（叹气）欢迎大家来到公子直播间。我看看啊，这个。来直播了直播了直播了，哎呀，不对。（手机播放声：请这个项目的业主……）看看啊。手机不行，明天再弄。哒哒哒 哒 哒 哒 哒 哒。昨天直播有人啊，今天直播没人啊，还有人催我直播。你们把我催过来了，你们自己不来，那能行吗？诶，还可以哈。就是有点发虚啊。这个图有点发虚啊，怎么怎么怎么怎么搞啊？（咳嗽）嗯。
宁缺毋滥，要买呢就一步到位，因为未来的这个换房成本啊是比较高的。所以你包在今天他们发的那叫什么来着？额，叫叫叫叫叫叫，金茂，金茂九顶山。也是一样的哈。金茂九顶山一样的。啊，有问题，聊点问题啊。会精选显示在这里。啊，然后我看看什么问题啊。购房时机，828政策变化，黄岛置业指南，避坑已经写（笑），海信金茂，然后玖棠的价值、需求分析。啊，澜境的三厅设计，啊，产品亮点，还有半山天空九顶山多少钱？额，这个没价啊，现在我觉得，啊，就是他们他们宣传的就是109的180万到，到200万嘛。啊，180万到200万。然后那个在，你看，你就算嘛。109平方和119平方，129，139，基本上就差十个平方，十个平方呢单价差一，额，就是按照他单价1万6、7，啊，基本上也就是说差个十几万、二十万的这样的概念。就是看你的预算嘛，你比如说109到129，从小高，啊，到这个洋房，到到到从小高到这个小高，它是有个跨越的啊。
啊，今天他们算的说230万能买到129的房子，230万能买129的房子。你算嘛，行了。啊，这个九顶山不是买多少钱，而是首先你知道匹配你的需求。就是一定是你的需求，啊，你你能接受了，这个是最重要的啊。啊，额，九顶山的价格之前说过了啊，就是几点的这种影响，旁边的回迁，然后持续的开发，体量比较大，然后呢，再加上高层。啊，这个是对他价格有很大的影响的啊。
我不选它我还有没有得选？啊，这个就是我们要去分析的啊。就是一定是你的需求，比如说明年用房，后年用房还是三年、四年、五年都行，那你就等。啊如果你这两年就要用房子，那肯定九顶山是比较合适的一个选择啊。至于它要卖多少钱，昨天也跟大家去讲了，就是说，如果它价格高出了你的预期，那你就等两个月。如果它有惊喜，那你就马上上车就行了。毕竟啊回迁和商品它应该是两个概念啊。大家给点点赞，点点赞。啊，我给大家播一会，聊聊天。啊，欢迎FV啊。啊就是现在这个市场嘛，就是销售的确实是比较比较一般。啊，你看九顶山推出来以后，你看，我跟你们说了啊，天空之境落幕，九顶山金茂，啊玖棠开启。哎呀我这个字都没改啊，我回头改改这个字。江山一境，啊这个，海德公园，再加上那个叫，长江瑞城，江山瑞城，这些房子啊，都不一定能扛过这个九顶山金茂，毕竟，哎对了，我刚才说了，呐，看，这个是它现在的一个工程进度，现在的一个工程进度啊。
我今天还打了一下，本来用电脑直播呢，但我发现电脑有点累。看到了吗？现在这个啊，宣传是建到11层了。这个这个这个，11层了，这边是，上，这边是东， 啊不是，这边是西，这边是东。你们能看明白吗？这边西这边是东。啊，然后建到11层了，就是他们现在，啊有几个比较大的方面啊，就是说，啊能不能上学的问题，开盘开多少钱的问题，然后什么时候交房或者什么时候放贷款，什么时候交首付的问题，这个是大家比较关注的。你至于说这个产品嘛，109，你到哪儿它109也不能比它做得更好了，或者说在2.7的容积率的 这个这个前提下，你也不可能比它做得更，更那个。诶，我这个光线不稳吗？对吧？你是在2.7的这个前提下，你不可能比它做得更，更那个什么。你看，我还给它看了看这个，我不仅不骂啊，然后跟大家去讲。要不然讲时间，要不然我我讲的那个，快了，我这嗓子又疼了。啊，能看到吗？这个是它的楼间距。你看，我都忘了这个图是从哪儿弄的了。它这个9号楼和8号楼是44米的楼间距，然后，8号楼和7号楼，8号楼和7号楼是31米的楼间距。
楼间距就行了，研究采光。其实大家花一两百万、两三百万买房子啊，你就算这个采光系数就行了。它的楼间距东南西北，啊都有什么房子，都是有什么样的采光，你这个就算法很清楚了。你看，5号楼，啊5号楼这个位置是这个， 18米的楼间距，但是这个是38，所以它的1号楼会遮挡5号楼，啊1号楼会遮挡5号楼。你看这个，这个楼间距是比较近的。但是这边呢是31米，也就是说1号楼和7号楼，1号楼遮挡它的上午，7号楼遮挡它的下午。所以相对来讲啊，这个今天我带去看过了。然后这个16层， 额，前面是17层。所以前面高后面矮，这是一个问题。然后这个1号楼遮挡它的上午，7号楼遮挡它的下午，所以这是第二个问题。第三个问题，就是这个， 4号楼，4号楼的这个西，西边这个单元，和5号楼的西单元的东户可能会存在一点点的这个冲角的可能。就是，你先看出来这些问题，你认为这些问题你能接受的话，你就去研究。啊你觉得这些问题啊，我接受不了，就不要去研究。
