也不说是这个开发区，对吧，关注的项目可以打在公屏上，然后看到之后我都给大家回复。嗯，现在目前在整个黄岛整个板块来说的话，其实大家选房的 比较好选。第一个呢，现在这些新房基本上都是现房或者是尾盘的一个状态，所以说呢基本上确定的是它的价格的稳定性会比较强，而且的话能够做到眼见为实。第二个，目前这些新房的话，基本上数量比较少，新房的大气房比较少，而且这些大气房的话，基本上按照目前的 新规政策之下的话，基本上可能要达到一个封顶之后才能卖，竣工之后才放款，所以安全程度也比较高。然后刚才有一位朋友提到了这个郢都学府，对吧，这个小区的话，它属于是在陵山湾板块一个相对比较核心的位置，目前在整个陵山湾板块，其实说在配套的价值上比较高的，主要第一个就是学校，第二个的话就是地铁，第三个就是海景。最重要的一点的话，这个小区是一个洋房小区，现在大部分人选房子呢，基本上 相对来说的话，选房观念比较简单，能选洋房肯定不选小高，能选小高不选高层。并且的话，目前 在在新的一些住宅新规之下呢，大部分房子的变化比较快，更新迭代的比较快，基本上目前来说基本上都是这种宽厅的套三双卫的。而且的话，整体所有的房子都有很多做到了这个一梯一户，低密度的洋房小区， 然后郢都学府这个小区呢，它属于是郢都一号的三期，小区的整体的户数比较多，挂牌数量也比较大， 所以说选择性比较多，也是属于是目前在整个板块之内，流速比较强的一个小区。欢迎新进直播间的朋友啊。哼 唔 博观星海还有房子吗？博观星海的话，现在剩余的新房的话剩的很少，一楼二楼除外，加顶楼除外的话，143的基本上剩下的房子的话也都个位数。二手房的话基本上也没有太多的房源，目前来说博观星海如果你看五期的话，也就是三号楼上又套一楼，挂牌价169万，这个一楼是最前排的，前面的话有一个绿地可以利用一下，而且的话这个小区它的小高层成交价还是比较高的啊，126平的房子基本上挂价挂牌都出售，成交的周期很快，目前最近的成交价在170多万，126平的，成交价还是比较高的，所以说，这个博观这个小区吧，其实看过的朋友可能都能理解到，就这个小区整体的产品做的比较好，包括说户型啊，小区的密度啊，还有整体的位置都不错，但这个小区的价格一直来说的话属于是那个板块最高的。如果说你买一个143平的房子，现在基本上价格到220万，正常楼层的，一楼的话能稍微便宜一点，这个小区呢属于典型的就是一直抗了市场最好的一个时期，经历过最差的一个时期，但是这个价格呢基本上没啥变化，而且像这种小区在24、25年交房的小区，博观星海啊，包括说陵湾睿城啊，还有说这个金地华府啊，这几个小区的话，它们的二手房交房之后出现的很少，而且二手房的成交 价格来说的话并不便宜，有些小区没有比它便宜，像博观的话，它的价格呢，今年的成交价，二手的成交价的话是比去年还要高的，你去年的话180多万这个钱能够买到一个143的，现在170多万你能买一个126的，而且也没有啥太合适的房源，因为这种小区的话基本上来说，交房之后卖的人很少，在24、25年买房子的客户基本上没有投资的，基本上都是想的很清楚买了房子用来住的。
郢都一号的话，一期近这一年来说啊，标准层成交的127平的洋房非常的少，大部分成交的都是二楼和顶楼，二楼最近成交价的话是这个166万，就160来万，顶楼的话160来万，这是目前来说的话它成交的一个主力，然后它的标准层 前期成交的话198、188，就是200万以下，成交过两套房子，然后如果说你现在考虑郢都一号一期便宜的洋房的话，现在有一套七楼的，这个价格还可以，还有几套是四楼的，就是郢都一号一期127平这个户型，目前挂牌很扎堆，很扎堆，如果你在贝壳上搜的话，就是200到230万之间的挂价，对吧，能搜出来至少是五套房子，两个四楼的，一个七楼的，还有一个九楼的，还有一个 还有一个七楼的，两个四楼，两个七楼，一个五楼， 还有一个九楼，对吧，还有一个三楼，就是它们的价格比较扎堆，那无非来说的话，这五套房子就是看谁先便宜谁先卖，就这么一个事。
