天空之境这个周没有拍最新航拍,今天去了趟但时间短没更新。一二号楼现在主要剩了顶底楼,顶底因为是毛坯,很多客户不感冒,其实原来觉得顶楼性价比比较高。精装修对大家来说确实有性价比,天空之境的装修风格自己装还不一定能装出来,这种感觉大概需要二三十万。当前在售的134户型是一梯一户,右手边做了八百库的入户设计,交付时没有柜子,墙面是壁布,进门是马克波罗的白冰川岩板,室内无主灯设计,灯光比较柔和,得房率达百分之九十,北面卫生间用的是摩恩的马桶和花洒,所有柜子下面都有充电桩。窗户创新比很高,观感比较大。今天一天卖了五套,其中三套洋房,九楼、八楼、七楼各卖了一套,后来六楼又卖了一套,六零一最终没要。一二号楼没什么房子了,主要都剩了顶底。近期贝壳刚合作后带看量突然变大,成交量跟着好一些,这个来月其实成交并不是特别快。
开发区这一块是灵山湾,但灵山湾范围很大,大家真正认的灵山湾只有两河路那一小块,两河以西属于江南,成交客户主要是江南地缘性客户。论发展潜力灵山湾还是有的,只是现在发展重点不在灵山湾。过去靠卖地吸引外地客户,现在外地客户本身就比较少,也没很大力度去发展,所以感觉发展速度比较慢,主要是配套很慢。书包和通勤是灵山卫两个最关键的问题,书包这边没有太好的书包,通勤方面开发区离这距离上稍远,如果通勤能通到灵山湾比较方便,零三万的客户群体会多很多。这个地方本身没什么太多企业,滨海大道堵车,未来小珠山隧道通了之后北边人过来会方便一些。西海岸过去十年秉承环安保护优先的发展战略,越往南环境越好城市界面越好,越往北会稍微破烂一些有穿鞋结合的感觉,如果你寻求房子保值、未来房价有变化,南边这些更有机会,但当前没有什么太大升值想象空间。
近五年整个黄岛板块,书包里的品质改善保值率是比较高的,虽然有个别涨的。君越半山在销售过程中个别楼座涨了,保利理想地交完房两三年后房价涨了十几万,永都学府一期交房这几年也涨了一些。虽然有些涨了,但总体来看保值率最高的还是学校书包里的品质改善房源。当前选房应该关注哪些房子更保值,方案能保值,不是去赌升值想象空间。
海上罗兰作为刚需买房,如果是买别墅还是小高层,买房需求分为常住型刚需和过渡型刚需。如果是常住型,未来考虑流通的话,海上罗兰的产品从某种程度上来说已经过时,市场现在的产品已经大迭代,都做成了大横厅落地窗,海上罗兰未来流通性上可能不会太强。但单纯自住不考虑短期卖,就要考虑房子住起来合不合适、舒不舒服,高层灵山湾书包比较弱、流上上班方不方便、大高层户型有些过时这些缺点能不能接受,价格也在这个价位上,那就无所谓,只要自己觉得舒服完全没问题。但还是建议预算充足首选最新这一批户型选个好点的,如果预算卡得紧就想在珠江路小学校区板块买,可选择空间不大,海上罗兰还是有一定竞争力。
聚龙湾项目产品上没什么缺点,最大的缺点就是价格上觉得稍微高一些,大家现在倾向于选择低价格的,他这个小区价格基本上两万开外。
二零一零年在滨岸新村,二零一零年二零一一年的时候,海尔罗兰卖六千一平,对面的大鲁班南向两万六北向一万三,二零一一年市场限购之后保利海尔罗兰卖六千一平,有朋友当时买在这儿做了自租房,小区环境和地段比较不错。买房关键还是得选好自己的购房逻辑,捋清楚到底想买什么样的、适合什么样的。第一点,项目的卖点对你有价值;第二点,项目的缺点每个都了解清楚且都能接受,因为他讲解时往往不讲缺点;第三点,这个房子当下卖得怎么样,降价最主要特点就是卖得不好,卖得好没必要降价,降价速度快的基本都是卖得不好;第四点,长期这个产品有没有市场,比如小套二小套一未来需求很少,需要改善的人很多,尽量不要选择市场没有需求的产品,短期可以入手但长远不要选太没市场的产品。
名嘉荷府作为整个开发区目前比较高端的一个产品,优点是小区是开发区回迁房最有钱的小区,有人分房分了二十多套接近三十套,圈层和人群确实比较高。位置一山面海,离大学、地铁、学区、生活配套都很好,品质很好圈层很好,价格现在回迁也不是很贵。缺点是小区户型已经被淘汰,现在市场喜欢大客厅和落地窗户型,对这种小宽厅小客厅的户型需求倒不是特别大。考虑名嘉荷府建议面积在一百五十平方往上的产品,未来流通性会比较好更能穿越房地产周期,一百一到一百三的应该首选在户型和居住舒适度上要高一些的,选这个小区位置不错但户型有些过时。前些年如果房子性价比一般户型一般,降价浮动明显会大一些,品质和户型是大家选房比较受关注的两个点。
