他在那个 他在今年的这个 他在，他在这个明天啊，明天会有一个产品发布会。明天产品发布会的话， 发布会完了之后他可能他们也就启动认筹了啊朋友们。所以金茂九顶山这个消息和速度也挺快的，而且啊 看金茂九顶山的这个施工进度，我今天本来要去拍来着，今天因为下雨风大啊没办法去飞这个无人机。我在店里啊，咋了？咋了兄弟？我在店里，但是我我一会我得回老家， 回老家，然后我直播完了之后，有个客户看房，看完房之后我又回老家， 回老家那个，回老家参加个婚礼，有个妹妹结婚，老家一个妹妹结婚。咋了咋了兄弟？你说。这边的话是这样啊朋友们，那个 那个金茂的话明天有个产品发布会啊，金茂九顶山有个产品发布会。产品发布会之后呢，它应该就开始启动 开始启动认筹了啊。以现在的施工进度的话，我最开始 对吧还说那个海信的要比那个金茂的快，从目前我今天去海信那边也转了一圈。今天上午我正好天不好，然后我本来是拿着那个想去拍一拍海信工地的进度来的。
但是那个那个那个那个 金茂的更快啊，金茂的六号楼和九号楼已经建到九层了啊朋友们。如果要是按照一个星期左右一层的话， 哦哦哦哦，我现在在店里，现在在店里那个直播呢。现在在店里直播呢，我我我我我明天回家参加个婚礼，今天下午走， 今天下午走了之后明天明天明天晚上我就回来了。明天晚上我就回来了，因为最近事挺多，所以就不在老家呆了，就参加完婚礼接着就回来。大家看那个九顶山那个项目啊，九顶山那个项目的话 进度会快一些，如果要是看它现在的这个进度的话，说实话它起得挺快，但是它这个一二三号楼还没有建啊，它现在已经开始建的是五号楼六号楼七八九号楼。其中六号楼和九号楼施工进度更快， 六号楼和九号楼施工进度更快，然后更那个。哪天你那个，哪天你路过在路过的时候你路过星光岛或者干嘛了你给我说就行，我一般的 都在店里，也没有什幺正常的休不休假，你有时候 有时候那个叫啥没事了或者干嘛呢，下午我可能有时候睡觉我都睡一下午。是这样一情况啊。
欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊。主播尽可能把大家的问题去讲解的更详细一些。这是大家就是说如果要是考虑这个 尤其是开发区的朋友们啊，你考虑金茂九顶山的朋友们啊， 可以那个 可以重点关注一下了啊，这个项目的进度可能慢慢的这个进度就要跟上来了啊。进度跟上来之后呢，就是说肯定要开盘，但是也得看青岛的这个政策啊，我发现咱们青岛的这个出的确实慢啊，出的确实慢，看看什么时候，如果要是赶在青岛出之前的话， 还能按照以前的老政策走啊，按照老政策走的话， 说实话朋友们，可能在这个阶阶段的话，你可能得把首付都缴上啊。但是如果要是新政策出来了之后可能就不需要交首付了，但是现在的话也是摸愣两可的一个一个情况啊。我估计啊开发商也不敢太那个啥，因为那么多双眼睛盯者呢。对吧，然后回咱从今天是17号，18 19 20， 后天的话， 18，明天，后天，大后天，下周二的话对吧，灵山湾的块地就土拍了。等到灵山湾的大块地土拍了之后呢，然后对吧，也就相当于灵山湾又有新项目了。明年的话那个星光岛上应该有块地也会动啊，明年的话星光岛上有块地也会动，所以说 灵山湾这一片的新房的产品也会对吧，也是做了一个补充，做了一个不足，还是非常不错的。大家看看金茂认筹了什么情况吧，另外的话看它产品发布会的时候，包括认筹的时候看金茂的价格怎么去释放啊朋友们。看金茂的价格怎么去释放，金茂的价格我估计啊 反正是从我的预期上来看的话，大家不要对金茂的产品有什么太低的预期，如果你像109平、119平的户型的话， 你的预算的话得在1万6以上了啊，单价1万6，我觉得它这个单价如果要卖到1万6，1万6千5的话，还是一个比较合理的价格，虽然说1万7 也还行，但是高于1万7也不是特别合适啊。反正感觉高层的价格就在1万6 7左右，然后 这个小高层的价格的话对吧，最合理的区间是在1万8左右，大家可以算算1万8大概是多少钱啊。
1万8应该是，我我算，我用计算器算一算啊。129乘以1万8。210万到230万之间嘛，差不多，230万左右是差不多的这样一个价格了啊，如果要是它价格再高了，肯定就不合适了。
它释放价格心想放着放着 把中海天空之境的小高层卖完了，现在中海天空之境的小高层的房源的可选择性非常非常小了。原因就是什么？原因就是因为它这种一释放，它就已经直接就就说白了就说感谢有伤嘛。感谢有伤，本身你没有冲突的一个楼盘，不是竟品的一个楼盘，你这一生生的对吧，给人家中海天空之境做了很多很多贡献，把自己很多准客户对吧，最起码是一个特别愿意买房子的客户， 然后，诶， 弄到金茂九顶山去了对吧，还是非常不合适的啊朋友们。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊，主播尽可能把大家的问题去讲解的更详细一些啊。金茂的金茂的施工速度对，金茂的施工速度确实挺快。
金茂的施工速度确实挺快，它旁边那个瑞源那个回迁房那块地停了啊， 瑞源回迁房那块地已经停工了，什么时候复工不知道，你感觉现在来看的话，我给我给大家这么说啊，瑞源的这个说实话啊，你从现在来看瑞源的这个施工施工进度来看，瑞源的这个资金啊， 瑞源的资金应该也资金资金应该也挺也挺紧张的，要不然的话不可能说回迁房盖着盖着又停了。对吧，咱现在其实咱直播间里也经常会出现咨询九顶山回迁房价格的朋友们啊，说实话， 九顶山价回迁房的价格应该卖不高，另外的话我靠什么能把房子交给你们也不确定啊。什么时候能把房子交付了也不确定，正常的话对吧，从拆迁到给你盖好交付的话，三年的周期足够了。但是你如果现在看的话， 现在拆迁完到现在应该快过去两年的时间了啊。回迁有学区吗？回迁有学区，回迁的学区也是这个 回迁的学区也是这个这个这个太小和市中啊，回迁是有学区的，只不过 她是这样的啊，就是回，因为你本身学校划片就划到了以前九顶山那个村子， 但是回迁他给你回回迁完房子之后什么时候办产权证也不知道啊。其实大家要知道啊， 109平的户型是什么样呢啊，我那个109平的户型图 我给大家找找啊，我好久没弄那个109平的，大概我给你看一个个大概的户型图啊， 就跟跟中海跟中海半山云境的119平户型没有什么多大的区别。就是各各尺寸稍微大了一点，我给你打开个半山云境的户型你看一下。半山云境的户型一看又能看出来了。也是这种动静分区的户型，它不是这种元宝户型啊。不是元宝户型。哪天把它那个109平的户型也扣出来，我这几天没扣忘了扣了啊朋友们啊。就这个户型啊，跟这个户型 基本上模式一模一样， 跟这个户型基本上模式一模一样啊，109平的户型。大家能看看这个户型啊。就109平的户型跟这个户型一模一样的。动静分区的户型，其实这个户型说实话做的一般，它只不过是把得房率给你搞大了，它另外的话它100 09平的户型啊， 金茂九顶山的 109平的户型不是梯户的啊，不是一梯一户，然后那个它119平的户型是一梯一户的，但是 你也会不是啊，不是，所以说它这个户型并没有展现出来它对竟品的优势，所以说它这个价格的话，我我给大家也就说了嘛，可能 其实说白了你要超过1万7就不合适了，对不对啊，超过1万7你真的不如去买半山云境二次房了，你买半山云境二期常峰二次房第一是现房对吧，第二离学校更近， 对吧，然后呢你肯定比买它就合适多了，所以说金茂这个它这个价格基本上就已经定在这了，对吧，定在这了，我觉得是 因为 1万6千多是一个比较合适的价格，1万6千多啊，咱又说中间楼层，那可能好楼层价格会高一点对吧，低楼层的价格会便宜一点，也就是这个价格了。你如果要高了的话，其实说白了， 高了的话没没意义啊，因为咱现在说实话，我们现在整体的大环境大经济没有好到说让房价往上涨往上冲的这种地步，对吧，你这种四代宅也好五代宅也好，你看它这个户型做出来，其实市场上根本就评论来说你不是四代宅，它那个小高层129的户型 和139的户型做的还是比较好的，对吧，109的户型做的很很一般啊，真的有一句话就一点也不好，真一点也不好啊，所以你也能看出来金茂的设计能力和设计水平，不是特别强啊，当然了金茂对吧，它也是 算是首进黄岛吧，它虽然在薛家岛有个项目叫 金茂创新科技城，但那个项目 对吧，因为第一太偏对吧，第二第二呢咱现在薛家岛属于半死不拉活的这这种一个境地，也很少有人会去它那个地方去买房子。对吧，所以说金茂如果在这一次的话，它产品做的并不是特特别经验的情况下，它如果再把价格开高了啊是不合适的，是不合适的，当然了啊，再给大家说这么一句话，市中和实验片区不缺购买力，但是不缺购买力也不代表买房子的人都是傻子对不对朋友们啊，所以大家还是要把这些事理清楚想明白了啊，欢迎新进直播间的朋友们啊大家有什么问题可以随时问啊，主播尽可能把大家的问题去讲解的更详细一些。