郢都一号的话，这个127平的这个户型呢，它不是一个宽厅的，就它的户型上来说啊，不是那么很给力，但这个小区的置业比较好，就因为它这个位置啊 包括这个价格，现在来说的话，一直是这个片区比较贵的。但是在今年的整个成交来说的话，它的标准层成交的非常的少，基本上都是卖的二楼和顶楼，二楼顶楼的话，它基本上和小高层双卫的差不多，小高层双卫的差不多，160来万的一个价格，成交的只要能达到这个价格，基本都能卖出去，就是郢都一号这个小区的话，它不缺成交，它无非就是看这个业主啥啥什么啥什么价卖，什么时候卖，如果你着急卖的话，就是和上头成交差不多，很快就能卖出去，因为这小区不缺客户。今天发的145平的精装修的洋房，那个小区那不那个房子的装的挺不错的，装的挺不错的，而且的话基本上没打住，但这个房子是一个顶楼，就看看能不能接受这个顶楼了，但这个房子的总价肯定不会是那么太便宜，不会是那么太便宜啊，145平三个南向卧室一个北卧，业主的话把上面改成了个衣帽间，整体装修的质感和居住的痕迹都非常少，无非就是一个顶楼，而且这个楼座比较好，郢都一号一期的话， 比较值钱的楼座啊，一个是前排能看海的，第二个呢，就是这个房子所在的楼座，这个楼座是东西南北都不临路，而且里边路呢都隔着一个楼间都隔着一栋楼，所以相对来说它会比较安静，但它不可能达到一个完完全全安静的一个程度，因为一期这个小区呢它是四条主干线把它给环绕的，你买这个小区就是因为位置好，所以说你要接受这个小区的缺点呢，无非就是说它的有一定噪音，对吧，出门之后呢，上下学点的话有一定堵车，这都是现在的一个情况。小高层有便宜的吗？150万，150万的话买个小高层没啥太大问题，现在有一套房子是一个高楼层的啊，十几楼的一个楼层，海景效果比较不错，这个房子带着这个车位，带着这个车位的话，你想郢都一号一期的洋房高层 最近成交的顶楼单位的是145万，标准层呢，之前成交的是148万多，所以说150万买一个113的问题不大，如果带车位的话肯定是相对来说贵一点，但是你要考虑一个问题，你160万或者说是170万这个预算，你买郢都一号的小高层，还是买郢都一号洋房的二楼顶楼这种楼层？还是说你去选择山海大观的小高层？其实这三个小这三个产品来说的话，它们的价格差不多，位置呢也没啥太大的区别，但是你买的面积是不一样的。买郢都一号呢你肯定接受的就是这个溢价，对吧，它这个价格肯定是高的，你想想就行了，同样你花160，你在160多万你在着买的是一个118的或120平的，或113带车位的，你去山海大观你能买到一个143平的，一梯一户套四的，对吧，山海大观有很多的问题，有很多的缺点，但是呢它的小高层，今年来说卖的不错，其实很大原因的话，它属于是在这个板块里边，套四产品里边总价最低的。这个片区呢缺套四的房子，这个片区缺套四的房子，对吧，你包括说未来这个20号拍的那块地，还有新湾西边那块地，那个地的话它是2.0容积率，它肯定要建小高层，如果说它这个产品现在在陵山湾片区都为改善来说的话，做的比较出众的话，它肯定要建套四的，肯定要建一梯一户的，肯定建这种宽厅的房子，高得房率的。因为陵山湾近5年之内没有新增项目的土拍，也没有新项目上市，这些房子呢只能说比之前的房子来说它的产品做的不错，但是打不动现在这个住宅新规之下的一个产品的要求。嗯，从得房率啊，从小区的技术布局，小区的集中面积，同业主会所这些基础的配套，大部分小区都是没有的。
新海华章130平的话，其实新房的话没有啥太好的选择，二手房最近成交价的话也在1万出头，1万出头，cxyw这位朋友。新建这个小区的话，其实它属于是在万元线小区里边生活方便度比较强的，小区的交付品质和小区的户型都不错，嗯，但是呢这个小区目前来说的话也有一定的维权事件，当然这个事的话应该也能很快解决，不是啥特别大的问题，但这个小区肯定会受这个影响，但是你现在选择新建的话，摆在你面前其实最大的一个问题就是房源的一个问题，房源的一个问题。嗯新房 你能选择的楼层非常有限，你能选择的楼层非常有限。如果你看二手房呢，现在挂牌的只有一套，嗯没有啥其他的选择，也是因为新建没有啥太多的库存了，所以导致呢，陵湾睿城卖的比较不错，啊陵湾睿城下半年之后属于是在胶南卖最好的小区，一个月单盘能卖到20套以上，这已经是非常牛逼的。150万建议选郢都哪一期？
150万的话看你追求啥，如果你追求这个小区的置业，那就是一期，但150万一期的话你可能大概率只能买一个单位的113的，那150万的话你也可以选择二期130平的，嗯选三期的话132的应该说是选不到太好的楼层，如果以自住的角度来说的话，150万预算我可能会着重看二期，我可能会着重看二期，因为二期 它的置业不错，它的置业不错啊，它的位置整体来说的话，出门地铁对面学校，150来万买一个130平的洋房总共10层的，性价比还是很大的，买了之后安全度也很高。虽然很多人说它的户型不好，但是你拿这个130的去对比一期113平的这个小高层的话，那它肯定是比那个113的小高层户型要好一点，这是肯定的。而且二期这个小区呢，它的特点是，它的特点的话就是它的客厅不是宽厅的，但是它的卧室都很大，它的南向 的次卧的话，基本上和其他几期的主卧的面积差不多，而且它的飘窗是可以拆掉的，对吧，飘窗砸了之后，你在那个位置是可以做一个晾衣区的，是可以做到一个洋房的，是没有啥太大的问题的。