然后， 这个呢你又看到后期的啊，这个3号楼的位置好一点。哎呀我这不行了，说一会，嗓子疼。3号楼有有40米的楼间距。啊但是3号楼这边还是有房子的。所以它这几个房子吧，都是优缺点非常明显。6号楼230万，他们说能买个低楼层的129的。啊如果212万、223万能买个129的，啊17层的小高，然后前面楼间距那么大，肯定要比买半山天空要好很多。啊只不过你要克服两个问题，一个是孩子上学的问题，一个是你要等两年的问题。你自己说，我们说你买了， 这个九顶山金茂、玖棠，然后那个，未来会降多少钱嘛？那就取决于它开盘卖得怎么样。也就是说，接下来这半个月到一个月时间大家可以密切的关注，啊这个金茂九顶，九顶山。它的认筹量，啊大家关注的量，就是一定要熟悉一下。啊大家是关注6号楼多，还是9号楼多，还是5号楼多。啊就是， 我们感觉到啊就是它的这个小高，那那个那个叫什么？26层的高层啊，应该不会太难卖，因为它总价是比较低的。然后245万、234万，就像那个天空之境一样。啊它的这个销售速度，还是迟疑的啊。反正我是这样想的。至少从我目前的这个这个判断来讲。其实说这个东西最容易打脸。因为作为大家的销售来讲就是，哎你找我看房，我带你看，你算我的客户，你买哪儿都没所谓了。啊然后我们也不用去判断什么的。哎，我加上那个什么？加上了？啊，加上了就行。啊这就是他的这个楼间距啊。它这也有不利因素，呐，你看。这是这是它的楼栋。我还准备准备呢，昨天都没准备咔咔就开了。109，它是三梯四户。对吧？中间的话是贯通梯。哎大家点点赞怎么才零个赞呢？刚才有几个人来的话给点点赞。来的粉丝啊，大家都是粉丝嘛，粉丝来了， 这个这个点点赞啊，有问必答。最近大家关注九顶山、海信啊，然后天空之境马上就落幕了，年底之前就落幕了，未来大家三年、两年的话都会说，哎呀，金茂能不能买，金茂能不能买（笑）。就不会讨论天空之境了。啊，反正它现在这个价格吧， 额没有出，都出价格区间了。啊合不合适就是看你有没有被选。啊这个才是 房子的天花板啊，这种109的，这个得房面积是最大的。我今天准备准备的东西呢，我回头再给大家去讲一讲。然后这个我不知道那个能不能刷到我。嘿。哼。这个。这个是 叫什么来着？海信澜境的一个， 图啊。大家可以看一看。我很佩服这哥们啊。这哥们居然把这个， 这个线都给我， 撂出来了。你看他算的是，套内使用墙体和墙体面积是83.85。然后套内阳台面积24平。套内建筑面积是108平。108平，啊他没算系数。测绘的得房率是78%。22%。然后就是说， 海信澜境的139的公摊是22%。然后， 但是营销得房率是107%。那么它的分摊面积有30平方。赠送面积， 有24平方。24平方，交通和面积。就是加上这个， 十几个平方的 这个这个这个这个样板间，这叫什么电梯间。80个平方加30个平方，那没有啊。哦，再加上墙体的面积。哦，它它是，就是你会发现它这个现在的得房面积啊，首先它肯定是算上墙体的面积了。得房面积里面肯定是有墙体的面积。啊墙体的面积加上阳台的面积加上
啊，电梯厅的面积。啊，再加上这个使用的面积，就大概差不多。你看这哥们算得每个尺寸都有。你认筹200了吗？昨天是180，今天应该怎么也得200了吧？啊。但是你看这个，连的这种图还可以。哎呀，认筹多少？我觉得啊，他现在是什么样呢？就是无论是海信啊，还是金茂啊，他们必须手开，一定要，就是别管卖得好不好，一定要叫好又叫座。啊，叫好又叫座。就是说，这个房子，一定要让大家都知道卖得很好，至于真卖得好还是假卖得好，那那那可能得过半个月到一个小时大家才能知道。知道吧？得过半个月到一个月才能知道。呃，现在这两个房子，就是我们要卖房嘛，肯定说让大家去看去选。但是我是给大家推荐，你如果选这两家房子啊，首先你要匹配好自己的需求，要知道它的一个门槛，大概再有五个点到六个点，或者是五个点到十个点的这样的一个。啊，低于五到十个点，你比如他给你。啊，100。啊，100，100...说实在的吧，也不用那么隐晦。就比如说给你180、190万，那么也就是说明往下探个10万左右。哎，你能接受。