江山历程可以买，江山历程可以买啊。就如果你想上实验对吧，预算不是特别高，比如说啊你在150万以内的预算，说实话江山历程是值得去买的。150万预算对吧，江山历程，然后那个 信达金栗兰亭 都可以去考虑买一下啊，因为你你你说白了 就是大家在买房子的过程中啊，就是你不要就是说就是拿着一定的预算，对吧又想要特别好的啊，这这这个东西也都是不现实的啊朋友们。东西都不不是不是很现实啊，欢迎新进直播间的朋友们啊大家有什么问题可以随时问啊，主播尽可能把大家的问题去讲解的更详细一些。这块地没动静，这块地，这块地就是开发区最好的一块地了。这块地以前大家都说叫军运场酱是吧，后期还叫不叫这个名字不知道啊。这块地一定是，这块地现在在沟通它的容积率问题和密度问题呢啊。这块地现在有一半其实已经拿下来了，这一小半已经拿下来了。因为，因为这个地方呢，它比较复杂啊，它这个地块的比较复杂。海名城也在施工嘛，海名城也在施工，海名城翠， 海名城翠两周之前吧，两周之前我去海名城翠的时候，海名城翠那个前面的楼座已经出正负零了，已经出正负零了，一直在有条不紊的施工中啊海名城翠。就是出了正负零之后， 就快了啊，就这个房子一旦出了正负零就很快，因为出了正负零就代表它的地下部分，施工已经结束了，地下，地下 部分的施工因为牵扯到这个人防，人防的要求对吧。它在哪位置？它在那个 成业传媒广场的西边，挨着，挨着成业传媒广场啊。海名城翠在这个位置，就在这块地。就四四方方这块地。这个位置也挺好的，而且啊， 海名城翠如果在划片的话，应该是能划到这个 应该是能划到那个珠江路小学本校区的，还有实验的本校区好像都能划到啊。哪天我再研究研究它这个学区的划片范围，我的记忆中应该是能 划到，都是能划到本校的，当然了，如果划到实验的本校的话，说实话拿送孩子上学也挺远的。对不对啊。送孩子上学确实挺远的啊朋友们。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题， 有什么问题随便问啊。对，以前叫珠江瑞城，它现在也不叫海名城翠了，我看到工地牌子上啊，又把名字又删掉了，我估计现在 我它应该还是叫什么什么瑞城，因为这个本来就是城发开发的嘛。城发一般一般的习惯性都会叫什么什么瑞城，所以它那天在那个工地牌子上，它刺了海名城翠的牌子， 对吧，所以大家现在都叫它海名城翠。对吧，最开始叫珠江瑞城，它后期会不会又叫回珠江瑞城或者叫什么什么瑞城， 我觉得是有可能的啊，这也是城发命名的传统，一般它也不会打破这个传统对吧，很正常啊朋友们。就一般的都不会打破这个传统的。不过城发的房子倒还好，只不过大家想去买这种对吧，这种四代宅的产品啊，它这个是小高和高层叠加的，叠加的产品。高层和小高叠加的产品，所以说它并不是真正意义上的四代宅，大家要知道啊。其实我们在真正的这个官方上渠道上或者一些层面上面并没有说对这个四代宅有什么，对这个四代宅有什么严格的这个规定，对吧，或者一个书面上的解释，只不过是因为民间，你包括开发商宣传的需要或者干嘛的，它就做什么四代宅，你们海信不把，海信那个江山悦不说是四代半，四代半嘛。对吧，没有没有这些东西啊，什么一代宅二代宅三代宅，其实说白了这是因为规划了一个放松，如果规划不放松的话也建不出来这些房子的啊朋友们，不过我感觉后期的话肯定 你要说洋房产品的话，给大家这么说啊，洋房产品以后还是非常非常稀缺的。就是在怎么沟通容积率对不对，其实你像开发区的话， 金茂的容积率给它批到2.7就已经是这样了一个档了，
简化，对吧？那容积率都到了3.2、4.0，对不对？这个时代。所以说 你要说真正的话，能把这个容积率盖到2以内的话，就已经基本上是个下限了，我们不可能把容积率 再调到这个2以内啊，2，你比如说到1.5，到1.几的话也很难。另外的话 就是建筑密度的话，基本上看的最近在几块地的话，建筑密度的话基本上都是维持在20%到30%这个密度范围内。当然了，建筑密度越高越好，因为建筑密度的话越高的话，建的房子越多啊。嗯，不是要限制容积率，是因为容积率高了之后你就盖不出来这个 你你就盖不出来这个这个这个这个这个 就是洋房或小高的产品，它不是盖不出来，是因为开发，也不是说盖不出来，是开发商算不出来这个账。因为容积率越高就代表着地价会对应的越贵，你明白吗？
你比如说住宅用地按亩算，一亩多少钱？对吧，第二个呢叫楼面价。其实现在起拍都是按照楼面价去算的哈。什么叫楼面价？就是一平方合着一平方 对吧？然后多少多少钱。那实际上你比如说给了一2.0的容积率 容积率是给给一2.0的容积率是叫小于等于2.0哈。当然你你对吧，你比如你建到1的话也可以，建别墅区 别墅区的话基本上容积率都会低于1，低于1.0。但是你算账的话你会发现你根本就不可能赚钱， 对吧？所以在这种情况下， 这个容积率的话，开发商都在去沟通这个事。因为它在沟通降低容积率的情况下，其实对应的地价也在降。就是容积率往下调的时候对应的地价也在往下调。因为它能建出来的平方数是少了的。所以说在这种情况下的地价下降， 其实它的单单价，房子的单价是在往下涨的哈。地的总价是在是是在下降，但是地的单价是在往上升长，但是房子能卖出来的溢价更大。其实 朋友们哈，就是说如果知道这个地的楼面价的话，基本上就能算出来这个开发商的成本是多少钱哈。
但是你要看开发商它需要的利润是多少，对吧？其实 你看地价不变动的情况下，后边的很多东西哈， 有些东西基本上都已经定了。地价动了之后，然后第二个建安成本哈。建安成本需要看它考虑它建什么样的房子。正常我给大家这么说哈，回迁房也有3000的标准。对吧，那你比如说你像好一点，你像天空之境的话可能能达到5000的建安标准哈。不算装修哈，我说的建安建安都不属于都不算装修哈。主播星海湾怎么样？星海湾可以哈。海信星海湾是可以的，但是海信星海湾现在没有特别合适的房子，给你挂出来的房子都是边角料，你知道吧？就是都是那种边边角角的那种户型，你可能你接受不了。边角料，你买这个，如果你要考虑买海信星海湾的话对吧，你你你可能会觉得和达云顶会 在这个和达云顶会在这个物业服务上可能或者是在这个 或者是这个叫什么，或者是这个 后期的园林绿化上跟不上的话，你还要看一看对面的海信花海小镇维拉， 对面的海信花海小镇维拉的价格哈，要比海信星海湾低一点，但是它的品质，包括户型各方面都不比海信星海湾差，只不过是因为它的交房时间稍微早一点对吧，楼层稍微高一点，所以可以对比着看哈。海信星海湾因为当时卖房子的时候大部分人都是用来自住对吧？你想想24年左右买房子的那波人，其实就没有炒房的概念了， 所以大部分朋友们都是用来自住的，以自住为主哈。所以卖得少，卖得少的话 对吧，那议价的过程中就不不好讲价，所以说海信星海湾的 你看海信星海湾挂的房子吧挺多，但是达不到人家预期的价格， 大家也不会买，你像海信星海湾现在两居室的房子，就比如它两居室的房子， 你正常 正常的市场成交价在85万以内，那你现在他们很多人想卖到95到100不现实，你卖到85以上也不现实哈。因为海信星海湾有一个硬伤，它这个硬伤就是它这个学校真的是 不是一般的拉。对吧？海信星海湾跟和达云顶是一个学校， 然后花海小镇维拉和海信海信花海小镇一二期又是另外一个学校，你看隔一条路吧，它俩的小学是一样的， 小学都上朝阳小学，结果它的初中 一个是上两河， 一个是上灵山卫哈，这两河和灵山卫又有一个本质性的区别啊朋友们，所以说在这种情况下， 很多想买房子的朋友们基本上都是 一听说这个学校了这个事对吧？就有动摇哈。所以说如果要是有朋友们就是你如果，你对这个学校什么之类的没有多大的要求， 对吧？或者是你年龄大了，你考虑养老，你不需要学校的话哈， 这个小区还是值得去考虑的，但如果你要考虑学校的话，我劝大家一定要慎重哈。欢迎新进直播间的朋友们哈，大家有什么问题可以随时问哈。主播尽可能把大家的问题去讲解得更详细一些哈。因为现在买房子跟以前买房子不一样了哈，现在买房子的思维 跟以前买房子的思维是不一样的，所以在这种不一样的思维的情况下，大家还是要要去把这些事 想清楚的哈。因为我们现在的房子其实很多房子的价格还是要往下走一走的， 对吧，主播也不是一次两次的给大家去说了对吧？但是呢，你出来看房子的时候又发现一个矛盾的点，你想中的房子的价格可能都在进行着直跌回升，你看不中的房子的价格却处处都在降，因为你能相中的别人也能相中， 对吧？你相不中的别人也相不中，就是这样一种概念哈朋友们哈。海信星海湾，这就是就大概对海信星海湾的一个讲解，你可以给我说一下你对房子的要求和预算，我可以给你说一说房子的情况，给你匹配匹配房子哈。欢迎新进直播间的朋友们哈，大家有什么问题可以随时问，主播尽可能把大家的问题去讲解得更详细一些哈。