欢迎22247啊，就是目前在郢都这边选房子的大部分客户的预算都在150万到200万之间，其实这个预算的话放在胶南和放在陵山湾呢都属于是一个改善的预算。那么你在一个改善的产品选择上，那肯定是能选择洋房不选择小高，能选择小高不选择高层。嗯包括说呢，150万在这个片区你基本上能买到的房子的面积都比较大，基本上都能干到130平这么一个面积段，嗯130平这么面积段，而且呢大的户型格局来说的话没有啥太大的问题，嗯都能做到这种中厅双南卧的元宝户型一个北卧，小区户型里边的也没有啥阻碍，也没有啥浪费的面积。具体的户型模板是没有啥太大的问题的。郢都四期怎么样？郢都四期的话今这个月卖的非常的好，11月卖了三套，而且 这三套的成交价来说的话比之前是要高的。你原来买个147平的标准层花175、6万，现在最近的成交价一楼和二楼的价格都干到170万以上了，其实它相对于它的标准层来说的话 它现在这个价格是比之前是要贵的。那郢都四期这个小区呢，它是有一定的这个这个明显的缺点，就是说相对准确一点呢，它没有达到完全交付的一个标准，没有达到完全交付的一个标准。那么三期的话它们二期和三期也属于保交楼，但它已经是属于完全交付的一个标准，四期这个小区，它一共规划了10栋楼，一共规划了10栋楼，目前已售已交付的是6栋楼，还有4栋楼的地 没有拿，也没有开发，也没有规划，也没有建房子的，对吧，这是看你介不介意的一个地方。但这个小区 的位置很好，可以说它的位置的话应该是比郢都一号一期的位置还要好一些，真正的背山，而且面海。小区的话一共是8层的房子，而且没有一期的小面积，也没有二期的双数，也没有三期的小高层，比较纯粹，起步130平的套四，136平的套三，14147平的大套三，还有165平的套四，对吧，所以说郢都四期是一个 标准的非常好的地段非常好的规划，但是开发商不大给力，所以导致目前呢，它这个没有达到一个完全交付的标准，但它价格呢，价格的话性价比还是比较高的，性价比还是比较高的，1万2000两块钱对吧，1万2000两块钱的话，其实和你去买一个山海大观的房子，小高层的话是差不多的，但是你在这边呢，它的位置和它也没有什么太大区别，你买到的房子是一个洋房，而且是总高8层的洋房，嗯，它的 它的整体的它的整体的这个得房率啊，包括说小区的户型，做都非常的好，只不过呢身不逢时，交房的交房的交房的时候吧，这个开发商出现了问题，就是为啥这郢都这六个地块它是两个开发商呢？其实从根本上来说的话，就是二期三期和四期是属于是补偿给融创的，因为原来融创收购星光岛的时候，在三期的正南侧那块地也是住宅用地，后来把这个规划改了，改成了这个这个这个非住宅用地了，商业用地了，所以说呢在岸上给它补了三块地，嗯就形成了目前这个二期三期和四期，其实三个地块也没有啥太大问题， 位置上没有啥太大问题，然后175767是融创开发合资的，这三个地块本身就是海发的一个地，所以说呢，在前后今生的一个不同维度之下，导致了这这六个地块，嗯规划可能差不多，但是交房的交房之后的 结果是不一样的，所以面向市场之后，二手房它的价格差距很大，嗯你像一期和四期一路之隔，可能同样的户型能差出来七八十万的一个价差，嗯七八十万的一个价差，这不是单一的是有地段决定的，就是你现在买房子在市场不好的情况之下呢，肯定是配套越全面，你买这个房子越安全，产品越低密，你买的这个房子的价格越能抗跌，嗯，只不过就是看什么样的一个预算，但是市面上是肯定是没有这种十全十美的房子的，对吧，你能看到大部分房子，它一定是有缺点的，一定是有缺点的，不可能说这个房子完美到极致，即便是有一些房子特别的贵，有些房子特别的贵，也不代表他们没有缺点，只不过就是你在选择的时候，这个缺点是不是你能接受的，优点是不是你正好需要的，而它这个房子的总价呢正好在你预算之内，又买了之后又不会影响你的生活品质，那你就可以去买。但是目前在市面上来说的话，以陵山湾和胶南来说的话，其实它的新增土地不多，对吧，而且的话新项新未来新上市的项目也很少，所以导致在这两个片区，二手的次新房会成为未来市场的一个成交的主力，未来市场的一个成交的主力。二手房的话其实没有啥太大的营销水分在里边，嗯所以说的话眼见为实，嗯所见即所得，你在选择房子的时候也会比较简单，而且目前的话它这个成交价都是公开的，没有啥太大的信息差，都能看到。对吧，欢迎六欢迎这个用户4589啊，欢迎进入直播间的朋友。刚才这位朋友问到了这个海青湾对吧？海青湾这个小区呢，它的卖点是什么对吧？它的卖点是什么？
