新规之后要求主要体现在两方面。第一方面是现有住房拿下来之后，预售需要封顶之后才能拿到预售许可证。拿到预售许可证之后，银行贷款需要房子竣工之后才能放款，这对开发商的压力非常大。开发商测算过，新政策实施之下，没有开发贷、用自有资金的开发商，两年的资金成本大约是九个点；有开发贷的资金成本大概就得十五个点左右。资金实力不充足的中小企业有可能直接被市场淘汰，未来市场会以国有企业为主。
国有其他企业毕竟数量有限，接下来供地的节奏也会随之调整。ZF可能会把最核心的地块先拿出来，因为非核心地块开发商不想拿。开发商现在拿地非常谨慎，与中海、金茂、海信等多家开发商沟通后发现，大家主要怕报规越来越宽松，房子还没卖就已经过时了。开发商拿地的顺序是先拿最核心的地块，再拿次核心的地块，不是这个顺序就不敢拿。
拿地现在与ZF基本上也是大砍价，买二手房是大砍价，开发商拿地与ZF也是大砍价，因为至少要把未来两年的利息砍下来。未来土地出让如果没有特殊情况，有可能下调百分之十，土地出让金不降开发商就不拿地。原本ZF有优势建立的平衡已经被打破，主动权重新掌握在开发商手里，拿不拿地主要取决于开发商。之前很多人研究的保尔地块、华山城北地块、非拉利地块，现在拿不拿还不好说。
新地块是否要拿预售才能卖房，要等周一结果。绿城基本要现房销售，海信万泉镜正在积极争取，海信君安施工许可证已经拿到，不需要担心。
新房是现在买还是过两年再买？大概率过两年会涨价，原因有两方面。一是开发商要付两年的利息；二是开发商拿地热情显著降低，新房未来竞争不激烈了。中国房地产已经进入存量房时代，以二手房为主、新房为辅，新房会重点做改善、做非高端产品，但价格会相对比较高。新规之后的房子卖一套少一套，整个青岛也就是两三千套这种房子。开发商交流结果显示，后续加推会涨价，包括永续森宇，加推之后基本上都会涨价，找可以找但要谨慎是否会涨。
🎯 Hermes 点评
经纪人这场直播切中了青岛楼市新规后的核心痛点，逻辑链条完整：从资金成本到供地节奏，再到拿地逻辑反转，最后落到购房建议，层层递进。开发商交流信息具体，绿城、海信万泉镜、海信君安的预售进展都有明确判断，对买家有实操参考价值。若能减少重复的互动话术，内容密度还能再提升。