现在新房项目就这么些哈，新房项目以后的新增量或者干嘛的，会非常非常的手少，大家看一看哈。我当然了我我一直说改改这个还没改呢哈，我等等等等我老家回来之后我就改。然后开发区的话没把唐岛湾金会，你包括这个海名城翠还有恒大绿洲去给加上哈，其实咱整个咱整个西海岸新区，我们我们写西海岸的楼盘，西海岸的话就是那个观海云路跟那个 观海云路跟那个 健康海岸山哈，也没有什么新房项目了。以前的时候我们买大家都是新房项目，但现在新房项目很少很少了。另外的话对吧，因为828这个政策细则的执行，咱黄岛还没有拍地，咱黄岛在10月20号进行这个828的首次拍地，所以在未来的时候哈，新房的供应量会越来越少，这里边有很多很多都是尾盘了哈朋友们。所以说你能看到的新房项目会越来越少，新房项目会越来越少，而且大家能看到在这这种情在这种情况下的纯量房，就我们说的二手房会越来越多。以以后可能大家更多的市场交易更多的是以二手房为主了。但是也不代表所有的二手房都有流通性啊， 不代表所有的二手房都有流通性对吧？另外的话你还要考虑一个点，如果你要真的要去买这种，你比如说你去香江路附近去买老破小的话，你要想一个点，它有没有拆迁的可能啊？我觉得咱现在的拆迁的可能性哈非常非常低，就算是能拆迁的话，它可能这个 嗯它可能的这个就是整体的这个整体的这个 这个这个这个这个补 补贴哈，拆迁的补贴也不会说像大家想象中那么好了。那欢迎新进直播间的朋友们哈，大家有什么问题可以随时问，主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些哈。和喜美的好吗？和喜美的好哈，大家要知道，我靠，和喜美的是真好。现在给大家去打折的和喜是因为和喜没有多少合适的房子了。和喜现在你要买和喜的大平层的话，你得准备300万以上的预算，而且没几套供你选择了，这是这是和喜的情况。这是第一个点，现在和喜主要在卖它的别墅，和喜主要在卖它二期和它三期的别墅哈，它是一个别墅楼盘，它以别墅为主，大家要知道别墅呢肯定卖的速度肯定就要相对慢一些了对吧？和喜不会说，那别墅一个月要是卖个10套8套20套，那牛逼了，我靠。对吧，而且和喜的别墅不便宜，和喜 三期的别墅的话对吧，就是灵山湾龙玺三期的别墅， 就叫和喜对吧？550万到1400万的这个体量级，大家要知道，你550万买套别墅的话，你的装修你至少要300万打底， 你如果300万，你如果不打算用300万去装修的话，你装不出来什么效果， 对吧？那二期的别墅的话也在300大几400了，400多， 所以说它这个去化速度肯定会非常非常慢的哈朋友们。它的去化速度会非常非常慢的。你这种就是典型的就是那种A8或者A9的家庭才会去买这种房子。对吧，大家要知道，人家不说前两天去看相亲的那个东西，青岛的整体的A8 A8家庭才1万多户啊。就是资产家庭净资产过千万的 才1万多户哈朋友们，所以很少啊，大家不要觉得这500来块的产品或者1000多万的产品买大家都是啊， 没有人啊，我们现在大家一定要梳理一个对金钱的认知啊。我们现在市场上成交主力最多的 最多的房子呢是100万到200万之间的产品，这是今年的主力成交。如果要是不把今年全年来看去算下来的话是150万到200万，但是因为最近出了一个929号关于贴息的政策嘛， 所以我们今年的这个整体的成交 整体的成交 整体的成交是 是是是那个叫啥 是还是以这个150到200之间为主啊，那11之后是以100到150之间为主。A8 他们不是说A8是家庭资产过千万吗？C8我还真不知道哈，我这个东西就是我刷抖音的时候有讲这种关于相亲的这些东西啊， 我才知道的，我以前我也不知道A8是什么，我最开始我问人家，我说A8是 年年入千万的叫A8还是那种就是家庭总资产 千万的叫A8？后来有人告诉我说是家庭总资产千万的叫A8，年入千万的那那叫A9是吧。咱也不知道哈。哦哦哦哦，那C8更牛逼啊。那存款过千万，我靠，现金流，现在这个时代是现金为王的时代， 对吧？这个这个时代是现金为王的时代，它不是说 你要是C存款的话，那更牛逼啊，那更牛逼。我估计很少，你可能一个人身价一个亿两个亿，你要掏个1000万的存款， 他不一定有哈，他不一定有哈，是这样一个情况。那欢迎新进直播间的朋友们哈，大家有什么问题可以随时问哈，主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。这个这个咱真不一定有。流动的，我靠，有存款。我给大家这么说哈，其实我我说这么一句话哈。如果你要说把这种存款那个的话，我还真认识 不少这种客户，而且当然了我 而且我认识的客户大部分都在香江路， 就是这种存款哈，现金在千万级以上的客户，当然了，他的身价可能不是A8了哈，可能是 更高级别的了哈，更高级别的了。你像这种地方最多的肯定是金家岭啊，一定是老山金家岭。这也是为什么那个老山的房价贵的原因对吧？
就是因为就是因为就是因为这个 对吧，它的现金流比较强哈，是这样一个情况。那欢迎新进直播间的朋友们哈，大家有什么问题可以随时问哈，主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。对，现在就是融创都会好，就是融创都会好，融创都会好也是得益于他这个 也是得益于他这个叫啥？他这个这个这个贴息的政策哈，贴息的政策对融创都会确实那个，你看融创都会刚刚 又发喜报了，又卖了。所以说你要买融创都会，大家要是去考虑买融创都会 109平的户型还有116平的户型的话，你可能 对吧，你就买不动那种 你说它的价格会降或者干嘛的，就没有什么可能性了哈。116平的户型的话，近期会加推4号楼。近期会加推4号楼哈。它现在131平的房源剩余量比较大，143平的 它本身户型配比就小，对吧？所以它143平的房子不愁卖。131平的话，我感觉现在是一个 挺尴尬的一个问题了，就是说 160万到170万的这种产品系， 有点不上不下啦朋友们，不上不下啦。
呃其实大家可能不知道啊，胶南整体的这个 胶南整体的房价它就一直低，它也不是说就是经过市场对吧选择或者干嘛，它就一直低，因为你要知道 在那个西海岸新区2014年成立的西海岸新区对不对？成立西海岸新区的时候，胶南就属于一个县城，对吧？它跟胶州差不多，它甚至说还没胶州好呢。只不过它成立了西海岸新区之后，它这个行政级别上来了对吧？然后整个黄岛的这个 呃行政级别上来之后对吧？这个国家的投资力度，你包括扶持力度，对吧？它要比这些都要高一个档，所以在这种情况下 它才迎来了迎来了大发展的时代哈。才迎来了一个大发展，它是它的这个房价低是很正常的，因为因为因为因为是这样哈朋友们， 就是在那之前的话，黄岛是黄岛，黄岛叫经济技术开发区啊。对吧？经济技术开发区的行政级别是不低的， 但是胶南的行政级别是要低于这个 黄岛经济技术开发区的，不过后来合并了之后，大家的行政级别都一块上来了，而且定完调了之后做了那个 做了那个青岛
青岛的2035年就是到2035年之前的这个城市规划的时候，对吧，那黄岛就做就现在就是大黄岛的概念了，就作为一个重点发展的区域。咱就比如说这么说啊，要如果不，要不是因为这个整个西海岸新区这个政策来的话，灵山湾这个地方也会很偏僻啊。对吧，灵山湾属于那么三不管地带，两不管地带啊，不是三不管地带。对吧？所以说十年前，大家想2016年的时候灵山湾什么都没有，真的，灵山湾那个时候就是个盐碱地啊，只不过这些年它发展速度确实快。对吧，因为黄岛要发展就要往西往南拓，往西往南拓你从唐岛湾往西往南拓，它必过灵山湾。对吧？为什么当时说要拆灵，为什么就是那个时候没有出现这些问题的时候，要拆灵山卫的时候，要把灵山卫全部都拆了之后不建古城的原因也在这。是因为第一呢恢复明清八大卫，明清这个不是八大卫所啊，就是它这个是明清多少多少卫所来？就是你看天津卫、威海卫对吧，灵山卫都属于这种屯屯军的卫所对吧，它的老大不就咱经常看的那种千户嘛，是这样一个情况啊。后来后来那个，因为资金，因为资金的问题，灵山卫也拆不动了。灵山卫也拆不动了，但是灵山卫现在也很难拆啊。灵山卫拆迁太费钱了。那后期的话不知道怎么去弄，就跟当时大家可能知道啊，就是老山的那种山东头拆迁的时候，对吧，也是喊着拆了很多年一直没有拆动。灵山卫现在也是面临这种情况。但现在拆了还会不会建古城呢？不会建古城。对吧，那你拆了之后如果你要是说赔偿问题解决不了或者理不清楚的话，也很难弄，所以说现在就成了一个老大难的问题了。咱欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊。如果觉得主播讲得不措了啊，给主播点关注啊朋友们啊。对王台了解吗？我说实话兄弟，我真不了解王台。王台我就没去过几次啊。王台的房子咱讲不了啊朋友们，我真讲不了王台的房子。我也别在这误导你了啊，你问我王台的房子我真讲不了。咱是这样啊，王台的房子是讲不了。胶南，胶南老城区和新安的房子我不是很想讲你知道吧。胶南老城区讲了之后，第一呢我们的距离比较远，包括新安距离比较远，作业范围不过去。这是第一个点，第二个点呢我觉得这两个地方的房子，没有必要啊，没有必要去给你讲，不建议去买你知道吧，所以也不想给你讲。