哎，那就去选。对吧？大家点点赞啊，五六个人了，再点点赞怎么也点上100、200的，能上10个人。然后。然后这个。呃。220、230、240万的房子，降个10来万，你能够上车。就是大家一定要知道买，就是整个的营销就是发掘你的。这个叫什么来着？冲动。啊，发掘发掘你的冲动点。就是我一定是把你收进来以后，让你认筹，让你交钱，不断的，然后。去。摸你的底，就是我们讲摸你的需求，最后。制造大家一块去轰抢。然后让你盲目的去决策的这么一个，这么一个营销节奏。要不然就营销没有意义了，对吧？你说。是吧，这个市场它就180万或者170万。那我去做包装。那，那说白了，销售人员拿那么多高工资，拿那么多提成干什么呀？对不对？所以你现在呢，就是说还是那句话。啊，昨天我也讲了。如果金茂也好，海信也好。啊，他们不摇号也得摇，制造这种火爆。啊。对，200多。啊，不摇也得摇。啊，然后，真摇假摇这不好说。然后呢。就是别管怎么样，他们这个。发出来的海报喜报最起码。得，销售过百或者是，这个去化78%、80%这样的一个去化率。对吧？肯定是这样一个数字。就是换句话说，我今天我就能把喜报、把所有的数字我都给给大家整理好了，然后等开盘当天下午五六点钟、七八点钟我就发出来了，这个是必然的。就是无论是什么样的市场情况下。啊，打死不承认。属鸭子的就是嘴硬，卖得好不好就是好。是吧？只是说。我们。
我们是买房子的，我们不是看热闹的。啊，他卖得好不好取决于后边的价格。他卖得好不好。取决于就是你的需求和这个匹不匹配。对吧？你澜境卖的就是产品。啊，你就是这种的。啊。百分百得房率，带电梯厅的，这种三梯概念。你九、九、九顶山，金茂九顶山，卖的就是学校。你不上学，或者是你的通勤不在这边，你完全就可以。啊，选其他的。而且你，要说你后边有多多大的流通性。条件允许的，210、220万，220、230、240万的，你就看它129。这种小高层的元宝户。未来还是比较比较受欢迎的。啊，小高层的元宝户。也就是说你在拍新的地。你比如旁边的那个。君岳长江。你比如这个。这个这个这个。这个这个这个，叫哪里来着？江山瑞城旁边那块地。对吧？他最后他都可能降容，降到2.4。啊，或者2.2，给你弄一堆小高来，再加上两栋中高，这种比较微弱的高低配。啊，给你整出来这个。元宝户来，大家还是比较认可的。对吧，你看那个。叫。26层的这个玖棠。基本上就讨巧了嘛，三梯四户。对吧？
中间呢。中间的那块，诶，我没拿那张图。中间呢是贯通梯，但是他那个109的有连廊。那现在100，现在不是109的，现在就是100多到120以内只要带连廊的那个房子。它很难卖。就是北边的卧室的这个这个这个。这个这个隐私性，大家还是比较在意的。啊，有没有独立的电梯厅也是比较在意的。所以，你有条件就买未来五六年大家比较看好的这个这个这个房子。啊。有问题啊，你们，你们打点互动。啊，我现在，我准备这的素材，但是我也好久没播了，我也找不到直播的节奏。昨天呢正好下着雨，然后我就开启了我的。复播生涯。不是说首播生涯，因为我直播也比较早。啊。你们有条件的啊。就打打这个图。把这个图打印出来。然后呢。现在AI那么方便，你就把所有的采光系数。啊，所有的采光系数。你回去算。知道吗？就是采光系数你回去算。啊。然后楼间距是多少？对吧？然后A就是，比如说这个。
然后那个西侧的回迁区。是吧，西侧的回迁区。啊，就这种。这边的回迁区。这个楼栋是要挡它的，七八十米，它这边是26层，这边也是26层。
哎。拿的AI一测就测到了。啊。这个图在，在官网上一找一找到，你们找不到的，你用，点个头像，你给我留言。然后我发给你。你加我发给你，我可以给你链接。然后这个呢就是这个。前，诶，16号。昨天下雨，前天拍的。这个。工程进度，我估计昨天下雨应该也没涨高。啊。这个，这也就是它的那个，你们可以拍一下。你可以看看，记截图吧。啊。啊，能能截图吗？啊，我写个几楼号吧。这是。9号楼。6号楼。5号楼。8号楼。9号楼。6号楼。5号楼。7号楼。这是一号楼。二号楼。三号楼。这是四号楼。嗯。看到了吗？能看到吗？自己，自己回去弄。啊。78 9。啊，45 6，12 3。啊，就这样的。自己会研究研究。但是我也忘了这个图是哪来的。我还研究呢。这个图是最好的，啊。你们去镜像吧，我就不镜像了。看到了吗？这个图。你们自己，自己自己截图回去镜像吧。啊。自己拉一下。我我觉得这个图不是我做的。我经常会做一些图，但是我觉得这个图不是我做的。
