创业 109。150 多万。买理想地，今天刚去看了那个叫什么的，澜境啊，澜境现在报价 190 万。190 万，我说，哎呀，我估计也就 160、70 万啊，但是现在，这个开发商没办法啊，就得弄得，比较那个什么啊，比较，拔。明天还有那个什么呢？明天有，这啥了的？明天有，金茂嘛。明天有金茂的那个，那个，那个，那个，发布会嘛。我觉得，270、80 万嘛。哎哟，你真将的。看学府，147 带装修，270、80 万成交啊。现在报价的话是 300 多万，你得谈嘛。如果你看好了，我觉得，它就是学校啊。学校一般，然后，位置吧，你说繁华，还是说你宁静，看你怎么去作抉择。我觉得那个位置还行吧，马马虎虎吧。我觉得马马虎虎吧。啊，你看你的需求吧。哎，我的粉丝。然后有问题，你们留言留留言啊。我好久没播了。然后这个图呢，临时 AI 生成的。我回过头再调一调。我都能报 100 次，100 个直播了。嗯。还是得喝点水。我是下午说话，来店里了。然后直播有点那个，那个。嗯，行，以后我就在家里直播了。欢迎梦游天啊。看，你看你直播一次不容易啊。240 能拿，谈不到啊。那个毛坯的，你行。装修的不行，装修的得 260、70 啊。你想想二楼的话，就 260 多哈。你算了，行了。哈喽呀。哎，你是谁啊？哈喽叶是谁啊？我是想今天阴天，下雨了，我也得直播一下。对吧？那你来捧捧场吗？你这个，点点赞，啥的。还能这个这个，鼓励鼓励我。我是想，不一定说房了。我我这个开车回来的时候想了一个问题。啊，就是，哎呀，未来好好真的是做直播，做自媒体的这样一个，一个，一个趋势啊。那你做视频的话一定是很深度的，然后最近呢有点懒，所以视频也没怎么发。哎，不如这个直播呢，大家随性一点。啊。直播呢就是随性一点，然后就可以随便讲一讲。对吧？随，随性一点，就可以随便讲一讲。然后，金茂项目，好像也大了一点。哎呀，金茂不愁卖啊，主要是价格合适，不愁卖。因为，他要比，就，就是，就是 0 和 1 的区别。啊，金茂的话，100，这，哎，今天还，哎，我得写一下。今天的话，109 的这个得房面积，得房面积，图我得做下来。啊。
这个不好说。这个东西跟你说的话都是吹牛了啊。因为，它取决于筛选。就是它一定是筛选市场的那些客户。大家认筹也好，还是看这个，这个 8 号楼、看 9 号楼、看 7 号楼，然后去看看。然后，我是觉得它肯定也是挤压，挤压销售，挤压来销售啊。100，得房面积我还没做图呢。回头明天吧，你，你可以给我留个言啥的。吹我一下。啊，我估摸着啊，我跟你说一下。今天，他们还问了。就是无论，无论这个市场怎么变，啊，就是目前新规来讲，还没有，啊，还没有什么？还没有，这个，超出这个，这个公摊系数。你知道吗？还没有超出公摊系数。就是今天，我跟同事讲了。就是你知道现在啊，买房的，100，就是，不是 100 了。容积率啊，容积率，我们那时候刚入市，刚入房的时候就想，啊，0.8 到 1.2 的做多层。啊，然后 1.2 的到 1.8 的啊，做这种小高。那时候叫小高啊，这个，这个 10 层，12，这个 8 到 12 层的。那时候叫小高。