这是那个陵湾瑞城，胶南新城区的陵湾瑞城，紧邻。胶南新城区的陵湾瑞城这个这个这个小区还是挺不错的啊。那也得看你的工作地点，如果你的工作地点要在开发区的话，你来这边买房子说实话这个通勤距离有点长。当然了如果你要是可以舍弃通勤距离的话，对吧，这确实是一个好的选项，因为干嘛？因为你要在开发区买这种房子兄弟们，对吧，你怎么着你不得掏个230万的预算来了。对吧，得，你像109平的房子就这种房子啊，以它的位置来算的话，你在开发区的话得200了。它现在在这个地方的话120多万你就能买得到。你像它131平的户型的话你在开发区的话你怎么不得花个，额，花个230，200几啊，对吧，然后它这160、170就能买得到啊。230左右吧，就在开发区也得看它在开发区什么位置啊对吧。这个房子的户型什么之类的设计各方面都不比海信那个梦想城差啊。大家可以就把它跟海信梦想城比就行了。所以说它这个价格还是比较合适的，但是你得看你的通勤。
如果大家愿意在这个过程中去舍弃通勤的话，我觉得也是一个，也是一个挺挺好的一件事。这个小区离地铁口不是特别近啊，得步行十来分钟。步行十来分钟的距离其实我感觉在青岛的这个概，概念上或者干嘛的话，可能你也不能把它理解成地铁房了对吧。但在黄岛毕竟不像北京、上海那种城市，可能半个小时之内都叫地铁房对吧。我们现在，你不应该，不应该这种就称为地铁房，按说样。咱欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊。主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。大家如果觉得主播讲得不错的话朋友们啊，可以给主播点关注。什么地铁站？我你看一下地图啊。它这个地铁站是这样，要不去两河啊，要不去，就它比较尴尬啊。它的地铁站要往东去两河，往西，往西去隐珠。往西去隐珠，就是13号线的地铁站。我再给你缩小点，这个是它的项目。这个是它项目，这个是两河站。这个是，这个是隐珠站。你如果步行过去的话去两河近一点啊。去两河近一点，但是步行过去去两河的话大概，我我给你看看距离啊，测测距离。应该是，应该是，1.4公里。从小线，从小，1.4公里不到啊，我是从它小区正中心量的。嗯，这个这个基本上就是直线距离，因为这条路就是直的嘛。你步行1.4公里你得花多少时间？大家如果想让一个一个一个一个一个成年人步行1.4公里大概得需要多久？我估计也就十来分钟，不到20分钟嘛。十来分钟，不到20分钟。对吧，而且就是比较尴尬。它这样的话就比较尴尬了嘛朋友们啊。1.4公里的这个距离不算近也不算远。而且看你能不能接受这个情况。那要去隐珠站更远了啊，去隐珠站更远了。要不就是说啥，要不就买辆小电动车或自行车，从这个地方骑过去。骑过去的话会近一下啊。买个小电动车小电小电动车或者是小自行车，也就当锻炼身体了，来回骑着。但冬天的时候可能有点冷啊。冬天的时候有点冷啊，是这样的啊。咱欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊。主播尽可能把大家的问题去讲解得更详细一些。对，今天下雨了，今天下雨了。我本来我本来想中午就不播了，我直接就回老家来着。下午一个大哥说两点看房子，我正好两点下播。然后他说两点到两点半之间看房子，我正好播着等他，看完房子之后我就回老家了。陵湾瑞城和金地华府哪个好？我给你分析一下关于陵湾瑞城和金地华府啊。就是这是金地华府，我给你系统的分析一下。这是陵湾瑞城。从密度上来说的话，就产品的密度上来说的话，对吧，是陵湾瑞城比较好。如果从房，从品质上来说的话，是金地华府好。金地华府好，如果从物业服务上后期的增长性上来说也是金地华府好。从位置上来说的话，也是金地华府好。从户型上来说的话，是陵湾瑞城好。那你看看，对吧。从地，从交通配套上，你包括一些配套上来说的话，还是金地华府好。但是因为金地华府是个高层，导致它不好卖，就就是很奇怪的现象。人多观海怎么样？人多观海一般般嘛。买人多观海的话可以去考虑山海中心好，或者是如果要预算比较高的话可以考虑海信金子。先别慌买，就人多观海，人多观海先别慌买啊。人多观海的话我觉得价格会调整。就它现在的价格不合适。千人多观海它，它也是沉淀了好多年的房子，然后还没开始卖。然后呢这个人多观海呢就是说，你可以等，也是等海信澜境开盘了之后。人多观海理论上的价格要比山海中心要要便宜一点啊。人多观海确实距离地铁比较近，然后呢距离千湾港干嘛的都很方便啊，都很方便。也在您的预算之内，也在您的预算之内。人多观海现在不光有三楼一位的，它有个它还有它还有它还有新房啊。人多观海还有新房，人多观海的房源量很大，可选性很大。就是，今天我还专门去了趟澜境啊。澜境的这个房子，澜境的这个这个这个这个这个这个这个这个澜境澜境的话应该慢的话也下个月就能就能开盘了啊。噢对，新房没有30了。人多观海也还行，但是我感觉的话它在二手房，人多观海二手房的流动性不是特别的好啊。人多观海的二手房流动性不是特别好。我觉得可以等，就现在吧就是安子，在安子这个片区买房子，说实话真的是可以等这个，说实话是真的可以等这个海信澜境的价格了啊。真的可以等海信澜境的价格，是这样一个情况啊朋友们。我靠，关注的房子成交了。其实买人多观海你不如去买那儿去啊。你如果买人多观海的话不如去买这个楼盘。这个楼盘前几天又又又又降了点价格。如果买人多观海的话不如去买珠江西苑啊。为什么不如去买珠江西苑呢？因为你第一呢珠江西苑有30，第二呢珠江西苑离学校很近。就是以后孩子上学什么之类的会比较方便一些。另外的话离初中也更近。小区更新一些啊。就是如果要要是拿它和人这个人和观海做对比的话，我感觉珠江西苑倒也可以，而且珠江西苑也在你们的预算范围之内。珠江西苑有房子的，珠江西苑有房子的。有。珠江西苑有房子啊，珠江西苑不是没房子的。珠江西苑只不过它房子卖得慢，卖得慢啊。珠江西苑房子卖得慢。大家要知道啊，薛家岛和那个安子片区的新房楼盘的房子卖得都不快啊。有房子啊，它不像开发区，开发区的房子卖得呼呼的。开发区的房子卖得很快。但是那个，但是安子和薛家岛卖得就慢一些。所以说大家能看到它整体的这个成交量或者流动性什么之类的，是不一样的啊。房子跟房子之间的流动性是不一样的。你像人多观海的，我给你看一下人多观海啊。人多观海的低楼层什么之类的，你可选性很大。你像这个小就不要着急，这个小金它整体的流动性不是特别好。你看它这个102平的户型，100，90，90多平的户型。它这个低楼层没有特别合适的价格啊，我看看啊。想看三到八层嘛。它这几套房子的挂的价格都不是特别合适啊。它挂的价格都不是特别合适。我看看三楼。你说的是这一套，91平的。这个是三楼，就在一套。先不合适，我觉得还是再等等，先不用太着急，我觉得，而且人多观海我还不是说特别推荐啊。买人多观海的话不如去买它前面的海信。和达云岑怎么样？和达云岑的话可以买。就如果你是一个刚需的朋友对吧，然后你你在周边工作，然后预算不是特别充足对吧，然后和达云岑可以买啊。首先来说给大家去讲一下和达云岑的话，第一呢它不是保交楼项目对吧，然后它是一个正常交付的项目，这是第一个点。第二个点呢它离学校，你看，我给我给你比划一下和达云岑的这个和达云岑的这个位置啊对吧。它户型做得也不错，和达当年把这一波户型做得都不错，这是和达云岑，这是凭安灵芝小学，这是两和中学，这是九龙菜市场，然后这是华山路地铁口。嗯华山路地铁口，然后整体的距离的话距离华山路地铁口大概有个两公里。距离这个，距离这个两和地铁口的话大概也差不多有个两公里吧。就是步行距离大概两公里啊，可能还不到两公里的距离。就这个，就说白了就这个地铁交通配套稍微弱一点，其他的都挺对得起他这个价格了，无论是他的教育配套也好对吧，你包括他这些东西的配套也好，他都能挺对得起的，就是这个稍微距离地铁稍微远了一点。如果要距离地铁距离再近一点的话，其实和达云岑还是挺给大家推荐的啊。他比这个保利领秀山对吧距离地铁近多了啊。比保利领秀山距离地铁