天空之境今天卖得还可以,上午卖了三套洋房两套小高层,下午应该能卖两套,一天总共估计卖六七套,这个成交量在整个开发区算是比较高的。天空之境产品的选择应该是没问题的,户型确实在目前整个市场上是比较不错的产品,品质对比半山确实更有优势,产品上算是一个跨时代的。你装成天空之境那样的装修,三十万估计有点难,半山云境162平的装完了基本在三百四十多万的价格,对比天空之境洋房三百一十多万买精装修,洋房还是更有吸引力一些。天空会降价吗?回答是不会降价,看户型和成交情况确实在目前市场上是不错产品。
海信安子最近没有什么太多变化,这次新政新房现房制从预售改成现房对它有没有影响还不知道,因为它好像还没施工。安子定在九月份左右开始重视对外宣传,样板间包括大概价位详细的户型就会出来。现在大户型一梯一户结构已经知道了,109平就是一个大宽厅落地窗,宽厅可能在六到七米,跟金茂户型基本上如出一辙。109平跟天空之境134比较像,没有独立晾晒区但开间比天空之境139的好像要大一些,开间五米五,得房率肯定很高,目前来看估计一百五十来万价格,产品定位是小高层。贝壳这两天在控制天空之境和海信的一些宣传,所以信息比较少了,关键是海信最近也确实没什么太多消息。正在跟海信沟通团购价格,很怕开盘卖不好,如果开盘不好团购没有任何意义。团购除了项目分析价格会在开盘前一天给到具体的价格,贷多少钱、几楼几楼带多少钱、东西户定价、单元差楼栋差,现在跟海信沟通会给一个额外优惠,但现在没出价格没法说到底有多少人会买。深度和力度比较好的话可以见面详细沟通,海信是深度深耕的一个合作开发商。
预算140万左右选实验片区还是四中片区,建议看孩子性格。如果孩子比较自立或者学习比较好选择实验好一些;如果孩子更需要学校多多兼顾,学习很好的话可以送实验,如果中不溜的话送四中。四中和实验每一个校区都五六十个班,区别不是特别大,很多是区别不大。
海信揽金项目最大的缺点其实很少有人会提起来,产品设计上有一些值得注意的地方,后续开放样板间时详细分析。
看到好多人推两埠岸一套房子,这是回迁房但热度高、带看量也高,163也不便宜。按道理说性价比低的话大家不会去看,能卖得好的话装修应该非常好。但很多人约出来看房子不一定说这个房子性价比很高,现在很多中介思路是先把客户约出来,找一套好像比较有性价比的房子约出来看看,一般价格也不说详细,这种房子特别适合拍视频,一般拍视频拍得最多的都是这种房子。看得都不想买了,二手房市场有时候很玄幻,大家推荐房子时经常会推出一些根本没什么性价比的房子。其实现在只要房子性价比高、房东诚心卖,大部分中介会选择重新卖,很多房东卖着卖着也会反悔。
前段时间帮房东把房子卖出去,结果房东投诉说半夜骚扰他修、不客观公正光帮客户砍价、向着客户不像他,最后知道他是想省点中介费,关键是这个房子总共七十来万中介费他交了七千,七千块钱中介费还嫌贵非得再给打折。另一个八卦是独立租套房子一千块钱租出去了,租客不租之后交了五百块钱定金,房东给换了床把原来床扔了,过了七八天租客不想要了要扣费退定金,钱在房东手里协调退点,房东说可以让他把柜子卖了、把床弄回来、按折损费用扣,算下来客户还欠房东钱。房东直接拉黑不接电话,来店里找了三个多月。五十万六十万七十万的房子有很多不降,主要是贝壳有严格规定不能随便打折。现在做改善不做刚需,卖大房子和卖小房子流程差不多花的时间差不多,做大房用心付出人家认可劳动,但做刚需便宜来便宜去还会再便宜,有时候挺好玩有时候很闹心。有一二年卖莱某个小镇三楼,飘窗不高一般三四十公分,结果交房后窗户沿儿到这儿三楼一进去跟地下室一样,因为前面网点拉高正好挡着三楼,最后退房,开发商出钱还贷款,客户买不成二套了,开发商等六个月给他找套房子解决。还卖过江山历程,圆弧窗阳台采光很差,置业顾问小姑娘客户是光头大哥戴大金链子穿布鞋社会大哥,大哥过来生气说你们怎么这么宅,小姑娘一直对不起对不起,大哥脾气也没了最后让便宜点没申请下来送了个东西,大哥说不行不洗澡跟你们一般见识,那时候二十来岁,一七年很有趣。二手房经纪有从小红书加你约看房的外地IP,说话不大真诚,一看就在外地,约出来不一定真来看房子,现在主要关注本地真实客户。