然后 1.2 的到 1.8 的，1.8 的到 2.2 的，2.2 的到 2.4 的，2.4 的到 3.0 的，3.0 以上的，是按这样算的啊。然后，基本上 2.4 的我记得忘了啊。3.0 以上的就就算超高层了。那，我弹了。稍微等。弹框了。哎，真弹框了。然后呢，你要知道一个问题。就是，咱就说天空之境也好，我，我讲啊，天空的。然后，半山的。还有一个叫，叫什么来着？比如说，啊，山海大观的。还有一个，啊，叫，叫，叫，那个叫什么来着？天一华府的。啊，这些项目。它的合同公摊，啊，都是 20% 往上的。但是，他们宣传得房面积 90% 多，100% 了。那这么说吧，就是这种高层啊，我们讲就是，小高，17 层，17、8 层这种小高啊。基本上，它的公摊应该在 20% 到 22%。如果是 26 层的，铁定的啊，在 24% 往上。啊，也就是说，这个小高呢，基本上也就是在 22% 到 24%。啊，没有，没有，没有，啊，20% 到 24%。你就算嘛，它的公摊面积，不，它的得房面积啊，实际面积，是没有，没有。129 乘以 24% 多少？76。啊，98 个平方。那 98 个平方，你就算嘛，它的面宽，哎，这边 7 米多，然后再加上那个房间，啊，10 几米。10 几米乘以 2 米 1 除以 2。就是 4 个，10 几个平方。然后再加 10 多个平方，然后北边再加几个平方，就是再加上 4、5、6 个平方。啊，他们宣传的好像 94% 还是 98%。啊，就这么一个概念。就是，你的实际，这，除了公摊的基础面积，再加上它赠送的面积。就是，这样给你算的。所以，开发商一，这好听嘛，对不对？然后我们讲，啊，得房面积 100%啊，得房面积 90% 几。啊，还有的就是加上这个，叫什么来着？加上这个，这个，这个电梯厅。其实，你看啊，109 的。金，金茂的 109 的。一梯两户贯通梯，也可以说一个独立电梯对吧？然后，119 的独立电梯。129、139 都有。但是，他的这个电梯厅只有方块。啊，就是一个方块，就是一个豆腐块，但它使用率肯定不高。但是，它能解决什么？能解决你的，这个，隐私问题啊。对吧？我可以，这个，躲避这个吵闹的邻居。但是，你看啊。
青特家的、海信家的。就这两家。啊，然，然后，这个，金茂的。还有一个问题就是，电梯厅对着入户门。这个，大部分人还是比较介意的。啊，但是你能满足。你比如，那叫，禧都会也是这样的。啊，它也是冲电梯口。啊。所以，大家想要选，这个，这个一梯一户了。就是它，它都是，让你很难抉择的。你包括今天去看那个，海信澜境。它的电梯厅面积，就相当于，你多了个储藏室。你那储藏室原来好像就是 5 个平方、6 个平方、8 个平方。但他这个，这个，这个，这个电梯厅的面积能达到 10 几个平方。啊，所以呢，现在他认 180 个筹也好，280个筹也好，没有多大的参考意义啊。只能说他来访确实热度不低。现在，我看他们算，算 190 多万吧。我觉得啊，这个，开盘的话，也就 15、60 万，16、70 万。他是九几折啊。你最后，肯定九折左右。啊，就能，就能干。或者九折以内。啊。而且，现在啊，他们这个，都没有干什么？都没有这个，这个，这个拿到预售啊。都没有公开预售。
等他们公开预售的时候，你就查他们的公摊面积就行了。啊，所以，大家不要在乎这个得房面积啊。更多的，我们讲横向对比。对吧？
啊，你这个金茂吧，基本上就是你 3 年、5 年的，你，你弄不完。然后，天空之境嘛，之所以卖好，就 600 套房子。所以呢，细流的卖。啊，每个月，哎，正好还，还今年赶上一个，小阳春。今年赶上一个小阳春，你的家伙，就没法说了。你知道吧？啊。你你这，过了小阳春以后，哎呀，这个，金茂又来个神助攻。哎，他也还行。啊，大胆干、早点算。他就把价格抬上去。抬上去以后，你，你比如，说你 129 的和 139 的。230 万到 280 万卖毛坯的。还得等两年交房。那我不如 26、70 万买这个小高 134 的。你这个小高，你看。你，金茂是 139 和 129，就 130 平方左右。啊，你是小高。对吧？你天空之境，它也是小高。然后，你，人家还带装修。对吧？你别管它怎么样。最起码 2000 块钱装修。对吧？然后，明年这个时候交房了。甚至好一点的话，都能住进去。但是你买金茂的话，就是贵个 10 万。贵个 20 万，你要等两年。