但是我也别不知道从哪截来的，我但是没找到。啊，他这个。80米、80米、80米，啊就是这边的24层、25层、26层都是80米的一个线高。啊，80米的一个线高。就是你们研究这些数据就行了。啊，不要研究，这个是。这个是全网最低价，那个是全网最低价。哎呀，我真搞不明白。哎呀，中介让人看不起就是因为他们这帮人。哎呀，这赚快钱的时代，反正马上就要结束了。让他们整吧。啊。哎？澜境我没有，胶南了解吗？胶南了解啊，你说吧。知无不言，言无不尽。言无不答。是吧？就就是这个意思吧。你说。基本上我觉得大家说的小区名我80%-90%都能听过啊，不能说百分之百。领秀、华章选哪个？哎呀，这两个楼盘很简单啊，从地段上讲。金地华章肯定是优于领秀海的。如果你对。就是，看你是享受型的，就是外在享受型的。你预算多少？你看它118的。还是看143的？143的房源还挺多的，好像是。我那房源还挺多的。118的和131的不多了。然后你看你对这个。我能先吐槽一下吗？金地华章。主要是那个，没有没有啥新料啊。主要是它内开门，我不太喜欢。啊，143的，条件允许的话，就选金地华章。毕竟地铁口近，旁边的图书馆、有建银、健身。就是说。你要知道你对外在的这个生活。你有没有这种影响。啊，就是你，领秀海131的是。哎，挺好。是挺好，你得房率各方面是挺舒服的。但是你没地铁啊，但是你。对吧，它它就是说。华，嗯。不能这么说，就是有点华而不实。想象中很美好，现实不实用。金地华章呢。呃，大家就是谨慎它后边还有27。然后这个户型呢。也还行。嗯，就是高层。但是我觉得生活方便。就是。你买的车好不好看，是另外一回事。你买的车。能不能解决你的通勤需求？啊，你能不能让你享受，就是。故障更少，这是你买车的意义。对吧？所以我觉得。大家要是。允许的情况，要是我，我肯定会会选华章，会多一点啊。啊，现房都是现房，然后有地铁。那，但是那个地铁得28年了。品质，啊，星许也还好吧。啊，就那几栋楼。也谈不上太好的品质。我觉得总体的。细节把控上来讲是要比那个好一点。就是，我不知道你有没有去过啊，你你你，就是大家一定要感受，要有感知力。就是你不要听这个中介讲，那个中介讲，这个博主讲，那个那个博主讲。就是。你自己去小区。你有第一感觉。就是。对，没点关注，点点关注啊，给点点赞。1000赞了，哇，太猛了。你去了以后你看它这个绿化。是。随手栽的绿化？还是经过。设计的绿化？还是说。对吧，你你你有人护理的那种绿化？这真不一样。我可以。毫不夸张的讲。你去看看中铁阅海的绿化。你再看看。绿城文澜景澜的绿化。你再看看。城发领秀海的绿化。你再看看博观影海的绿化。你再去感受一下。金地华章的绿化。这几个你真的是高下立判啊。所以就是，你不要讲它这个品质好，那个品质好，因为这这些哥们都是那个了，都是现房了，而且大家看房子一定不要怕麻烦。第一不要怕麻烦中介，不要怕麻烦博主。第二呢，你不要怕麻烦自己没时间。啊，第三呢你尽量的多几个小区好，去看看。啊，多个小区对比。就我跟你说的这几个小区，你都去看看，什么是好，什么是坏。对吧，有的绿化那那叫绿化，那那那那真叫绿化，全都冬青。全都是冬青，那是真是绿化。那肯定是润府19啊。对吧。
看啦直播，啊。你看哪几个啦？你跟我说说你看哪几个啦。啊，金茂府那190杠杠的，对吧？第一，我跟你讲，不用看面积，不用看那个什么，不用讲什么，那肯定是190的好啊。对吧？那一块地儿，对吧，只不过是，对吧，宁渭子，博观星海划地，另外一城。新海的57。新海的57。主要是博观星海占地方大。对吧？金地华悦就那几栋楼，啊，就那几栋楼，一二三四五，对吧？它没法散，它再有什么绿化，它就旁边就说白了就两排楼，对吧？第三排那那还是独栋，独栋，那那你就一个楼间距说白了。但是博观星海呢它是三排，但是，它是12344段，诶，有这种横长的，啊相对来说有这个施展空间啊。甚至我们店那个万科翡翠长江，啊翡翠长江就四栋楼，但是它的绿化一点不输。综合来讲啊，有条件就选那个，我不知道你的具体需求啊，就是如果看配套来讲，肯定是金地华悦。啊如果就是你想综合一点，然后博观的五期还是不错的，四期的话我觉得就马马虎虎吧，反正我我昨天讲了啊，那个 四期的那个那个那个洋房当时和那个五期的小高来比，我就推荐我的那个粉丝，我的那个客户选的16的。对吧？另外一城呢是你对这个洋房极度的追求，就我就想回家，对吧，舒服一点，就住个洋房，然后小区的灵湾的其实绿化面积还是挺大的啊，灵湾的绿化面积还是比较大的。有点太贵了。