其实它是和山海大观有关系，山海大观先降了价，它就一定会影响到海青湾，然后也会影响到海信陵
港城、九顶山、天锦，这三个小区都是属于是在整个板块位置比较不错，配套比较全面，但是呢，都是在产品上吃亏的小区。所以说，有一个降了价，另外的两个呢肯定会受到影响。目前海云湾的话，现在比价很高的。如果说你是强地铁需求，未来的话也考虑到一个学校的一个因素，海云湾还是可以研究的啊，但是它是一个高层。但是如果你拿13, 40万想买一个带精装修的房子，其实相对来说除了海云，除了这个这个高层产品之外，你能碰到洋房也是非常少的。能碰到洋房也是非常少的。所以说在现在选房子呢，呃这个高层可能大部分人都会介意，但是呢也在看自己的一实际情况，你比如说的话你喜欢景观好的，喜欢看海的，对吧？第二个呢你可能预算有限，对吧？你你肯定脱离不了这个这个高层这种产品，对吧？你如果预算1230万，预算120万左右，预算100万左右，对吧？100万左右的话你想买房子的，那你要不你钥匙非买洋房的话，那你要不你碰到这个洋房呢可能就是个老多层，房龄会比较老；要不然的话你就是位置比较偏。对吧？同样100万的话你可能买到一个配套很完善的，但他可能它的产品业态你不一定喜欢，比如说是高层啊，比如小高层，比如它的户型啊，也不比现在的户型，这些情况都会存在。欢迎欢迎进入直播间的朋友啊，这是一黄岛直播间，如果正在关注这个青岛西海岸西区房子的，可以把自己关注的项目打在公屏上，看完之后都会给大家回复。林山悦府怎么样？林山悦府呢它属于是在西海岸中学片区之内，呃小区的品质最好的，小区的品质最好的，而且价格是最高的，而且成交量是最高的，对吧？它的优点和缺点很直接，对吧？它的缺点无非就是高层为主的一个产品业态，户型上呢有些不大，得房率有些也不大。但它的优点呢就是品质比较好，离西海岸中学比较好，存在了一些无敌海景房。就是你来这边看看房子你就会发现，就是这个西海岸中学附近这些房子呢，其实它目前特别优质的房源很少，特别优质的房源很少。这些小区呢总是在产品上有一定的短板，比如说是高层，比如说品质交付的特别一般，这些情况都存在。所以说那40亩的地，它一旦土拍重新建了之后，它一定会有一个新的城界面出现，对吧？而且这个新的地块它一定会冲击到这三个小区的二手房，一定会冲击三个小区二手房。因为这个地块它要建房子的，它缺点最大最大的缺点就是它是期房，最大最大的优点呢，就是它整体的产品业态、产品的得房率、产品的硬件配套肯定比二手房要强的。那么在这个期房的影响之下，它要卖这个房子，它价格一定不会特别贵。所以说它一定会倒逼这些已经存在的二手房价格肯定会往下降。这是一个很典型的一个现状对吧？所以说你现在能影响到的一些二手房价格的最大因素呢，不是同小区里边的价格竞争，更多的就是这些新房。更多的就是这些新房。胶南金地华睿怎么样？金地华睿的位置很好。胶南金地华睿的位置很好，能上老六中，呃缺点的话无非是高层，第二个价格也不算太便宜，也不算太便宜，呃价格也不算太便宜，对吧？你现在买金地华睿的话，虽然它是现房，但他不能称之为纯粹的尾盘，它剩的房源不少，呃尤其是大户型，143的和190的，剩的房子还是还是比较多的。就是你买金地华睿的客户肯定是以地段非常看重地段了，对吧？那你你你应该没有比它地段更好的在胶南里边。但是它的缺点也很明显，它的价格不算便宜，对吧？第二个得房率不算特别的高。第三个呢，小区是高层，并且呢小区的库存量还比较大。呃所以说在胶南，你看完房子之后，如果说你看新房，也就那四个小区你能看，而且这四个小区呢都属于是尾盘，看了一圈之后你会发现有一个小区优点不是特别的长，缺点不是很明显，就是灵山湾壹号，价格呢还可以，所以它卖的是最好的。就是你看完全部房你会发现自己冷静理性下来分析的话，可能可选择项就没那么多了。华睿我觉得就是小面积的我觉得还ok，对吧？118的、130的，对吧？这两个户型肯定一般，但是呢在这个总价基础之下，对吧，其实也没有啥太好的选择，买这个小区无非买了个地段，买了个老六中，可以买。但是你要到143平这个总价范围之内，你的可选择项太多了。如果到190平，那你考虑这个问题，你有无必要在这个小区买房子了，对吧？没点关注可以点点关注啊，同样上方有个加号，同上方有个加号，咱们可以聊一下，就是你看好的金地华睿是什么地方打动了你，对吧？是位置还是说是因为上老六中？我认为它肯定不是因为价格打动了你，对吧？高层它一定要卖的比洋房，应该是要便宜的，因为它的得房率是不一样的，得房率是不一样的。没给主播点关注点点关注啊，还人在中德工作，住在幸福小镇，觉得偏没买哪里住的合适一点？