……距离地铁近多了。河大云杉后身距离地铁 800 米。那如果要按河大云杉从这个地方距离地铁 800 米的话，那河大云城的话距离地铁的话也就 1.2 公里左右哈，1.2 公里左右的距离。还是非常可以的哈，朋友们。就是好好的聊聊价格，因为这种房子嘛，你想河大云城的挂牌量也不少，就是找个合适的市场的价格就把房子买了就行了，然后看看自己有没有什么避讳的楼层或者干嘛的，然后去，就，就很简单。买这种，而且你不要指望河大云城价格再往下下多少了哈，因为说实话啊朋友们，就现在这个价格往下下的空间都不是特别大哈。咱欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问哈，主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。大家如果要是，大家如果要有详细的买房子的问题需要咨询的话啊，朋友们，可以点，这个抖音的朋友们可以点左下角的小风车，留下您的联系方式，然后蝴蝶号的朋友们可以点左上角的那个，左上角的头像，点个关注之后，点击，点头像点进去之后，在主页里边有大家能看到我的咨询方式哈。大家可以到时给我打电话也好对吧，或者是直接加我的这个微也好对吧。然后直接咨询，有什么问题直接说出来就行哈。就如果你，比如说你现在想买房子，但是大家呢，嗯，就是没有特别……大家有，有那个，有详细的问题需要咨询的话对吧，直接就，直接就联系我就行哈。然后如果你，比如你现在买房吧，你可能现在有些时候就是你不是很，不是很明白对吧，或者是有些时候吧，对房子这些东西不是很理解，或者干嘛的，然后……然后大家可以去联系我，我可以给你做做规划对吧。因为我们现在买房不像以前是的哈。不像以前是的，以前的时候吧，我们买房，我们买房子的那个，我们，你像以前的时候我们买房对吧，你随便买，你买了之后价格基本上都能往上涨，但现在不一样了哈。但现在不一样了，但是现在你买房，就是整体来说的话，需要有很多很多的你的想法，你包括一些避坑的一些东西在里边哈对吧。你像我们很多同行也跟打出来的，买房避坑或者干嘛的，它是这样一个情况哈。哎，你的名字挺牛逼的，“西安第一深情”。商业中心，商业中心也，商业中心也等等嘛，朋友们。买商业中心的也等等哈。
是因为海信澜境这个项目我跟大伙儿这么说哈。其实海信澜境现在海信的人也很纠结，你一定要等他的价格哈。他的价格如果不合适的话，对吧。然后那你去买商业中心就行了。如果海信澜境的价格合适的话，商业中心有可能还会降价哈。他就算不原价降价，他会从别的地方给你找补，比如说送你车位了，对吧。比如说送你物业费了对吧。从一些别的地方给你找补，你是能得到一定的实惠的。所以我才让大家去等这个原因在这儿。你当然了，他不一定，那海信澜境价格太高了，人商业中心肯定不降价啊对吧，是这样一个情况哈。但大家，给大家这么说，商业中心现在是没有涨价的可能的，没有涨价的可能的哈，是这样一个情况。新海岸对啊。新海岸，新海岸没有特别合适的房源。新海岸现在确实没有特别合适的房源。新海岸最近卖了两套房子哈。一套房子是一个 114 平的顶楼对吧，精装修的，卖的价格多少钱不知道，忘了。然后，然后还有一套房子是一个精装修的 13 楼的套二的房子，卖了 96 万。
它那个装的好啊，那个是精装修的确实装的好啊。装的好，是这样一个情况。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问哈，主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。我看看有人给我发信息了。哎，金子还在咱直播……金子，我，我看到你给我发的信息了。
你能跟我说一下吗？预算是多少钱？然后那个……
我都可以给你说一下。嗯，如果要是说你那个，你如果现在不方便打字或者干嘛的话，你可以那啥，你可以到时给我留个，你给我私信，发一下你的那个联系方式，发一下你的电话，我到时给你打电话，再详细的聊一聊关于这个房子的情况哈。你刚刚给我发那个私信我看到了哈，私信我给看。我直播着，我可能给你回私信不会回得那么及时哈，朋友们。欢迎新进直播间的朋友哈。对呀，今天下雨了。今天下雨了。今天我们这边雨下的挺大的，我不知道你们那边什么情况。我们这边雨 11 点多的时候下的哗哗的。其实朋友们啊，别问君山了。我再说那句话，那句话哈。你们买君山的朋友们啊，你如果再问君山，大家如果相信我的话，你又在买君山的这个过程中按下暂停键吧。稍微停一停朋友们再买哈。我不是说君山不能买，我是说君山你现在不能买。你等他交付了之后再买不行吗？君山又延期了两个月对吧。因为在直播间里也不只一次的去说君山的这个话题了。就君山呢对吧，你就暂停一下，你等等。
你等着让，就是有一句话叫什么，“让子弹飞”对吧有个电影，你让子弹飞一会儿。君山的话你真的让子弹飞一会儿就行。
对吧。你要买，买了之后它再延期怎么办？你不难受吗？你不……心惊胆战吗对吧？如果你的预算要是够了之后，你就别买君山。你直接就去买后面的曼哈兰廷。你就连君山你都用不用考虑买，你直接买后面的曼哈兰廷就行了对吧。这个位置是君山，你买它小区曼哈兰廷，一期、二期都行对吧，一期二期都行。最起码这个项目什么东西能保证，对不对？如果你的预算够的话。那如果你的预算再够的话，你直接来这个片区买对吧。大家都叫灵山湾，但是人家这个地方才是灵山湾的核心片区哈，朋友们。这一块才是灵山湾的核心片区。你那其他地方它都是沾了灵山湾的光。以前灵山湾，一说灵山湾那个地方鸟不拉屎，现在很多楼盘都在去，不断的去蹭灵山湾的热度，那时间点上不一样了对吧。你灵山湾的核心的地方的房子，核心地方的学区，它是能跟得上的。看你的预算，还是买房子看预算哈，朋友们。欢迎新进直播间的朋友哈。大家有什么问题可以随时问哈。主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。有问题随时问哈。
对，金茂，金茂九顶山……金茂，金茂，金茂，金茂明年，明天开产品发布会哈。就是金茂九顶山明天开产品发布会。等他开了产品发布会之后呢，他可能就要启动认筹了对吧。我刚刚也在直播间里给大家说了，关于金茂九顶山的这个价格哈。高层的话，我的，我预计它的价格可能就是实际成交价哈，咱不说它现在的报价什么乱七八糟的这些东西啊，实际成交价哈。嗯。实际成交价的话，我感觉高层的价格在 16000 左右。实际成交价在 16000 左右吧。你要说真的超过了 17000 的话也不是特别合适哈，朋友们。高层的话， 17000、18000。小高层 17000、18000， 18000、19000。120 万近地铁灵山湾推荐几个得房率高的。120 到 150？靠近地铁。嗯， 120 到 150。灵山湾你要是靠近地铁得房率比较高的话。靠近地铁， 120 万到 150 万的预算的话。你……考虑学，你考虑学校吗？影都壹号二期靠地铁很近，出门就地铁，新港路站。然后这是一个。第二个就是河大云顶跟那个海信，海信，就是这四个。这四个都可以。得房率稍微高一点的话，就是这个河大云顶的，河大云顶的洋房。这个片区哈。刚才圈画大了哈。河大云顶的洋房，海信新海岸的洋房，还有这个花样年郡维拉的小高或者洋房吧。你 120 万到 150 万的预算都能够得到哈。但是可能更多的更贴近于 150，而不是 120 哈，朋友哈。地铁都在地铁口。我给你说的这几个小区吧，都是出门就是地铁。离地铁最远的话也有个 50 米远。最远的也就离地铁 50 米。没有超过，地铁口没有超过 100 米的。得房率的话，我给，就是是这样的哈。他们这种洋房的，都不是所谓的，就是大家市面上去宣传的四代宅或者干嘛的。四代宅或者干嘛的。然后呢，但是它的得房率都不低哈，朋友们，得房率都不低。你看你最终的选择哪个小区。你看你要不要学校。如果你要学校的话，你可能，如果要是学校的话，你可能选择性小一点。如果不考虑学校的话，你的选择性更大哈。这个安娜哈，是这样一个情况。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问哈。主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。你现在买房子跟以前肯定不一样了。肯定是不能不一样的哈。额，维拉，维拉，海信维拉。海信花样年郡维拉。就是有个英超的足球队叫维拉，就那个维拉。就你现在要想好哈，你需要不需要学区。如果你要需要学区的话，那你也就，你也就只能选影都壹号二期或者影都壹号三期了。如果你要是说你不需要学区的话，那你这个可选性就大很多哈。不用客气，不用客气。你可以先了解了解这几个小区对吧。如果你要是说想要看房子或者干嘛，你可以给我点个关注。到时咱联系就行。联系到时带着你去看房子，做一个详细的了解呗。你现在最主要的一个点就是你考虑好你要不要学校。