你要是这个预算，那那143的不也差不多，啊你要你要博观五期的143。啊。啊那你再等等那个金地华悦的，我估计到年底年底的时候出个手，143的肯定是有活动的。啊。我不知道你找谁去看啊，你找到他就行了。啊。你就研究一下金地华悦，就就可以了，但我不知道你你上学怎么样啊，它离的学校不近。嗯，这是它的一个大的问题，离的学校不近，啊。然后，反正我是喜欢它配套，我因为前面有图书馆，我喜欢那个图书馆。刚上班啊，你买那个什么呢，买买金地华悦行了啊，买金地华悦，在繁华地段，然后城面界面各方面都不错，你就买买买买那个金地华悦就可以了，131的也行，131好像没有房子了，131，143的也行，我觉得是这样的啊。但我不知道你的预算怎么样。啊，你要是在胶南那边，啊你可以方便的话啊，你愿意的话你就点点点个那个关注，或者下边点小黄车给我留言，我给你言语言语，或者打电话，你反正你去看了，你不一定能找到我，然后就是言语言语吧。
啊如果就是你结婚了或者怎么样呢，可能需要买个，如果你还没需要，我觉得，哎呀，它这个二期也不一定弄，你看看这个明天后天周一的时候， 周一的时候大家注意啊，周一的时候，你知道有什么问题吗？10月22号有一个非常重要的事情。就是灵山湾又要拍一块地，在海西新湾旁边2.0的。啊，就这个地的话是谁拍，信号非常明显，就会给出非常明显的信号，如果是平台企业，比如说什么城发啦、城投啦、开投啦、啊甚至这这种海发啦，这种企业拿地，诶，市场白给， 开发商没有信心，啊大家老摸声的，想省钱就等，啊这个急用就买。对吧？他们也做不出那么好产品来。如果，啊如果，这啊，如果是这个民企，啊那你看着是哪家民企，啊是本地的还是外地的。啊第三呢，如果是这个这这叫什么来？央企，啊如果还能够啊拍那么两下，啊虽然说我我知道好像是5000多底价吧。啊能能拍那么两下，诶，大家对市场还还比较认可，但是那个位置2.0啊，我觉得也就底价出让了吧可能。
因为你想它建出来以后，它呃因为那篇文章，那篇文章我放在草稿箱里边一直没发，因为数据老对不起来，为什么呢？对那个中交尚海大观的放了，中交尚海大观，因为它现在那个网签里边吧，有一个灰色，你们知道灰色什么意思吗？啊有没有，你们看不起网签数据，然后那个，因为我们的信息渠道我给大家说一下啊，那肯定是跟销售啊，跟开发商啊，跟同行啊，啊跟官网啊，跟第三方这个权威数据啊，以及自己的分析啊，这几个渠道然后去综合去讲呢啊，不是说我我怎么怎么样啊。那肯定要看一下官方的这个网签数据啊，当然里边也有水分，也有言词性。那个红色的、黄色的，这不就签约的嘛，对吧？登记的，绿色的又可售的。
限制。什么叫限制？说白了就还不起钱了，被给关了。这房子都不能卖了，但是售楼处该卖还得卖。啊。嗯，一旦是出现了这种灰色的这种楼盘，你别管它开发企业这个品牌怎么样，项目上肯定缺钱。啊，所以那个，这个数据老对不起来，然后天空之境，不天空之境，中交尚海大观呢，好像还有三四百套房子的。然后再加上它二期，你这个数据我就不好对，然后再海西新湾有一些房子，对吧？
你5000多2.0的容积率，它会做小高，卖到14500的价格。啊？你因为毕竟是什么呢？首先那块地啊，我就这么分析一下，有学区吧，西海岸中学小学。对吧？然后位置更好吧？这个2.0的容积率，产品户型应该没问题吧？对吧？你你海西新湾卖多少钱呢？你高层卖12000，然后你尚海大观卖多少钱呢？卖10000、11000，对吧？这是高层的价格。你这边卖小高，对吧，你像这个尚海大观的小高，卖12300的价格，你这边的小高，你可能也卖12300，那就没得赚了。那位置会更好。
它5000多的地价，对吧？你像那个金茂九顶山，7000多的地价，然后那个天空之境7000多的地价，就是卖2万块钱，卖17800的价格，对吧？你你这边减2000，你其他的应该都差不多，对吧？你就卖14500。所以这块地，诶建出来卖多少钱，谁来建？也都是个大问题。诶，不对，今天周天了，哎呦我的天，今天是周二吗？是不是明天后天，后天拍地，对吧？后天那块地拍，啊原来有传是海信的，后来是融创的，原来是融创的，后来是海信的，然后又传这又传那，我也不知道是谁了。谁拍啊只是一个信号问题，最后那个房子，那那谁拍它也不好卖。我跟大家讲啊，嗯然后该点赞点赞，啊这个有问题的就打打，聊聊天，我看着今天的这个士气不如昨天的这个士气好啊，啊没点关注的点点关注，啊。啊可以给我转发一下，然后吸收一些人气，对话还是互动嘛，聊天吧，我也得找找状态，昨天聊大发了，今天还是嗓子疼，我主要是嗓子疼，不我嗓子不疼我天天给你们唠。嗯。我给你们看看这个图。这是海信澜境的图。