你要知道大家买东西的时候，幸福延迟、情绪延迟这个东西很重要啊。啊。所以大家就觉得，哎呀，那我，还不如买天空的。最起码，这是现货呀。对吧？你跟买汽车买，买这个新能源。哇塞，一等，等，等那个，两年。等一年。等三个月提车。你说，没有幸福感了。这也，他合同上是明年啊。明年年中。啊，8 月份。但是现在就说是 4 月份啊，怎么怎么样的。你以，以它实际交付为准啊。所以，所以，你现在就为什么我说，这个金茂它不愁卖。主要是价格好。你看。你问我，别人也问我。就 10 个人问我。你都不买没关系。啊，别人也有主播也在推这个东西。对吧？你，你换句话，到最后就是说。为什么我说大胆干、早点算呢？你，金茂直接把天空之境给送走。啊，你 260 万，你 270 万，你赶紧的。你，你把这个，小高赶紧清完。你清完以后，你剩啥啊？你不仅剩洋房了吗？你不仅 300 多万了吗？哎，到时候咱俩在大伙儿干嘛。对吧？你 300 万买不起的。你不仅买我的，260、70 万，250、60 万的。小高了嘛。对吧？你满打满算你剩 40、50 套，小高成，你卖吧。对吧？你清盘得了。对吧？到最后就金茂九顶的天下了。对吧？你不要忘记，金茂九顶，它最大的问题在哪儿？它最大的问题不就是人家有学校啊。对吧？你，你，你。你现在买房，没学校。
对吧？你但凡不考虑孩子买，就是除了啊，婚房。孩子买房，是不是大部分人就是，哎呀，药石，再等等吧，房价还会跌。是不是大大，大家都这样？哎，对。大家给点点赞，点点赞啊，点点赞。给点点赞，我看上人了呢。我这还能上 10 个人呢。我，承蒙厚爱啊。哎呀，不是金茂加上装修，比天空便宜。250 万。也不要金茂呀。加上装修，比天空便宜。不是啊。他们就是那个，啊，什么全网最低价。那就是，我跟你讲。中介这行当啊，起不来。就是有他们一部分。
对你讲，现在，现在，哎呀，这这这个，现在啊，就演戏嘛。呃，现在这个你不在开发商的这个开盘前的决策会议上的这个，这个这个决策会议上的这个这个，会议人员，不是茶会人员，你根本无从知晓他的价格。换句话说，大家有一点是对的啊，就是，但也不全对，就是，这个，这个叫什么来的？就是认筹多了，会给开发商一些膨胀的信心，但也不尽然。哎呀，十块八块钱、几十块钱做一个，那不简单吗？对吧？他就是，这个东西就是利益驱动啊。大家都是你给我带客户，我陪你演戏， 哈哈，这个东西。我觉得你你这样的话，就就就就就没没太那个什么了啊，这，咱不这样了，拆它干哈？对我来讲可能就影响一些客户吧，但是也没有。当然还有一点，我也有情绪价值，我觉得，我真配服他们，他们真会演，我觉得中国人多在他们身上体现的淋漓尽致了。海信和金茂认筹的话，就是说，他能筛选出大家真实的意愿。啊，就是大家去认筹也好，去选这两个项目也好，一定要有备案。什么叫备案？就是一定要有备选。