因为，额，海信花样年郡维拉，河大，然后新海岸，它没有学校哈。它不是说没有学校，它的学校很不好。它的学校很不好哈，是这样一个情况。欢迎新进直播间的朋友们哈。大家有什么问题可以随时问哈。主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。房子肯定有。另外的话，我给大家这么说哈，楼层之后的差距也很大。就是有些楼层高楼层的价格肯定要高对吧。现在不……那六七年之后需要的话，那就不用着急。六七年之后可能会有更好的房子出来，因为这周边还有新的地块没建呢。六七年之后的话，可能有一些新地块就建起来了。你像山大国安二期的话，那个新地块也是挨着地铁口，只不过它没有建对吧。然后你，你包括这个，这个，这个小区的，它也是刚要拍了一块地，也是在地铁口也没建。那你你这个东西就不用着急了。海信湾这块地在 10 月 20 号土拍，土拍完了它出门就是地铁对吧。六七年之后的话，就不用着急。六七年之后啊，会出一些可能比现在房子更好的房子。你到时你可能，你的预算可能也不一样了对吧。你到时你可能根据你那，那个时候的预算或者干嘛，你再重新给你选房子就是了。这个没有太多的问题哈。这个没有，这个就不用着急。你这个就是，就先看着吧。先看着，然后反正是我感觉你陆陆续续的话，你最少六年，六到七年的时间，还没有到时你现在未开发或者干嘛，没有几个新的楼盘出来，有几个新的楼盘出来了，新房的楼盘的产品会越做越好哈，朋友们。就产品会做得越来越好哈，是这样一个情况。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问哈。主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。大家如果觉得主播讲得不错哈，朋友们，就给主播点个关注哈，方便下次找到我哈，朋友们。这块地，这块地是这样的哈。这块地的话再给大家说一遍哈。这块地是灵山湾的，就是说 828 新政之后，黄岛的第一次土地拍卖。它的限高是 54 米对吧，小于等于 54 米。然后呢，容积率是 2.2……
容积率是小于等于2，2.0。建筑密度的话是小于等于20%，绿化率的话是大雨35%。然后呢总共是40亩地啊。然后，根据这些这些指标来看的话，这个 这个项目大概率是以17层的小高层为主。17层的小高层为主，那后期，对吧？
有一栋两栋，它不会特别多啊。所以这个小区里面等到后期的话，它的主力是以这个 它的主力户型是以这个小高层为主，17层的小高层为主。所以说关于朋友们想买洋房的朋友们，你一定要知道啊，朋友们。想买洋房，说实话，在这个阶段上，其实就是说洋房的产品很难出来，你知道吧？洋房的产品很难出来，大家对于买洋房的话，你一定要做好充足的准备，而且啊洋房在未来的话会比较稀缺的，大家知道吧？就洋房的这种产品在未来一定会比较稀缺的啊，是这样一种情况啊。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊。主播尽可能的把大家的问题讲解得更详细一些，对吧？就是房子啊，就是我们现在其实我们做自媒体的，这帮中介对吧？我们这些同行，其实大家都在不遗余力地去宣传这种房子，但大家要知道 这种房子占比非常非常的少，你想一想黄岛总共1500个小区啊，对吧？真正意义上的这种一梯一户宽厅 洋房的产品，我跟你这么说，占比1%都不到。
就是1500个小区，你能找出来15个这样的小区你都找不出来啊，朋友们。所以它的稀缺性是非常非常稀缺的。它不是一般稀缺，它是非常稀缺啊，朋友们，是这样一种情况。所以大家一定要记住，就买这种房子买这种产品的话，不是像大家想象中的那个样子，你随随便便买或者干嘛的。另外的话，我们现在的房子这种新新房二手房其实都在走一个分化，它这个分化从两个层面上的分化，第一个从产品上给你分化， 第二个从价格上给你分化啊，是这样一种情况。这个价格的分化就是他们以前说的K字型走势，有些房子的价格触底开始反弹，有些房子的价格它没有触底，它出了这个底了它还在往下降， 对吧？因为我们现在说实话兄弟们，我们现在不缺房子。黄岛我跟你这么说，再来个30万50万人，现在的房子足够住。
我们现在缺好房子。黄岛也好，青岛，中国各个城市都缺好房子，所以大家有些时候你去看新闻刷抖音或者干嘛，你会发现什么北京上海深圳，北上广深的这些豪宅卖的特别好的原因也在这，第一是因为人家城市体量级别更高，对吧？人家是一线城市，第二有钱人特别多，大家对于居住的需求是有的，对于改善的需求是有的， 而且一些品质比较高的房子，它不光具有居住的属性，它虽然没有金融的属性了，但是它有一个东西叫圈子和社交的属性，你知道吧？所以说因为我们自古以来不一直就有一句话嘛，叫“千金买房，万金买邻”啊兄弟们，就是“千金买房，万金买邻”，对不对？一直是这样一种情况，三字经里也有说的对吧，“昔孟母，择邻处”。
有，可能那个收益的话不会像大家想象中的那么多，所以说你可能拿了钱去投资一些别的行业了，你不会再拿那些钱去去买房子做投资了，是这样一种情况啊。大家要把这个事想明白啊，理理明白。另外的话买房子啊朋友们啊，就是房子现在是用来住的，不是用来炒的对吧，这也是一个事实，也是一个事情， 所以你根据你的工作地点，你根据你对房子的需要对吧，你比方说你自己的通勤时间特别长，在一些情况下，然后再自己的不要给自己太大的压力的情况下去买房子。大家能明白，就是当你的这个经济好起来的时候，你再去换就是了，你现在买一套房子你只需要考虑一个流动性比较好的小区就行了，就不要考虑那么多东西了啊，是这样一种情况啊。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊，主播尽可能的把大家问题讲解得更详细一些啊。主播海信华府那个事解决了吗？海信华府那个事没解决，怎么可能那么快解决呢？
那具体海信华府那个事能不能解决好不好解决我也不知道，我也不是开发商对吧，咱也不是相关部门， 我没办法去把这个事就是说，那我也有我自己的想法，但他也不一定跟着我的想法走啊，但我觉得就算是解决去改观的话，你不可能说再重新给你搭个地下车库的入口吧，对吧？也不可能了啊，也不具备重新再做入口的这种可能性，那更大的可能会不会是什么呢？
12号楼业主说实话 很难啊，你做好可能被牺牲的准备吧，要不然办法，要不然真的没办法，就12号楼把单独划出来，然后在14号楼和11号楼之间对吧，单独的再去做一个那个新的一个地库的入口，只有在这种情况才可能可能会把问题给解决，你要不然的话不好解决啊朋友们，要不然的话确实是不好解决的， 但是你如果不解决的话，你这个业主的隐私性，你包括安全或者干嘛的，你后期隐私得不到保障，安全得不到保障，隐私得不到保障可能还没多大的问题，但安全得不到保障是很大很恐怖的一个问题，大家要知道，对吧？安全无小事， 对不对？因为一旦安全这种问题发生了之后，很难弄啊。所以朋友们还是要这种事想清楚了啊。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊，主播尽可能的把大家的问题讲解得更详细一些。
和协那个房子刚挂上来没谈过，现在挂215，价格谈嘛，现在的价格都是谈出来的啊兄弟们，大家一定要记住，你如果真的想买房子的话，你问底价没有意义，对吧？你问的话你你首先报一个价格，人家业主如果能接受的话，你去跟他面对面谈，这就是二手房的逻辑，就是很多朋友们陷入现在一个个啥，动不动就问价格底价多少，我跟你说，中介跟你说的底价就是底价嘛，中介跟你说的底价肯定不是底价对不对？
是不是这样一种情况朋友们？所以说很多朋友们你习惯性的问底价，或者可能是你以前接触的这个你以前接触的这个中介比较多了或者干嘛，他习惯性的给你，他习惯性的可能给你报底价， 但是有些房子的底价它不是真的底价，你得去谈你知道吧？
一100万，对吧？你的中介告诉你100万，你可能是着是不是可能97 8万你也能买下来，也未必买不下来，因为你见到真正的卖家的时候，你说两句好话，你好好的给人家去聊或者干嘛的，对吧？
欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊，主播尽可能的把大家问题讲解得更详细一些，所以就关于底价的这个论调啊，它本身就是一个错误的一个一个点啊， 你问完了之后，但是也不代表着跟说底价之后，你就还能在底价的基础往压，压多少压傻的话，你怎么去算这个事呢？所以房子一定要去谈，能明白吗？就是买房子一定要去谈价格啊，这个是很重要的，面对面的去谈，面对面的去聊很重要啊。主播海信湾怎么样？海信湾这个小区还行，但是现在没有合适的房子，没有合适的价格，我说的没有合适的价格是因为它现在的挂牌价已经比市场成交价高出来它不只20%到30%，它可能高出来50%，高出来40%，你觉得高出来40%到高出来50%这种房子你觉得谈价能好谈吗兄弟们？我们谈价可能不好谈对不对？是这样一种情况啊。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊，主播尽可能的把大家问题去讲解得更详细一些。对吧？
