啊，最近很多朋友问的这个热点小区。哪儿去了？唉，我这同事一直播，我这个地图有点对不上了。康大的这个风和日丽，对吧？这是很多朋友在关注的一个小区。
你要从交通来讲，从书本来讲，从地理位置来讲，它是有价值的，但是从小区的内部来讲，从未来的流通速度，流通的... 价格来讲，它其实就没什么价值。这是属于黄岛啊有缺陷类的小区。什么叫缺陷类小区？我再给跟朋友们做一下系统的拆解啊。黄岛两大类缺陷小区，无论你未来要买哪，一定要记住。第一类是什么？就是... 整个小区超过了四五千套甚至一两万套... 这种户数的小区，未来卖房一定会多。那这就会出现价格踩踏，价格内卷。为什么啊？大家想一想，你比如说卖房无非几个原因，有的人卖着试试看，能卖就卖，卖不了卖不了就算了。那还有人着急用钱卖房，有人着急改善卖房，有人换书本卖房，有人可能日子不过了，要分割资产卖房。那你的小区越大，卖房的人就就越多，这是一个比例的问题。
就15个人着急。那这里会出现什么情况？你着急用钱卖100，别人着急用钱卖95。对吧，别人着急置换卖95，另一个着急换书本卖90，还有一个要分割资产的卖85。那未来这种小区，他不取决于市场好坏，取决于谁降价降的很，谁更着急，对吧？还没开始问问题，还没开始答题就违规了。对啊。唉，我现在好像被盯上了。唉，说叫什么... 引导消费。引导投资，引导消费。风和日丽50多栋楼，对，你看风和日丽体量多大呀，而且你看这个小区啊，就是我们是从生活的舒适度来讲，这个小区现在停车很困难， 上了一天班回家找车位再找半小时，又上个班。然后物业管理也不是特别到位，你说家里有个水啊电的问题，你找物业解决，本来就闹心，物业再给你添点堵。然后这些高层的产品你看，做的跟那个华为三折叠的手...手机折...折叠屏一样。北卧室的客厅，手枪户型，在这比比皆是。
然后再加上套一套二占比特别高，业主不愿意住，然后租出去，租户的压力，或者说租户的数量又比较大，所以说各种各样的问题叠加了。这个刚需就是维多利亚湾嘛。
他是体量...对，你这个是刚需啊，但是他主要是体量过大的问题。就所有体量过大的啊，你像维湾啊、山海湾、凤凰城，包括刚才说的风和日丽、平海海岸、青青小镇、中铁博览城、天一畔城，这些小区大家都要谨慎一些就行了。康大的品质怎么样？康大从开元府以后的品质不错，开元府之前的都不太好。这个小区西门很堵，对，西门很堵。怡和嘉园怎么样？
这个小区就是。另外我们就说那个消防防火门吧，正常应该是个防火功能，他这个小区是木头的。这个小区啊，特别是北区啊，有些业主可能对于品质要求高一些，把楼道里的那个，就是出了电梯那个楼道啊，不是消防楼梯，把那里铺了个地砖。你说水泥地交付的小区现在真的很罕见了。维多利亚湾体量超级大，对，28000套房子。积米崖名家汇和名家和府300万内推荐哪个？哎呦，这两个都不太推荐啊，其实这两个小区都不错。地段啊、产品其实做的都不错，但是为什么早期在很多年啊，很多年前我就说名家汇未来还有要降很多钱，当年3万多一平， 你看现在1万多，对吧？名家汇在去年3月份左右没有交房的时候还是期房的状态，我说他未来交付也要降很多钱。我想的是吧一平降个七八千，结果一平降了14000。为什么有这个判断？而且判断的还比较准确？是因为这这个小区啊，从名家汇来讲，小区有一个很大的问题：不该有套二。
