九户型六米五的大宽厅,三个面积段,幺零九、幺幺九、幺三九,单元保护型。电梯厅挺大,有设备平台包括洗衣房,洗衣房上下水可以放洗衣机、鞋柜增加收纳空间。入户门有八百库收纳空间。幺零九跟市面上将近一百三十平一百四十平的房子得房率几乎一样,也是大宽厅设计,六米多的宽厅,单元保护件。一梯一户,一百五六十万到两百来万预算可以关注一下。
福赢天麓湖三期目前还行,一期二期系统最近弄得沸沸扬扬。考虑周边其他的。恒温恒湿系统最近不是特别好,长期住的话不是特别好,最近夏天也不制冷冬天也不热,问题一直在解决,挺闹心。三期能考虑的话也还行,但价格各方面优势不是特别大。一期二期相对来说还不错,三期也还行。
君会二期也开始卖了。小区目前卖的主力户型就是幺五零和幺六八,小高是幺六八和幺八八。小高七号楼现在几乎没房子了,有一个二手房性价比蛮高,买七号楼二手房肯定比售楼处买合适很多。业主买了花了三十个装修,装修说实话比较挑人,只做了很简单装修,后期自己装吊顶其他也比较方便。青特海御府最近卖得挺好,幺幺九和幺四三这两个户型卖得不错,出房只要价格合适还是很好出的。
瑞元名嘉荷府最近套三套四关注度比较高。和府大约两个月了,幺六五没有成交,幺三零也是有一段时间没有成交。套三套四有几套性价比比较高的。灰色部分是回迁房,紫色部分是商品房。今天带客户套三套四都看了一下,套四的话一号楼五号楼和九号楼目前业主比较诚心卖。在和府买套四户型比较挑,一号楼五号楼九号楼各有优缺点。一号楼前边是靠路的,有噪音影响,但楼座位置视野跟采光很好,价格也是一号五号九号楼里边最高的。一号楼目前有一个中间楼层报价三百四十八万,这是性价比最高的一套,其他低楼层报价三百五,中间楼层报价三百八到四百来万以上,报价不合适。看房不要只看报价,一定要去聊,去了解底价。一号楼那几套业主不着急卖,也不特别诚心卖,只有中间楼层业主挺诚心。五号楼也比较挑,分东户跟西户,讲究性价比就考虑东户,东户视野跟采光相对西户来说。
仙山花园城阳的是吧?不好意思,我这边主要是做黄岛的,城阳那块不熟,没法推荐。想要了解黄岛这边的话可以问我,黄岛这边每个区域都很熟。
主播这边主要是深耕太行四中实验、唐岛湾、石家岛、灵山湾这一块,都比较了解。如果不了解也没关系,可以点开主播头像,通过视频先了解主播。如果有关于房产的问题想要了解任何一个小区或者某一个片区,或者某一个房子具体的情况都可以来问,也可以把问题打在公屏上。不方便在公屏上打也没关系,可以点个关注,点右下角小风车,一对一可以聊一聊。售楼处有人脸,大家尽量不要自己去售楼处。主播能做的就是帮找价格,帮分析。售楼处都是拿谁钱干谁活儿,去售楼处一味说好,不好的不可能讲。主播跟所有楼盘都合作,所有楼盘都讲也都合作,都付营销推广费,能从这些方面找到最合适的。小区有哪些不好都会说出来,把优缺点说明白再做选择。不逼任何人买房子,今年买也好明年买也好,适合的时候再买。可以给主播点个关注,接下来分析或线下聊,愿意打电话可以打电话沟通,愿意微信聊可以微信聊。
🎯 Hermes 点评
这场直播信息密度极高,主播围绕8月28日新政从房贷年限延长、封顶拿预售、竣工备案放款三个维度做了系统解读,并结合西海岸多个在售楼盘做了实操分析,专业度较强。但直播时间跨度长、互动节奏松散,部分楼盘介绍如名嘉荷府套四户型存在反复铺垫。建议精简楼盘案例,聚焦核心观点输出,提升内容复用价值。