如果觉得主播讲的不错了啊朋友们，可以给主播点点关注啊，给主播点点关注啊。是关于就是这样一个个一个解答的方式和方法啊。对吧？另外的话咱插个广告啊，咱正好现在也没有什么问题了或者干嘛的，就是朋友们有想卖灵山湾片区的房子的朋友们啊， 然后的话，你可以联系主播，如果你在没有挂贝壳的情况下啊，对吧？你如果我可以帮你去挂上贝壳对吧？然后帮你给房子去做推广或者干嘛的，如果你已经挂了呢对吧？你的房子能卖多少钱或者干嘛，我可以给你做个评估，这个倒没有什么问题啊，这个倒没有什么问题，是这样子的啊。
我多少钱能成交，也没有人实打实的过我去来谈价格啊对吧？你可能会有这样的疑惑啊朋友们，你有这种疑惑很正常的对吧？这个东西因为你在这一角度里边有一个有一个角色非常重要啊，叫维护人，对吧？维护人是能给你房子去做一定的推广对吧？
是把房子推荐给中介，让更多的中介知道你的房子，让更多的中介来给你的房子做宣传，就跟咱现在一手房式的对吧？大家能看到一手房出来之后，开发商不给中介任何好处，开发商也不给中介任何的什么广告费什么之类的，中介都铺天盖地的去给你们宣传一个道理，因为宣传的多了，自然而然来看房子的也会多，对吧？来看房子的多了，那自然而然你的房子的成交量也就会大，是这样一种情况朋友们，所以大家还是要一把这些事要想清楚了啊， 就是你不要觉得你你你把房子挂到贝壳网上了对吧，或者你挂到58安居客上，你这个事就结束了，没有结束啊，没有结束，这只是开始的第一步，所以卖房子的朋友们一定要记住啊，你找到一个好的维护人很重要，就是找到一个好的中介，你买房子的卖房子的，我当时都给大家去分析过对吧，你买房子的卖房子的找到一个好的中介，是非常重要的啊朋友们，是非常非常重要的啊。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊，主播尽可能的把大家的问题去讲解得更详细一些。
所以说可能有些朋友们可能会觉得哎哟，就是有些东西你做，它是分好几步的，你可能你认为第一步就走完了，实际上不是这样的啊朋友们，实际上真的不是这样的。因为我们是这样的，维护能力有限，你要比如说你在唐岛湾或者你在胶南或者干嘛我也维护不到，我也维护不到，每个店面的话，它它的维护方案都是以它这个就近原则为准啊，都是以就近原则为准，大家要去明白这个事，所以说我才说的灵山湾，如果你远了之后，我没有那个能力去给你维护到，我也不会说没有那个能力我给你瞎揽活瞎揽活事对吧，这样的话也是耽误大家的时间，我觉得也没有意义对吧，是这样一种情况啊。欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问，主播尽可能的把大家的问题去讲解得更详细一些啊。
卖的慢的原因就是因为可能很多买家去看完它的房子的时候觉得价格不合适。不合适，对吧，这是第一个点。第二个点的话就是它那个位置有点尴尬对吧，你说它是开发区吧它不是开发区，你说它灵山湾吧它也不是灵山湾，所以它的教育配套不好，它的公共交通配套不好，虽然说买禧悦府的房子的这些人不需要这个东西，但是我不需要你不能没有，知道吧？是这样一种情况。赵先生，小高层的二楼能买吗？便宜，太纠结了。
你要卖的话，你要卖的话你必须要要在在这个要你比如说你要给你楼上的四楼五楼的价格要差很多你才能卖掉。是这样一种情况啊，赵先生。买的话，小高层的二楼你买的话，它会有风险，但这个风险会不会发生咱不知道，就二楼有可能会出现这种漏水的风险，二楼没有别的风险，它主要就是容易出现这种管道堵塞会导致家里被淹的这种风险，没有别的风险。但是你一定要记住了，就是你买这个二楼的时候你会非常非常的尴尬，就像你说的纠结。你卖的话你可能卖不上价你知道吧？当然你买的时候，你肯定价格要比他便宜很多啊，小高层的二楼。你是哪里的小高层？你还要看房龄新不新，如果要说房龄老一点的话，我的建议是能卖就卖吧。就是大家能看到有些小区你可能看到这个小区涨价了，但这个小区的二楼可能涨不了价。你要卖海信的二楼是不是啊？
我是这样，我给你个建议啊兄弟，你如果要买的话，你你你要是确实相像中海信华湾这个小区这个了对吧？然后你也确确实实知道它现在在发生着什么事，你不要买二楼，你去买顶楼，相信我，你去买顶楼。用不着买二楼，顶楼的问题花钱都能解决，二楼的问题花钱可能解决不了，你明白了吧？就顶楼的问题花钱都能去解决，顶楼就一个问题，就是漏水的问题，但顶楼你只要去做了这个……到时候做防水或者干嘛的话，它就漏水的隐患就基本上就没有了，你10年做一次就行，你不用多，你这个房子住20年吧，你10年做一次。但是二楼，它不知道哪天风险就来了你知道吧？所以你，因为现在海信华湾特别好的房源也……
00:00 二楼了。那你不如在这种情况，你既然都已经被说二楼了，你不如去买顶楼。你不如去买顶楼。真的是这样啊，如果你是这种情况下，建议你去买顶楼，而不是二楼啊。00:15 来欢迎新进直播间的朋友啊，大家有什么问题可以随时问啊。如果觉得主播讲得不错的话，可以给主播点个关注啊。大家如果要是用买房子的详细的问题需要去咨询了啊，朋友们，可以那个，可以点下面的小风车留下您的联系方式啊。抖音的朋友，可以点下面的小风车留下您的联系方式啊。蝴蝶号的朋友们啊，可以点左上角的头像，点左上角的头像，然后那个，然后然后然后给主播点个关注，然后这就是点头像进主页啊，进主页，然后你就能看到我的联系方式了。你就能看到我的咨询方式啊，是这样一个情况。00:55 新城华府那个地库的事情你现在知道吧？你知不知道？你你不知道的话我给你说一声，你要知道的话我就不给你详细的说了。你看你买房子，你尽量就是说把信息了解得更全一些。嗯知道知道就行，你知道就说明你能接受对吧？知道的话，你如果也能接受的话，建议你去买顶楼啊，兄弟，说真的。你别买二楼了。买顶楼。因为你到后期的话二楼的流通性也没有顶楼的好啊。大家要知道一二顶里边啊，二楼是最让人无语的。因为这种东西它就是那种一直悬在你头顶上的剑，你知道吧？就很很尴尬很被动啊，是这样一个情况。01:42 也去看过了对吧？也去看过也去了解过了。价格的话其实说白了你可能，你也算得差不多了对吧？也就是说白了就是坐下一屁股拿在卡你能给我优惠我就买，不能给我优惠我也能买的地步了。你现在到这种程度了，但是你对楼层非常非常的纠结啊。就是这样。其实你要说小高层还好，大高层的话直接给你说不建议。
02:15 哎呀，那不就尬了尬了。换个小区不成了吗？你非得买它吗？你不能光你图了便宜之后你一定，大家一定我给你送你一句话啊，叫“从南京到北京，买的没有卖的精”。你如果觉得你老是觉得图便宜的话，你到后期还不知道在这个地方要吃多大的亏呢。我给你看看新城华府二二手房的这个二楼的，他有二楼的成交价啊。你看看他正常的房源和二楼的成交价能差多少钱。你觉得你现在在价格上占便宜了，但实际上你可能还是在吃亏的啊。你可能还是在吃亏的啊，我给你看看新城华府啊。你看新城华府，这是新城华府的二手房的成交成交记录，对吧？你看二楼的单价8000多，143平的二楼的成交单价8000多。当然也没卖过143平的房子啊。你又对比一个131平的吧，13楼，贵出来2000块钱啊，贵出来2300块钱。你想想，什么原因啊？对吧？03:30 你觉得在这个时候这个节骨眼上啊，不是很建议。
反正还是不是很建议，当然了，我只是建议啊，不代表就是说我的真实就是就是你你的最终的决定，你可以采纳我的建议，也可以不采纳我的建议啊。我只能给你说，根据我对吧那么多年从事房地产行业的经验来看，反正二楼有风险。
不会。但而且一旦走漏水之后你家里面的装修什么的很难难弄，另外的话一楼一定会找你的事。你不能全地都做防水吧？对吧？你不能把你整个地面都做了防水吧？主要是这个情况。而且它除了这个水管道还有那个厨房的油烟管道也容易堵，你知道吧？厨房的油烟管道也容易堵，主要是这两个。他其他没有别的那个。以后的二楼可能在我们在施工工艺更先进的情况下，可能更多的时候二楼越来越多的大家就会给二楼去做同层排水了，朋友们。其实做好做了做了同层排水之后二楼就好很多了。因为做了同层排水之后二楼就不是它整个的一个排水的这个点了。就是它不承载的楼上的排水了，这样就会好很多啊。来欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊，主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。05:03 安城怎么样？安城可以买，安城但是你买的时候你一定要想清楚啊。你既然要是买安城的话，你又要接受安城现在位置上的偏僻对吧？