名家和府就更严重了，除了有80多平套二以外，这个小区还有回迁，有的业主分了40多套房子。所以说两大致命的因素，凑到名家和府了。不是房子不好啊，是小区他的产品设计、产品打造有问题。所以说朋友们以后在看房的过程中啊，如果说你在刚需的产品里买那个大户型两三百平，或者是改善的小区里无论你买不买小户型，他只要小面积的产品，小...不对，他只要这个改善的小区他有小面积户型，这已经可以定义为缺陷了。缺陷是直接会影响小...小区未来价值的。你说那些小缺点吧，其实无所谓了。保利领秀郡怎么样？在住个几年没问题啊，领秀郡在整个保税区北啊， 不是那个，今天脑袋不好使了。在那个整个薛家岛北啊，这个还是为数不多的品质电梯洋房，反而可以研究一下。怡和嘉园租房子都非常便宜，对。瑞海兰山、领秀海、恒大金山这三个哪个好点？研究恒大金山吧。瑞海兰山呢？瑞海兰山这开发商脑袋有泡啊。你不是开发商吧？要是就得罪了啊。这开发商脑袋有泡啊。就这么一小条啊，这没标注，就在这。这个这个18年的时候他卖两万多，其实成交的还不错。然后这个开发商觉得卖便宜了，卖这么好，捂盘了。结果后来市场降价他也不降，市场降价不降，现在变成几千块钱一平了。没有什么品质可言，也没有什么小区环境，地理位置也一般，板块也一般。商厦中心，商厦的产品做的一直还是可以的啊，可以研究一下。哎，多多，哈喽。是不是之前留过电...电话的朋友？你最近回来了吗？商厦的产品做的不错啊，价格也比较实惠。海德公园呢？海德公园是当年的大哥，现在不行了。
金泽儒家啊，现在有些朋友还在关注这个小区，我觉得啊有一个... 比较重要的因素，就是开发商的老板在这有套房子，有时候还会住。但凡没有这个啊，他的小区整体的环境和物业就会更差。为什么我总在说啊，用10年以后的眼光来看今天？你...你现在金泽儒家你好像感觉还能接受，那你再住个10年8年，到了203几年代金泽儒家这个状态还能否被别人所接受？基本上接受不了了，对吧？所以就不要去碰了。依山海岸。安子板块这个除了海信啊，二手房不太推荐。积米300万内唐岛湾研究哪几个推荐一下？安迪朋友，你的需求是什么呀？目前300万可能... 需要稍稍加一点点啊。倒是有，但是需要稍稍加一点，如果说... 这个板块， 唐岛湾板块300需要加点，安子板块或者薛岛北是有有的。但是这边... 你要300左右可能买的就是高层了，不知道能不能接受。
很差啊，差到极致了。这个小区真是差到极致了。你能想象中关于小区不好的一些东西吧，反正这个小区都有。想卖了，6700买的。6700买的是哪儿啊？啊，瑞海兰山啊？6700买的，那你买的挺晚的，你要18年买的得两万多。山海大观怎样？山海大观现在还行。东王花园别墅为啥荒废了？也不算荒废吧，就是那种产品，你看... 我我刚才直播之前说了一句话啊，我说刚需的朋友要买到这个安全，改善的朋友要买到品质。你要是有，对吧，未来考虑未来价值的想法，你要考虑未来的流通性，就你有投什么资的想法。那你说... 东王花园... 这边的这边的别墅，他是一个纯改善的产品，但是他又提供不了好的环境，好的建筑质量，好的这个物业。那...那你说买别墅的人图他什么？就图他大嘛？其实不是的啊。卓意维港，卓意维港... 可以研究一下，买点小洋房是行。海信超预算了想看商厦。你明天有没有时间呢？或者下播以后我给你打个电话吧。明天研究研究吧。
我我订个闹钟吧，要不下播就忘了，这一天... 事太多了。我昨天还给你发了一个消息来。
长江路东侧可以也研究一下，海信是不错的，要么就是这边，如果能接受高层可以看一下绿地，都很好。嗯。朋友们尽量打打啊，如果说关于这个小区啊，就关于小区的建议，其实非常的好解答，你说好还是坏，什么建议。但如果说朋友们买哪，其实要结合很多因素，比如说我们的... 这个通勤的距离啊，家里的孩子的情况啊，然后我们这套房子要住多少年，包括你喜欢什么样的产品。嗯。啊，好咧好咧。300左右往上50也可以考虑，要求物业环境、位置都不错推荐一下。这边可以研究一下君汇啊，安迪朋友。但是前提就是刚才我说的你能接受高层。产品做的很好，小区最小面积150平起，我公司就在这边上。