中德的房子只卖给了中德四个圈的人，基本上，嗯。很少有外来人口往北上去中德改善的，非常少。如果说的话你买房子在中德上班的话，你要不你就往南看海海之韵区，对吧？你要预算特别高的话，你就沿着地铁选，对吧？王家港也不错，能接受长距离的话你就看灵山湾，灵山湾能便宜一点。呃看你是一个通勤距离你是怎么选择的，中德里面的房子没有啥太好的选择，中德一共四个圈，中德田园，对吧？田园的话是它的第一圈，第一圈的话那里边2,000多套房子完全还没建完，而且这几个小区的虽然是洋房但它不封闭，公摊非常大。然后C块，C块里边的龙湖有一些二手房你可以对比一下，然后剩下那些新房都是尾盘，剩下的都是些尾盘，对吧？你要想相，就是你觉得中德偏，那是一个，那是一个很客观的一个印象，没有啥太大的问题，对吧？虽然我在黄岛这么长时间了，我都没去过几次中德。但是中德的房子和二手交易量来说卖的也不错，它有固定的客群，就在周边上班的嘛，周边上班的而且都是些高技术产业，基本上都是硕士，他们都有补贴，呃还有一些之前的话还有人才卷，呃所以说那边的房子流通性还行，呃但是那边的生活便利度有限，只能是在四个圈里边活动嘛。你要往新安来的话也比较远，而且新安的话其实房子涨跌幅度不大，但是呢也是地域性的消化。你要是相对来说位置好一点的话，离这又不是特别远的话可以看博水聚。可以看博水聚，便民学校青医附院附近，那边的也有一些这个相对配套比较完善的，地铁啊、双语小学加持的一些小区。可以对比可以研究一下，对吧？如果觉得那个地方距离不算远，通勤距离能接受的话也可以再往南看。但继续你再往南看的话，那个预算可能就要提上来了，它价格可能和那边的价差就比较大。学区不算近，位置还不错。位置金地华睿的位置肯定是胶南非常好的。嗯，然后两个学校离的都不近，就是基本上你都在去接送，都在费一个人去接送，对吧？学校离着小区近是一个挺大的优势，挺大的优势。因为如果离着近的话你可能解放一个人，就不用去接送他了。他基本上步行都能去，步行都能去。所以加了一个距离呢也不用在学校门口，离这个五六百米那是比较合适的，比较合适的。隐秀居几期好？要避开几期？没有啥，没有那么，没有那么吓人朋友，这都是现房对吧？你要说几期好的话，一期的位置好，六期它的均好性比较强，位置不算，位置虽然不算稀缺但也不算差，小区的户型比较好，小区也没有小面积的。五期呢整体来说占了一个好品质、好户型，对吧？但是位置靠北了一点，但它的价格呢比一期和六期要便宜。二期和三期呢，还有四期都属于保交楼的。二三期的话是完整交付了，完整交付了，也是现房，价格便宜一点，二期的位置比较好，三期的户型好一点。四期的话就隐秀府的二期，这个小区没有完全交付，没有完全交付，还有四个楼没建，嗯。你去小区看那个大水坑啊，那不是个湖，对吧？它也不是湖景房，是因为那个地呢还没拿，也没有建，呃所以它不是处于一个完全交付的一个状态，不是属于一个完全交付的状态。所以说你隐秀这几期呢肯定是可买的，选哪一期呢，一个看自己的关注点，另外一个看自己的预算，呃它的价差很大，价差很大。你要买一期的洋房，基本上大体的这个预算啊，如果说咱们排除二楼和顶楼之外，一期127的可能在200左右，200左右，嗯。然后呢如果你是其实很好选，就看你的预算，如果你的预算在150, 60万，那就是二三期，其他的几期洋房目前来看的话也够呛，目前来看也够呛。如果到200以上的话，156你可以对比一下，大户型。
大约多少钱一平？多少钱一平的话这个这个多少钱一平？你得看看楼上的标准层卖多少钱对吧？院子呢可以稍微带院子可以稍微贵一点，一平方价格1000块钱也就差不多了吧，加1000都加多了。这种小区的流通性不是特别的强，不是特别的强。如果你有这种买房子的，如果说你有这种买带院子房子情结，这个小区呢属于是带院子里边生活的便利性还比较不错的，价格也是比较低的，价格比较低的。如果说你没有这种带院房子这种情结的话，那其实也没有啥太大的必要，因为这个小区呢也不是一个这个流通性特别强的小区，嗯卖房子的人也比较多，东岳路以北，嗯。康大观邸的11层的小高层怎么样？康大观邸的11层的小高层的话，整体小区老了一点，但是呢小区的整体的物业管理水平，包括说小区的东位置，度假养老，离市区近，都还是OK的，价格现在也比较便宜，价格现在也比较便宜。