你要接受安城学区教育不好，你就去接受这些东西之后安城怎么不能买，安城的户型什么之类的做得很好，对吧？小区的品质什么之类的也很在线。对吧？它的位置偏是没办法，人家位置就是偏，人家的价格卖得也便宜。所以买安城的朋友们啊，就是你把这些东西你想明白了就没有问题啊。那你如果说你要是，我买房子对吧，我考虑买婚房对吧，然后呢或者是买房子我考虑学区教育配套的话，说实话朋友们，安城倒建议你慎重。这样的话买安城的话都建议你慎重啊。就不要那么头硬。
对吧？另外的话你你这种特别是这种马上要用马上要结婚用婚房的朋友们，你可能在未来七八年之后你可能就要就要用用到的这个房子了。用到房子特别是孩子上学的这个阶段，你要用到了之后，你到后期置换的话，你可能在置换的时候第一费心费时费力，对吧？这是第一个点；第二个点你想置换的时候，你的房子卖出去需要时间，你在时间上有些时候来不及啊。06:34 来欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊。主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。06:49 新城华府那个事，哎，只能这么说，就是你看你怎么理解了，但是你说改造，它不是很好改啊，说实话朋友们，不是特别好改。但是你要能，就像刚刚那个造型似的，对吧？他能接受对吧？你能接受就行，你接受不了那你咋整？现在业主都在维权，但维权之路慢慢啊，哪有那么好维权的啊。07:13 大家有什么问题吗？有什么问题随时问啊朋友们，有什么问题随时问。
如果觉得主播讲得不错的话就给主播点个关注，然后咱到2点啊，准时下播啊朋友们。2点01，准时下播啊。07:36 对，融福已经交付了，灵山湾融福已经交房了，全部交了啊。大家想买灵山湾融福的朋友们可以到是可以耐心等一等。因为你买灵山湾融福的朋友为什么可以耐心等一等呢？就是说在这种情况下的，你买了这个这个房子之后呢，就不是可为什么可以耐心等一等，你看看它这个交付了之后，五六七八九五六七八号楼交付了之后，然后看看它有没有挂出来了，有挂出来的的话可能会便宜一点，如果没有挂出来的话，那就等呗。但不一定说随时会有挂出来的这种可能性啊。因为你像在这个时代去买了房子的一般的没遇到这种工作的大型变动，对吧？不遇到工作的大型变动或者不遇到一些其它的问题的话，一般的人不会考虑买房子的啊对吧？好不容易买了房子户型各方面自己都接受了，他不象以前，以前房子里边有投资客。对吧？他们会卖房子的，现在房子里边没有投资客了。对吧？
你不得骂这个主播？你不得说这个主播太不是个玩意儿了，他告诉我现买房子能投资。对不对？是这样一个情况啊朋友们。08:46 欢迎新进直播间的朋友啊，大家有什么问题可以随时问啊。主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。08:54 就买房子投资的那个时代过去了，它不是以前的时候了。
你买房子投资是没有意义的对吧？
09:10 欢迎新进直播间的朋友啊，大家有什么问题可以随时问啊。然后主播尽可能把大家的问题讲解得更详细一些，如果觉得主播讲得不错的话，朋友们，好或者是想从那个或者是或者是想找主播买房子的话，抖音的朋友可以点击下面那个小风车，留下您的联系方式啊，然后咱做一个详细的沟通。蝴蝶号的朋友们啊，可以点那个左上角的头像，然后再进主页，主页里边有你能看到你主播的咨询方式，你按照那个东西去咨询就行了啊，是这样一个情况。09:47 那大家有问题的话随时问啊朋友们，有问题的话随时问。然后主播可能2点我2点准时下播啊朋友们，2点准时下播。大家有问题随时问就行了啊，有问题随时问。10:00 黄岛的房子基本上都能给大家去解答啊，那个胶南老城区、西安还有王台就算了啊，王台我是真不熟悉。胶南老城区和西安的房子我不是很想卖，你知道吧？再讲讲距离确实是远，距离确实远啊，是这样一个情况。10:35 灵山湾壹号对，灵山湾壹号卖得很好，灵山湾壹号确实卖得很好。
我给你们说一下。第一个点是什么呢？第一个点是因为就是说本身在胶南新城区你找到灵山湾壹号这种产品本身它就没有什么竞品了，因为保利新海基本上没什么房源了对吧？卖得比较好，对吧，保利新海已经卖完了，你它是没有竞品的存在，这是第一个点；第二个点，胶南新城区也没有什么新房产品了，对吧？所以说它本身就是大家如果想买新房的话，你在去到灵山湾壹号你就是晶蓝华府对吧？你包括新城华府也是尾盘了，新城华府也没有什么太多的房子什么之类的在这里能大家去选了。所以在这种情况下对吧，灵山湾壹号卖得比较好。另外的话我们9月19号对吧？我们又出了一个贴息的政策。大家都大家都了解了了解过这个贴息的政策对不对？那灵山湾壹号109平的户型和116平的户型其实都符合这种贴息的标准。对吧？大家也不要觉得就很多人买房子都要用公积金对不对？有些买房子的人他不一定有公积金，所以说更多的还是以这种商贷为主流。
就到现在来说的话，我们整体的买房子的商贷还是这个买房的一个主体里的这个贷款的这个情况。对吧？那你在这种有贴息的情况下，是真真正正真金白银的让购房者得到了实惠。所以说灵山湾壹号它卖得好的话，也主要集中在它这个109平的户型上，这是第一个点。你就像晶蓝华府啊，它卖得比较好的也是它这种118平的户型，而不是它的130多平的户型、143平的户型，还有它190多平的户型。是这样一个情况。12:31 来欢迎新进直播间的朋友们啊。116的没房子了吗？116 116的话会加推啊，116的话4号楼会加推。过段时间会加推。加推了之后然后然后就有了。现在没有。就是因为他卖得好。它本来是灵山湾壹号本来今年年底之前就没有再加推的计划了，但是它这个116的确实在这段时间卖得确实比较好对吧？所以在这种情况下那咋整？再接着加推呗。13:03 欢迎新进直播间的朋友们啊，大家有什么问题可以随时问啊。主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些啊。这整体就是这样一个情况啊。13:38 嗯没涨价，没涨价，但是收灵山湾不能说没涨价，但是你像你你以前去看过灵山湾嘛，那个不吃香菜。你看过灵山湾的话，你现在的话可能那个啊，可能就是要比你以前看到的一些其他的你一些一些点状性的优惠是没有了，比如说物业费，物业费是真不给你了。所以说你如果要是说你要把物业费这个理解进去的话，它确实涨价了。涨得不多啊，涨得不多，是这样一个情况，涨得不是特别多。14:09 来欢迎新进直播间的朋友啊，大家有什么问题可以随时问啊。主播尽可能把大家问题去讲解得更详细一些。如果觉得主播讲得不错的话朋友们，可以给主播点个关注。14:24 盈海新海岸二期怎么样？如果你的预算不是特别够，又想让孩子上兰亭小学的话，盈海新海岸二期可以买，可以买。预算够的话就不建议，预算不是特别够的话，可以买。小区也还行，对吧？学区不错。新城华府还能买吗？那你新城华府你接不接受这个地库的这个事啊？它这已经是事实了对吧？已经是事实的情况下，你接不接受啊？你接受你就能买，你不接受你你买它啥？另外的话新城华府现在没有特别多的合适的分房源了啊。有啥
缺点呢第一呢房子比较老对吧，户型稍微落后点。第二呢物业服务不是很能跟得上，小区的管理就没有现在的这新小区管理比较好。大家一定要记住，老很多老小区的管理都跟不上，除非它有这种比较一线的物业公司，你比如说万科了对吧，你像瑞源了或者这种这种物业公司管理都比较好，你包括像金地了融创了华润了。主要是这个缺点。房子的住是没有问题啊，位置也还行。它的价格便宜主要就是这几点，而且以后大家一定要记住啊，我们买房子的过程中物业越来越重要了啊，物业越来越重要了。再加上你现在新房的开发的来看的话品质都比较高，你星海城二期跟那个灵山湾之星挨着，它比灵山湾之星的价格差了很多，差了好几千块钱呢。主要就是这个情况，它不是说房子的质量什么之类的，房子的质量什么之类的都没有问题。好，大家还有什么问题吗？有什么问题随时问啊朋友们，如果没有什么问题的话，咱就下播了啊，下播了。下播了，然后下午带看完客户我就回老家了。回老家干嘛去？我回老家喝喜酒，我有一个妹妹结婚啊。行，那没有什么问题咱就下播了啊，非常感谢大家的观看。非常感谢啊。