预售改成现房制影响:对大家来说是好事,还贷款的时间长了,以后再买房子不会再出现交着房贷房租还要再付着月供,要么付了首付等着交房之后再开始还月供,贷款年限从三十年改到四十年意义不是很大,带三十年其实大家都还能接受,从三十年改到四十年没大有人会改到四十年,现在都是贷款三十年实际全国平均八年还清贷款,当然这个平均八年主要还是有钱人给拉上去的。海信安子按拿没拿工程规划许可证,拿绿生主意可以卖房子但不能办贷款,预售改现房后小开发商基本就不用干了,只能收首付收不上月供,很多开发商扛不住。
今天碰到两个置业顾问从金茂回去聊了一会,金茂现在很严谨,到现在名字没确定下来,具体首块楼座价格都没定。金茂北边听说也要拍了,前段时间有人去谈的,得先谈好了才能拍。金茂产品力比较不错,如果说不考虑安子板块,现在徐家岛就是金茂和瑞源那两块地要比较好一些。金茂确定不下来主要还是谈,跟营销总高超见过几回面聊过。北面地金茂够呛,当时区里跟金茂谈的是想让他拿下二分之一的地块连北门一块拿下来,当时金茂怕经营不好,准备拿四分之一先慢慢看看,卖得好就继续弄,卖得不好可能就不见了。市场很玄幻,你看很多开发商都快活不下去了,金茂虽然没卖但大概率只要价格合理肯定能卖货,金茂首开价格很重要。瑞源现在没钱去经营这些,瑞源营销很业余很让人感觉很业余,企业太大了之后很臃肿,销售部不像个销售单位,瑞源作为本地龙头企业受扶持但细节管理不是特别好。瑞安购买瑞安肯定不行,海信这个企业很佛系但很用心的在做产品,做营销更多是在品质上用在客户服务和体验上,没有那么多功利性,不像很多公司做一些花里胡哨的表面功夫。海信不像个销售单位,人家海信很佛系但很用心做产品,不是花里胡哨表面功夫。预售改现房后小开发商扛不住。金茂首开价格很重要,瑞安购买瑞安肯定不行,房子没有十全十美,天空虽然卖得好但地势低是确实低,天空地段和地势肯定不如金茂也不如半山,只是大家都在讲优点没人讲缺点,关键还是性价比怎么样卖得好不好,卖得不好再喜欢也不能入。现在关键还是开发商放到什么价格上,这天把置业顾问送到成都去了解金茂体验金茂品质,青岛可能也确实没太有品质的。金茂九月份大概就能怎么样了,九月份对外把样板间开发,下周末开发样板间,已经拖了两次了,毛坯的样板间之前拍视频给大家发过了,小区名字很快定下来但不重要,关键是价格,首开很可能很便宜,定了首开一百套的任务。金茂产品力应该比较不错,看价格吧,很多项目产品品质都没问题,缺点能发现的就是金茂交通和噪音问题。噪音主要是打地基的施工噪音比较大,施工本身没大有什么噪音,堵车不太好判断,看价格吧。高哥到时候有啥消息第一时间发,项目很多人比较熟到时候肯定还会跟天空一样拿很详细的资料给大家,现在主要是跟海信没出价格没啥好说的。金茂细节上放心,等开盘前能拿到价格,关于层差楼座差到时候跟你说小区具体情况便于选择。
关注金茂的话,航拍已经起来了,建设进度近期有进展,金茂产品力应该比较不错,首开价格很重要。金茂噪音主要是打地基的施工噪音,堵车不太好判断,房子没有十全十美,天空虽然卖得好但地势低确实是底,天空的地段和地势肯定不如金茂也不如半山,只是大家都在讲优点没人讲缺点,关键还是性价比怎么样卖得好不好,卖得不好再喜欢也不能入,卖得好那就另当别论。明天去航拍金茂和安子到时候直播给大家看。高总关注金茂墨香居那个二楼性价比一般,金茂北面地拿下来,对金茂型氢成汉章其实也不错。
🎯 Hermes 点评
本场直播以中海天空之境销售动态切入,围绕金茂九顶山、海信凤台路项目(海信安子)、名嘉荷府等西海岸热点楼盘展开深度解读,信息密度较高。主播对天空之境134户型精装细节、金茂拿地博弈、首开价格预测的剖析体现了从业十六年的专业积累。穿插的行业八卦(中介纠纷、奇葩退房案例)增加了直播的可看性,但建议进一步压缩与房产无关的租赁纠纷篇幅,将更多时间留给项目深度研判。