就是小面积房子在小区里占比越高，未来整个小区他的换手率就越高，就卖房的比例就越大。所以说150平对大多数家庭来讲，可能短时间之内啊，他都不涉及换房的问题，那也就是会影响到未来整个小区的供求关系。那没有那么多人卖，又有人想买，那这个价格相对来说就比较稳定。你可以联系我一下安迪朋友，点我左上角的头像，然后有一个私信。私信完了以后会跳个页面有个立即预约，然后我给你打电话，到时候我们电话再交流一下，把关于... 除了板块啊、物业啊、环境这些以外，其他的比如说密度啊这些要求也都说一说。还有就是领...如果金沙滩能接受，这边也有很好的小区，可以去考虑。朋友们还有哪些问题啊，都可以来直播间聊一聊，我们带着问题来带着答案走。主播做了10年的时间啊，之前在链家做总监，所以说这10年的从业经历应该能帮助大部分朋友们在黄岛买房的过程中提供一些合理性的建议。
因为很多时候吧... 现在买房子不是说小区好就行，其实要结合着很多的因素，比如外部的供求关系，我们这套小区有没有缺点甚至缺陷，这这套房子有没有缺点甚至缺陷，然后小区有什么问题，外部有什么问题，板块有什么问题，市场的价值走向有什么问题，同时还要结合它的楼龄，我们要判断这套房子住多少年比较合理。虽然说市场很复杂啊，但是朋友们... 按需购买，这是一个底线问题。按需购买，这是一个底线问题。
都有问题的，就不存在又好又便宜的东西。有好多朋友说捡漏，我一直不太推荐。就当下的捡漏有可能是未来最贵的陷阱。又违规了。哎，中德生态园怎么样？这个地块为什么热不起来？我说几个核心的问题啊。嗯。中德这边是这样，第一个呢，它是处于黄岛的最北侧，就是它没有吸引其他板块购房需求外溢的能力；第二个最核心的就是产业结构不好。所谓的产业结构是什么？比如说，对大多数人来讲啊，就你别说你在这工作啊，对其他朋友来讲，身在中德，涉及几个核心的问题，第一个不太好找工作，就以它的专业口来，专业对口来讲，在中德不太好找工作；第二个想要孩子好的教育，在这不太好实现；第三个没有好的城市面貌，第二，第四个没有好的商业配套，第五个它去哪都远，这就是中德的一个现状。所以说，从它的无论是它的地地理位置，包括它的产业结构的状态、现状，都会导致这个板块的供需不平衡。房子是真的好，密度也真的低，但是板块少了点人气，或者说这个人气在没有产业的时候它也聚集不起来。半山云境一期怎么样？一期可以等一等吧，我觉得未来价格有可能还能往下走一走。灵山湾和玺大平层怎么样？和玺很好啊，特别是那个170平以上的。可以研究一下，然后如果说那个Peter朋友，如果说你买190的，我这小风车挂上了吧？如果说你，你买那个190的，我觉得那就买个12号楼，38号楼，那个12层的就非常非常好。我小风车挂上了，刚才掉了。嗯，Peter朋友如果考虑和玺，可以联系我一下。和玺175平的房子，我们去年卖好多不到200万，今年的市场成交价，二手房成交价，有1，有210多的，240多的，250多的，还有260的。也就是说和玺12月底，去年25年的12月底交的房子175平的户型，到了今年9月份，9个月的时间过去了，涨价了30%。
嗯，倒是可以吧，但是我觉得不是太首选吧。做养老婆一般得就行，哪里比较合适？谢谢。香洋花开朋友，打打预算吧。半山云境二期怎么样？可以入手了吗？可以入手啊。二期做的不错，很精致。宇宙悦，天赋云海怎么样？天赋云海如果看海行啊，但是这边，你跳个广场舞都伸不开腿啊。我那天开玩笑说，我说小狗在这，转个身可能都转不开。因为容积率7.1啊太高了。7.1什么概念？就是这个小区的现状，你就可以给它理解为这就是7.1的状态。下楼就进小区，然后，这个，叫什么，下楼就出小区，进小区就上楼，就没有什么活动空间。但是它的海景很好啊，因为整个天赋云海的南侧，最高的房子才17层，你只要买个20层以上的房子，极其的漂亮，就这个海景视野，你看漂不漂亮。反正我是挺喜欢海啊。嗯，嗯，还能看灵山岛，多好。