其实在过去的这几年市场在下滑，其实房价下跌最明显的两个片区呢，一个就是这个灵山湾对吧，另外一个就是薛家岛，这两个片区的房子高点和目前的价格基本上都折算了至少30%，大部分有些折算30%，多一点的可能到50%。其实很多人就是刚才这位吹王北吹啊，从南的风吹到了吹到了城北，没给点关注点点关注啊这些朋友。主播也是主要主要也是研究这个这个隐秀这一片房子的啊，可以给点点关注。没有纯粹说是哪一期好，或哪一期特别差，这玩意儿的话也得看个人的情况，对吧？没有谁是绝对不能买的或者啥的。你要说是绝对的好，那肯定是一期和六期其实没有啥太大的毛病，啊没有啥太大的毛病，但是也不是说没有缺点对吧？像一期的话价格贵，户型一般。六期呢，可能它的位置呢不是那么的很稀缺，但是它的户型和整体小区的品质都不错，嗯。但是呢它的价格也不便宜，价格也不便宜。路南中心片区，路南中心片区的话我觉得肯定比路北要强，路比要强，但是这两个小区公性都一样，它的保值度可能会稍微差一些，保值度可能会稍微差一些，这属于是来自小区内部的价格内卷比较严重，价格内卷比较严重。五类小区吧，基本上都不是特别的保值。第一类的话就是属于是地段特别差的，嗯地段肯定是房子的底座价值。第二类的话就属于这个房子它有一定原则性的问题的，比如说50年产权，比如说计角旮旯的户型，比如房龄特别的老，嗯。第三类的话就属于是这种小区特别大的，嗯然后呢价格竞争比较严重的，小区特别大，如果是感改善型小区还好一点，如果是这种刚需小区，它会一直在买房，一直在买房，因为他不是投资客在买，他是因为第一类业主他是刚需的，他他有钱了，他要换房子，所以他他每年都会有很大的爆盘量，挂盘量都会很多，而大家房都是一样的，所以说无非就是看谁卖的便宜谁先走，这就是价格踩踏嘛。还有一类的话就属于是物业和建筑质量投诉特别多的，特别出名的，对吧？你比如说这个谁平海连峰啊等等这一类的这些，还有一类就属于是这个产品错配的，位置特别好，在这儿建小面积，还有位置特别差，在这建大面积的，这些房子它流通性都不会特别的强，嗯。青岛院子，青岛院子的话你是看什么产品对吧？如果你是看这个联排的话，我觉得还行，嗯我觉得还行。嗯它属于是位置比较好的里边总价算是具有性价比的联排产品，啊联排产品。总价不算贵，因为它是个联排，位置应该算是在众多联排产品里边配套最完善的了，嗯基本上啥也不缺。嗯你要说缺点的话就是它的产品力，它的户型，对吧？单层面积比较小，虽然叫青岛院子，但是院子都很小，但是院子都很小。嗯还有这个小区最大的一个优点就是它的建筑质量，真的应该是非常的优，啊建质量非常的优，包括它地下，还有会所这一系列都没啥问题。如果你是看洋房的话，你看洋房的话就是你还要对比一下隐秀这些二手房，嗯你在对比完之后你要了解清楚院子的哪院子的洋房什么地方打动了你，对吧？有一个对比有一个衡量，你可能能够更清晰的知道，因为院子的洋房呢它卖的绝对不是价格，嗯卖的也不是户型，对吧？嗯但是它也有成交，对吧？你看像它也有一些隐秀没有的配套，比如说它的业主会所，比如说它的独立电梯厅，对吧？这一系列的，比如说呢位置比较不错，品质还OK，而且的话有这种款型产品。
感觉不能，成交成交不少啊，成交不少呀，灵山湾的二手房，成交不少。嗯。你你你你你衡量你要说你看灵山湾这些房子，你得有关注的小区啊。嗯这我们附近这小区成交都不算少，成交都不算少，但灵山湾这边的话它的旧老小区成交少，因为这边的房子二手次新房会比较多一些，这些房子的成交量都不算低，嗯成交量都不算低啊。灵山湾还是有客户去买的，原来的灵山湾你要头几年的话，就是20年之前灵山湾的房价和开发区是一个价，差不多，和开发区差不多，比较难贵，现在它的房价基本上很多小区比胶南都便宜了，很多小区比胶南都便宜了，其实灵山湾的话你从配套来说的话它不应该比开发区贵，对吧？但是它应该是和胶南最起码是吃平的，如果比它便宜了，它的销量肯定不低。现在灵山湾买房子的很多客户基本上都是在要不就是100万出头的，要不就是150到200的，对吧？也就这两类客群，因为这两类客群在开发区的话买不到太合适的，所以他只能牺牲这种通勤的距离来到灵山湾这个板块。
嗯然后在胶南呢，其实转了一圈发现也没有那么太便宜，也没有那么太便宜。欢迎进入直播间的朋友啊。