啊这是九顶山金茂的图。擦了两个四五十分钟。啊所以九顶山金茂啊能卖多少钱，它如果是按照现在宣传的价格，它肯定卖不好，它肯定也不会按照最近先宣传的价格来卖。啊基本上我觉得便宜个10万20万的就是它顶条了。
周边没有比它更好的产品，比它更便宜的房子。啊你说是天空之境怎么怎么样呢？啊天空之境加2000块钱装修，对吧？
你天空之境你上门槛240万270万，那么你九顶山金茂多少钱呢？1780万，对吧？我付个30万20万的首付，对吧？我就能买房了嘛。对吧？一个月月供，啊还上四五千块钱五六千块钱， 嗯澜境它也不会太高，我跟你讲啊，这个取决于现在说实在，就看这些，对手啊，这些这些愣头的人是对手还是队友？啊我觉得澜境嘛，它有一个非常非常大的一个点，就旁边这个企业太有钱了。啊什么海西湾那边的，什么大量油啊，什么怎么怎么什么填前湾港啊，什么北船武船之类。这些人家里人稍微的给它掏掏钱，卖个四五十套没问题啊。而且他们也不管你什么学校不学校了，都是年轻的，这这这说实在的，这这个我都想发个视频，我说，海信澜境，前湾港大前前湾港大宿舍。对吧？海西湾大宿舍。对吧？啊但是，但是你不能这么说呀。嗯。抖抖抖抖。你你想想啊，1780万的价格，啊现在也是宣，它109是190万，那个金茂109，也就是190是吧？是不是190？哎呀，我估摸的都得170万上下吧。
你你关键是现在大家已经把被他们价格都都给拔上去了，原来1560的价格，现在给你弄到1670的价格，然后那个金茂也是，原来是1780万，现在又给你干到190万， 然后再给你打个10万块钱15万块钱的我看折扣，大家还是愿意能承受愿意买的啊。而且它还有两年之后交首付呢，只不过现在是你多交首付有多少折扣，这是你的问题啊，我要交多少折扣。开盘，它开盘它肯定不会降价，它怎么着也会收回来。
对吧？10万左右的差距呢，你五号楼跟六号楼拉不开来，你它不好卖呀。对吧？其实
这个，这个销售吧，营销它是很，很漫长的一个过程当中，过程啊。就是，他要把脉，然后客户到底看119的，109的，129的，还是139的。在这个过程当中，他们有了这种精准的数据，他们才会去敢于啊定这个价格。要不然现在这个定价格，它是，它是，它是胡乱定啊。它是，这个，这个基于市场，客户和集团指标的这种，三方面的这种，这种，情况来去定的。啊，金茂，我觉得金茂的这个，这个，脉不好把啊。然后澜境呢，就100套房子，那太好把了。而且它基本上没重样了。你看啊，我给你说说澜境。你看，100套房子，他都能拆出10个档来。对吧？139的，就那10套房子。对吧？那咱先说一，一楼，一楼二楼八套。加上这边的四套，一共是12套房子。对吧？这这就剩一，剩下下来，他这112套好像我记得。那剩下100套，剩下100套，最差的房子，6号楼的，西单元的，3、4、5、6、7、8、9，这几套。对吧？然后，好一点的，上面的，11、12、13、14、15、16。对吧？然后东边的这几个也还可以。啊。10楼以下的，前面有遮挡，视线遮挡，10楼以上的，到15层的，16层的，这一，11、12、13、12、13、14、15、16。就5层，15套。对吧？前面没有遮挡的。不是，2套，前面没有遮挡的。对吧？这不就拉出来了吗？然后，119的，对吧？大家愿意看洋房的。那部的一楼没有院的了，然后只有2、3、4、5、6。那么2、3、4那肯定是便宜。然后顶层，对吧？又是一个档次。你就会发现，他基本上每一个档，就那么一两套房子。所以他稍微去个三五套，三五套，三五套，他就去化了一半了。明白吧？啊，就是，我昨天给大家去说了，就是，他的一楼带院的，可能去化得不是很好，或者说他不好定价格。啊，我觉得一楼二楼会剩一点点。也就是12套可能就卖一半。然后其他的那个楼层嘛，你就说我这真的要是7楼8楼啊，还是要12楼、11楼啊。就是后面那个小高其实没太大影响。啊，就是都能接受。对，还有一个就是，它的中间户和两个端户是有一点点影响的。啊，中间户因为它是电梯口，冲这个入户门是有一点点影响的。所以它这里边呢就是中间户和边户的得房面积有影响，然后所以总价会有影响。啊，但是它的电梯厅没有太大的，太大的影响。所以这个就看大家怎么来来来定义了啊。我觉得怎么也得差个五万块钱。我认为啊。但是我没有细算。然后，金茂呢，哎，金茂我还看他们是内开还是外开啊？