产品做的没问题啊，舒适度应该也不错，反正能接受几个核心的核心的这个东西就行。但是我觉得，我觉得现在建龙枫景肯定不是首选了吧，因为有更好的小区出现了。之前买它是因为什么？是因为暗子板块没有那么多的洋房产品，那建龙枫景带着精装，虽然说精装这个老气了一些啊，但是也是精装修。但是缺点是什么？第一是暖气片，第二呢，这个小区的物业管理一般，第三个，产权年限还剩20多年。但如果说我们只考虑养老也不卖，其实也没有问题。嗯，我觉得有一个更好的啊，开心朋友你可以点点小风车，然后我给你推荐另外一个小区分，海信的一个产品，做的非常精致。古镇口是不是不发展了？没有钱的时候可能就不太发展了。赞同我家刚卖掉房子的，卖房过程中特别理解主播说的，深有感触，是吧？嗯，海信华景小镇维拉怎样？可以研究啊，只要能接受那个位置和现状就行，小区做的不错，100以内。100以内，啊养老房啊，100以内养老房看看暗子和灵山湾吧，这两个板块都行。
香洋花开朋友你可以点我左上角头像，把你的那个联系方式发给我，然后我们电话沟通。建帮的房子说说。建帮的房子啊，如果说买高层海景视野非常好，但是，不推荐，无论是建帮还是天有花园。如果是买别墅，特别是三期的法式类独栋是可以的。
它分面积，面积越大越贵，买个130多的房子就在个170来万，你要买175的现在清盘了，二手房得在200多万，然后要买个190的得在2890万，甚至300多万，就看楼层。然后如果228的，那就得在300多万了。名岳天澜周边的能发展起来吗？没什么发展啊，名岳天澜包括周边这个爱誉之城这边没什么发展，它只是有一个隧道，小珠山隧道明年年底通车。暗子地区100平出头有推荐，有推荐，土豆飞飞朋友。但是得看看你的预算情况啊。你可以打打预算，或者点点下面的小风车，这个位置点点小风车把你的手机号授权一下，然后咱们电话沟通一下也行。嗯。就是朋友们如果带着小区名字来啊，在直播间很好解答，如果说需要电话沟通，到到时候那就属于私人定制了，对吧？得结合着我们的预算啊，想要的房子，我们的家庭的人员，工作的区域，对吧？通勤距离，通勤方式，各种各样的问题的系统性的聊一聊，130。
130 100平，哎呀，那这边没有太多可选了，那就研究一下二手房嘛，研究一下悦华府吧，或者说你能到个，140多万150万，有122 122平的房子可以选，做得很非常好。或者是研究一下，诶，这个小区可以研究一下啊，瑞洲观海今天出了个特价房，120平120多万带着精装修，今天刚出的内部消息，我们也没发朋友圈。商厦中心137怎么样？137很好，那个东西客厅吧，看着户型不太好看，但是你实际入住，舒适度是不错，包括它的房子的空间的这个设计的合理性啊，空间利用率，其实做都不错。哎。有需要职业的朋友？对，需要职业可以私人定制啊。底价大概能到多少？能到多少？第一个啊，得看你的楼层，也没法说能到多少钱。第二个吧，就是我们成交的底价也不方便在直播间说。其实去年说过几次，后来为什么不说了？有的客户，就咱直播间的粉丝啊，就是有时候刷到直播了，买完房子进来问，哎，我说我们说大约多少钱，我说我们刚成交多少多少钱，他也买完了，买的价格贵，回头找开发商，开发商又找我，就搞得这个事很尴尬。所以说得结合着我们，对吧，就这个事肯定不能在直播间说的，不能把人人别人的别人的那个成交底价去去在直播间去聊。因为有些折扣都是打点特殊关系的，要出来的这个折扣。你给人家暴露了，未来就很麻烦。
哎哟，张家楼好几年没去了，也没啥房子了。反正我印象中这边就是龙湖的项目，但是现在我不知道有没有新小区。反正买这基本上都是在家在这附近，那该买就买就行了，你也不可能上这边来买，特别远。江山瑞城值得买吗？江山瑞城不值不值得啊，不推荐，上一代产品了。主播是商家代言人找他，对，找我就行。找你能有特殊优惠吗？我就别给你说特殊优惠了，我给你说保价吧，阶段性的保价，买贵找我，买贵了我给你退差价，点点小风车就行了。