额，然后，接着聊啊，青特院子的话，其实现在158的那个联排的话其实剩的也不是特别多了，基本上卖到第二排了。然后剩下的都是面积比较大的一些联排。这个小区的，这个小区在这个总价段位之内它的成交量是不低的。啊，成交量是不低的啊。几个卖点的话，无非就是位置，对吧。第二个就是它的价格，在联排产品来说的话，还是具有性价比。第三点的话就是石墙围合的院子。缺点就是单层的面积不大，而且的话，这个院子呢也都不大。啊，院子也都不... 院子也都不大。但是它成交量不算低，啊，成交量不算低，因为总价高，总价比较高。欢迎这个用户啊，欢迎3552。那进直播间的朋友啊，可以，可以有，有，有，有问题咱们可以聊聊，可以打在公屏上。锦绣城不是不能买，对吧，只不过就是，因为锦绣城它的价格挺便宜的，对吧，你可能是它以后会更便宜，对吧，这种情况也一定，一定存在。但是如果你当下要去买房子，在这个预算情况之下，锦绣城是能碰到学区，呃，比较好，生活比较方便的一个小区，而且位置的话也比较不错。呃，它的这种价格，各方面来说的话它是多方面导致的，对吧，其实你搜这个网上的评论或啥，呃，说它好的，无非就是因为他价格便宜，生活配套比较全面。说他不好的嘛，无非就是物业啊、建筑质量啊、隔音啊这一系列的问题。现在是信息化的社会，所以说搜一个房子好坏，呃，都是已交付的小区。呃，里边的话都有一些比较全面比较客观的一些，一些，一些内容。两梯两户中间户消防门，两梯两户消防门隔开和一梯两户，一梯两户对门，拿种？两梯两户中间是个消防门，一梯两户对开门。哦。我觉得，你要说是私密性哪个好一点的话，还是两梯两户的这种中间有个消防门的好一点吧。两梯两户如果中间有个消防门的话，这种房子有可能能设计到电梯不冲门，啊。电梯不冲在门上。当然也有可能的，它电梯是冲门的。然后双开门的一梯两户，这种房子一般是洋房。这种房子一般是洋房。隐私性来说的话，还是，还是两个电梯的好一点。嗯。这种能把，那个，电梯厅做大。但是，这个东西吧，也没有，也没有完全说好说不好啊。其实，额，都有缺点都有弊端，都有缺点都有弊端。双开门的这种一般都是洋房。啊，一般都是洋房。总高不会超过11层。然后两，两个电梯的这种一般是小高，啊，一般都是小高层，一般都是小高层。还有一种设计呢，就是双开门的高层。高层双开门的。完事呢，还有一个货梯藏在北边，这种房子公摊非常大。就是，独立电梯厅这个东西啊，有很多人非常喜欢，啊。有很多小区因为他有独立电梯厅，他能卖的价格非常的高。但是，这个电梯厅它是跟你算公摊的。电梯厅越大，你的房产证上的公摊会越，越大。就现在宣传的这些高得房率、零公摊、负公摊这些新规住宅。它不是没有公摊了。当你去签预售合同，或者说拿到房产证的那一天，你会发现你的公摊能干到24%、5%，额，因为给你的所谓的赠送都是算公摊里边的，只不过这个，这个公摊是能让你用上的。之前那种24%、5%那样的公摊是是用不上的。你不用管它是多少层的。它就是11层的，它的公摊只要能给你做出电梯厅来。那个电梯厅挺大，而且能给你放衣橱的话，它的公摊得至少在20%以上，20%以上。对吧，这个避免不了。一梯一户这种房子，无非就是看你的电，电梯厅的利用程度啊。电梯厅又没啥好用的，黑不溜秋的，连个窗户也没有。放个衣橱放不开，进深太短，呃，那其实有没有这个电梯厅作用不是特别的大，啊。它给你把，电梯，它把这个公摊给你加大了。呃，再一个嘛现在都社孔，不想跟邻居沟通，有个电梯厅还好一点，但是，但是的话就是，其实我，我个人觉得啊，这个电梯厅对我来说的话没有啥太大的，倒没有啥太大的吸引力，啊。没有啥太大的吸引力。遇到素质不高的邻居很操心。我可能没遇到过，我可能没遇到过。就是，这个，这个，有这方面的影响，肯定是。现在大家关注的一个是电梯厅，就通过我们接触的客户来说啊，一个是电梯厅，啊，这个因素很重要。另外一个呢，是隔音，啊，这个事也很重要。现在隔音关注度在逐渐，在逐渐的提高。啊，这个隔音这个事。养狗的，对吧。有孩子的。隔音好点。有个电梯厅反正是不错。海信兰境那个电梯厅挺大。那个事... 应该是最大的了。影都六七怎么样？影都六七我觉得如果你框定了在灵山湾板块买房子，啊，框定了在灵山湾板块买房子的话，六七的话，挺好的。挺好的。啊。没啥毛病啊六七。有很多人觉得它位置不好。其实那，它比较安静，居住的纯粹性比较好。那没有那么，也没有那么差吧这个位置。别的一直价格，别的就是价格的事。我觉得它的均衡性很强。均衡性很强，就是，呃，没有太明显的短板。然后呢，优点的都比较均衡。你想那个小区，楼间距大、户数少，额，自住自，自住比例高，对吧。交房到目前为止，这不也两年了吗。挂牌的不多，到现在都不多。啊，户型做得也好，没小面积的。无非就价格。
价格的话，呃，最近成交的139的是236.8万，236.8万。129的最近成交是200... 200，215万？还是219？忘了，210多万，单价的话应该是一万，6000多吧。啊，16000多。你也... 反正，这这个这个价就是是个，是个不低的价。但是它那个成交量真不低，啊。只要有，有便宜的，咔嚓就能卖了。这个六七属于是逆势上涨的一个小区，去年便宜，今年贵。你再让它回到去年那个价格，应该说是大不可能了现在。卖的不多。就是，它这个价格它为啥能够，能够往上走，其实就就是因为想买的人多，卖的人少。这是交房两年，24年。对吧，24年的6月份交房的吧。今年是10月份了，两年的时间，那没多，没多少卖的。它这个新增挂牌率都很少。很安全，对吧。体量小，卖的少，入住率高，装修比例高。啊，入住率现在还不是特别高，它装修比例挺高的，卖的非常的少。价格的话比一期便宜一点。价格比一期略微便宜一点。现在隔音好的房子基本没有。