109的我没看那个户型啊，我今天没注意看。好像都是外开。109的是外开。因为它是那个，都是一梯一户的。对吧？都是一梯一户的。啊，这还可以。这谁呀那大哥一直在在这儿啊？Eleven，你，你在在这儿干啥呀你？是，是你给我留的言吗？催我上播了？啊？是不是你？昨天有话题，今天没话题了。青山不改绿水长流。啊，好，都给我改字了。哎呀，这个天空之境吧，说说天空之境。天空之境， 哎呀，就是你推不推吧， 都 不是双开门吗？对呀，它贯通梯嘛。天空之境马上卖完了。啊，反正稀里拉拉的，它这个月卖完以后，剩下的 哎呀，你这个这个这个这个这个洋房嘛，对于他来讲是个难题。那真的就得靠金茂拱了。金茂到时候240来万到260来万的价格， 啊，你，你，你就接替了天空之境的小高。然后天空之境这个洋房嘛，300万，300万买个那个，有很多会有意见。你看300万能买啥？300万能买天空之境、半山云镜、 海信金沙滩， 对吧？唐岛湾君汇、康大西悦府， 哎呀，这些 都能买。对吧？甚至250、260万你买那个金茂九顶山的， 都可以。但是要匹配好自己的需求。你看昨天还有问那个， 江山一境洋房的。这些都有价格表，回头哎，回头我给大家做个房源价格表吧。房源，门槛，价格表。嗯，对吧？我就是每个小区的，区的一个表格。做一个Excel表格就行了。你比如说天空之境的价格， 啊， 然后这个半山云镜的价格， 填一下。然后， 备注。备注好。对吧？我再把他们的容积率 做好。然后价格的卖点， 对吧？卖点，亮点，以及不足。不足做好，然后大家就可以去看了。就是到时候我会做一下这样的表格。然后你基本上就那个。明年4月份能，明年4月份你别买澜境了，我不建议大家买二期澜境，二期，二期澜境贵啊。没必要。明年，关键是今年下半年还，还出不出地的问题。你买澜境多大的吧？明年4月份你买它干啥？买前面的那个 119的，买5号楼。哎，也还行吧。反正你到时候你能认可这个价格差，它百分之百会有价格差的。啊，百分之百会有价格差的。你放心，他百分之百会有价格差的。就是你现在，你比如说119， 200万，你到那儿得210万。啊，但是它现在没有，没有太多的。就是还是一个问题。就看它的这个， 开的价格。还是一样，就看集团要不要，要求利润。你作为销售，你营销总监啊、销售经理啊、这个这个这个执业顾问啊，包括 what 策划呀，甚至这个 啊，这个片，区总， 那肯定都是想低开。但是， 是吧，掌控的，就是像我昨天讲了。掌控利润的那个人， 他不想低开。掌控利润那个人不想低开。就是你们别看这个能拍，跟你拍视频，那个跟你拍视频。这些人 都跟我一样啊，小卡拉咪。啊，这个这个这个在集团上都说不上话，在这在这个价格的谈判桌上，在价格制定的会议，在价格制定的会议桌上，都张不开嘴的。知道吧？所以你你你 就看还是要看，看利润点。我我是觉得 他就200套房子，他怎么也卖，就还是那句话，他只要只要只要 不要特别特别脑残的这种营销，它都不都不会卖差。不能说你让我去卖，就是你去弄，只要是你，你别太嘚瑟，那个价格都，那个房子都能卖完。对吧？明年买哪个盘合适？明年，明年看需求。就是 我跟大家去讲一点啊，就是大家买房子，价格固然重要。
那你 百分之百你你这对需求一无所知啊。不是我不知道，是你自己都没有说。就是如果一个成熟的， 这个咨询房产的人，定位比较高的咨询房产的人，就是说，我200万想上学，明年我买哪里的房子。或者说我200万我要求地铁，要求学校。后年就住，那个就可以。君悦长江我看也没戏。也，也够呛。就是它这么个整法。啊，也够呛。啊，你，你们看吧，看中海卖完天空之境，后面会不会继续拿地吧。你是拿唐岛湾那个片区的，还是参，参与君悦长江啊，还是看看九顶山金茂。这个旁边搭个邻居啊，半，瑞源后面那块地给收了，估计不成的，那不一定能收这个房子。好不容易从半山云镜那个泥潭里边给捞出来了，它不一定又想去九顶山。但是对于头部的人来讲，你不拿地他就没办法呀。你对于营销总来讲，你不拿地你 大家就没有收入啊。所以中海，你看那个云镜， 旁边的那个望天镜，啊也那个了。空白地块降容积率吗？这个东西不好说，我估计不能啊。那一块地要降容积率了， 这个金茂 那不得练葵花宝典，宝典啊。不能。