嗯，没，看反正就是每个人的这个这个听觉啊，就是这个嗅觉的一个问题，啊。如果你特别敏感的话，那肯定是，是这个这个这个遇到素质不高的，这个，上楼上啊，可能肯定是能听见的。所以要不有人买顶楼吗。买顶楼买上叠的，其实都是因为隔音的一个问题。嗯。我，顶楼现在啊，就聊一个别的话题。顶楼现在比二楼好卖。顶楼比二楼好卖。而且顶楼卖的价格比二楼贵。啊，顶楼卖的价格比二楼，贵。有人是专门买顶楼的，他基本上找不到，有人专门买二楼的，没有专门买二楼的有专门买顶楼的。啊。买顶楼，它倒不是因为它视野好。对吧，你，现在大部分小区前面都有房子，顶楼你也，你也看不了太多的啥对吧。但是顶楼有一个最大好处，楼上没有人。啊，然后的话，它的这个会比较安静。但是顶楼呢，也有同样的问题。倒不是，倒不是说是这个这个这个，这个漏，漏水啊，或者说是，呃，晒呀、热这些问题，这都是物理常识。对吧，你买顶楼的话，那就是多点少点的事。现在这些新房子吧，做的也都不错，这种概率也不是特别的高。啊，无非顶楼来说的话就是电，就是电梯，啊，电梯和闸，爆，爆炸这个声音。就是，看怎么设计的，能不能，听见是一个事。还有电梯的一个位置。用户3614这位朋友，六七之前了解过吗？呃，没了解我可以给你介绍一下，这个小区是融创海发合资的。合资合资卖的哈，然后这个这个合资建的，然后开始卖的时间是在23年的5月1号。交房时间是24年的6月份。24年，我想想，对24年的6月份。啊，当时卖的时候他就比五期要贵，比五期一平方贵1500。啊，他俩是基本上算同时卖的嘛。五期当时卖到不太好卖的时候，把六七给拿出来了，半年的时间卖完了。啊，就是他在卖新房的时候，他也是卖得很快的，他的价格也特别贵。卖新房的时候，均价基本上在18500，贵点到19000。然后小区的话就是三个户型。129、139和165。楼间距都在45米以上，啊，小区一共是九个楼，有一栋是人才住房，在最头子上。呃，然后，基础的配套呢，它全部都享受，啊。现在的价格是是是一个赔钱的，赔钱的一个状态。就是，比它当时手里的价肯定是要低的。啊，也，也赔不少。买的时候价格高。买的时候吧，融创也爆雷了，对吧。所以说，卖的时候也是一个高价，当时买的人也基本上都是自己住的。交了房之后，卖的人就比较少。欢迎4427，欢迎进直播间的朋友。欢迎强哥。除了六七啊，除了六七你也可以对比一下五期。因为现在六七的价格高了嘛。所以五期的性价比就就挺高的。所以五期最近卖的也不错，啊，五期最近卖的也不错。五期你想这个这个这个，你想六七的话，你买139的，最近这个成交价接近240，五期的话，一样的户型，209万。买最好的楼座了，209万，200出头一个价格，能差出来三四十万了。它这个价差拉的很大，比他们，比当时卖新房时候那个价差拉的还要大，所以五期，嗯，挺具有性价比的。现在五期这个价格其实也很安全。因为五期里边卖房的人也很少。五期的入住率比六七还要高一点。这几个地块装修比例都很高。买的时候吧，基本都自己住的，所以说卖的人就不多。书包明年买还会降吗？看你买哪个书包。这玩意谁知道。明明年买，明年买书包，买买哪个书包了，对吧？买什么样的房子。书包只是房价的一部分构成，它不，它不是完全的，啊，不是完全的。嗯，不着急的话你可以等等。但是你别明年孩子上学，啊，明年这个这个这个6月份上学，你等着明年年初再买。你，应该买不到太便宜的，啊。那个时候你选择房子会时间会很紧张。啊，如果明年上学的话，可能是，肯定是今年11、12月份买比较稳妥一些。开春之后房价一般来说的话，都不会太低，因为它的成交量放在那。成交量放在那，你像那个六七，卖那个房子，对吧，那个那个，那一套139的，啊，那个价格挺高的。
是因为那个房，那个那个它是6月份要报名嘛，它只能买那种没有抵押的房子。这样它才能最快拿到房产证。所以那个房子它买的就不会太便宜。你觉得它的时间太短了。啊，如果明年上学的话，你就在今年年底基本上就在搞定。开春之后书包房还是有热度。
这个这个，可能不会像现在这么轰轰烈烈、热度这么高。但目前的数据上来说的话，书包是改善客户的主要改善原因。啊，主要改善原因。没点关注，给主播点关注。
画面上方有个加号，可以给主播点关注。有问题的话，可以打在公屏上。