那一块地够呛了。啊，他金茂就没算，没算账我觉得。而且金茂他拿瑞源的地吧，我觉得他也不是一个 这个这个这个 这个 经济，经济账。它它算的是政治账。啊，不不。算的是这个 关系账。对吧？它在著名的 青岛西海岸，还有一个 非常伟大的项目， 叫，西海岸创新科技城。它倒在那里了。你后续它那些 所谓的 商圈啊，那个那个那个那个商场啊、揽秀城啊、 对吧？什么图书馆啊、学校啊，什么十几间学校啊， 那玩儿都得让他建。对吧？
不不建。那不建，你不建，你可以不建，那你来开发区收收收烂摊子吗？我觉得是有这么个概念。而且瑞源在加了一手，这个转让费。原来7400，现在变成7600了。哎呀。所以，你你你，你说 金茂也是 逼不得已，被迫。我觉得拿了这块地了。拿老三的那块地，他也挺费劲的，这不跟青特也合作了。对吧？对吧？就，对。所以，明年呢，就是没有。我跟你讲， 一年不供地，供了地也不入市。这未来就是一个常态。啊，你别说今天出这个政策了，明天出那个政策了，今天又免息了，明天又什么延长房贷时间了。你要知道根本啊， 巧妇难为无米之炊。大家不能够空中楼阁。什么意思啊？老百姓没钱，大多数人没钱。
对吧？你什么时候， 啊，都挣钱了， 哎，你房价不涨也得涨。你现在大家都挣不起钱，你想涨
啊，它也没有支撑啊。是不是？诶，我、我问问，我得这个声音怎么样？口齿清楚吗？然后这个麦的，传出来的声音清晰吗？你们觉得刺耳吗？或者说，有没有杂音？我不知道这个麦怎么样啊。你们、你们能回复一下，有没有杂音？而且，现在有很多的大拆大建的，呃，这种商业啊，然后那个，呃，地铁啊，对吧？你看那个内蒙古，刚才刷了个信、信、信息，什么新建、改建、扩建的这个道路，5年内不得翻修。哼（笑声）这一下子，我就想起来了太行山路隧道那个。呃，太行山路隧道，你们今天修，明天修，都修了三年了。我估计过两天还得修。（笑声）哎呀。没点关注的，点个关注啊。
你们这五、五六个人，大哥们，你，在不在呀？
声音，我的声音传出来的有没有磁性？够不够魅力？（笑声）不能说妖娆。啊，你们能不能回复一下？啊？我这对你们“嘟嘟嘟嘟”空气讲了半天了，得讲一个小时了。但是，我也不知道直播状态怎么样。啊，声音怎么样？啊，声音好的话，72%的观众来自于推荐。85评论9。这建议，哎，还有这呀。直播没建议。那就没有人嘛。啊，所以，未来这个，这个明年，后年，这个地块吧，我估计零零散散。你看，还有个地呢，太行山路和香江路交界那个位置，泽润的和城发的。本来应该都是泽润的地，我估计泽润都拿不，摸不拿了。后面没办法，这个地反正就得上面拍，反正有任务，必须上面拍。那么城发拿了。你城发拿的那个，海名臣，哎呀，那个玩意儿，那个地方说白了，不是普通老百姓能买得起的。得两万大几。哎呀，明年呢，我、我得改改，改改楼盘名。对吧？九顶山金茂，然后，澜境，衡山路一号，天空，然后，半山，对吧，君悦长江。然后，再加上，金沙滩，对吧？然后，然后，君汇，湖畔。
然后，喜悦府，然后，中交，然后，金地，城发。我城发那么多房。把这些楼盘给大家说一说。然后，灵山湾，啊，灵山湾。四中，实验，灵山湾。然后，这个，唐岛湾，金沙滩。嗯，对，这俩。欢迎欢迎。哎呀，我也不知道怎么样了。你们看这个图怎么样？我今天的这个、这个、这个、这个，大家觉得这个、这个东西怎么样？仅用耳机麦是关于功能，避免影响而产生...你们也没人给我反馈这个画面怎么样。我自己看看。哇塞，原来是这么个情况。嗯。咳，哎呀。欢迎、欢迎，欢迎呼啦呼啦呼啦，辣炒蛤蜊，你们俩真是，这个什么了啊。没有，有问题的啊，点下问题。一会儿我就下播了。然后我坚持，每天都直播，然后给大家去聊一聊。然后明天呢，我再讲一个PPT吧。啊不是PPT，就是自己弄个大纲啊，去讲。哎呀，反正今天吧，就是有人催着我。嗓子疼。嗓子疼。正好，晚一点吧，汇合、汇合。哎，正好是下半个月了。下半月这两个周的一个，君悦长江有进。你不要等它了，它就很忙弄。它就弄完以后，还不好建。那手续不好弄，然后弄完以后，哎呀，它那个容积率，它那个产品，我觉得还会调。它那个已经原来调了，还会调。啊。它那个产品还会调。一会儿把那个户型的价格、面积，给大家去做一做。诶？我这个是不是光线不好？为什么老是闪呢？看看为什么老闪呢？录制一下。是我手机的问题，还是，还是那个什么的问题？能听见是吧？能听见是吧？能听见是吧？能听见是吧？你们也不给我回复一下。嗯。欢迎欢迎。现在反正我是感觉到市场的这个冷了。但是不妨买房的客户啊，因为买房的客户还挺多的。这个小姐姐是干啥的？哎呀，时间长了就以为他们经常那个什么。哎呀不行。我，我留点嗓子啊。感谢大家这个关注。然后那个明天我再继续播吧。嗓子不得劲，明天再弄。