啊，这个是大家去去去了解的。你你要是非金茂不买，或者是非海信不选，那你可不被拿捏了呗。那你就是其实现在我们也推荐天空之境啊，也卖，啊。呃，这个，不像他们宣传的那么多。但是呢，就是说这个这个这个，也是没法选。啊，有一些粉丝找我，就，那我们有个店面嘛，不在长江路，在中华地产。下午也是。哈哈哈。他们自己来店里。我说你谁？哈哈哈。他说你粉丝。啊，我说啊，我没见过你啊，我经常刷到你。然后我就想问问房子。我说最近都看哪了，他看哪哪哪哪。我说哦怎么懂地，你那跟我说说你的需求，然后跟他分析分析，我说你这么着这么着这么着。我说也没有啥选择，就两三个，你就看这两个三个楼盘就行了。啊，然后我说你你要是明年要用房子啊，用房子的话，可能也就，啊，十一月份、十二月份然后去选，就大差不差。大概就这样的。包括天空之境的也是。然后好几个，然后我过来，怎么样怎么样的。你预测一波，它不打脸吗？预测你得看我笑话呢，你是不是我粉丝你啊？
啊，然后我说，嗯，这个这个，要看吗，看行，可以。大雨哗哗的，对。这种感觉来了，我就是没事嘚呜嘚。我我都觉得，直播的时候，就今天开车回家的时候就说，这个，未来是视频和直播。直播增加黏性，然后可能触发灵感，啊，然后慢慢的，随心所欲的去讲。哎，我正好，哎，吃一趴，然后慢慢地给大家讲，有说有笑的啊。呃，天空之境是应该，没事。呃，天空之境应该是，不是天空之。那个，海信澜境应该没什么事啊。他只要是干到一百五六十万，秒清，啊。就是，我跟你说海信澜境即使没有，没有，什么有用的消息。啊。然后海信澜境，它只是，我跟你讲，金茂，我先说澜境，你再说这个，金茂啊，你给我点点赞。我现在十六个，你给我点到一百六啊。啊，然后给点点赞。我先说澜境。澜境啊，不管怎么弄，他都会摇，摇号。不管怎么弄，都会摇号。然后呢，这一百多套，卖个七八十套，就算赢。啊。然后第二呢，就是他会制造出热销，然后，再一个就是，呃，一百多套，这些价格应该是比较低的，啊，比现在的这个价格低得多的多。才能，够，把这一百套房子去个七八成，七八成。啊，它一楼、二楼应该卖不太多。啊，一楼、二楼带院子的应该卖不太快。这是我，我推测的啊。啊，一共十二套吧。对吧，这边四四八八加四，十二套。然后价格应该是非常惊喜的。如果你看好位置，匹配这个，这个区域啊，研究得比较透的，可以认个筹，肯定会惊喜价开的。然后金茂呢，是没办法，它每个周吧，都得有点活动，得吊着你胃口。啊，得这个。问渠那得清如许，为有源头活水来。啊。你得必须，把这个，信息不断。啊，知道吧？也，也就是说，我这周有活动，下周有活动。以前嘛，都弄个暖场。现在嘛，暖场也没用了，大家都看得很那个了。所以呢，他就得用发布会啊，然后增加认筹啊，样板区开放啊。你看这个是几号了？呃，十七号。这周他不明天开始认筹吗？认一个周，他就能够摸牌差不多了。然后下个周呢，可能就是认筹破百啊，认筹两百啊，这样的一个，一个信息触放、释放出去。然后到月底的时候，就是示范区。啊，够够够。示范区。但是我没上十。然后，点个粉丝灯牌。啊，一毛钱。然后这个，他就开始示范区释放，啊，然后两个周。啊，其实他他，不释放，不。他开放不了。但是他会提前，提前，这个，一个星期或者是两三个星期宣传那个释放。最后，再去锁筹。锁筹是非常关键的。啊，然后呢，现在我也拿不准啊。我就是说你们看笑话也好，就拿不准，就是他推出来的六号楼和五号楼应该怎么搭配去卖。你说他开盘卖两百套，我是不怎么信。啊，开盘两百套我是不大信。除非他的价格真的低的低的低的低的低的，低到尘埃里边。大家感觉到，哎，他能卖到一百，五六十套。对吧。你看，现在是多少？十七乘以四，啊，反正原来是一百七十多套，然后再加这四、六十多套，就两百三十多套。啊。两百三十多套，他好的话就去化一半。啊。你，你就是说啊，他这是二点七的容积率。啊，咱就吹啊，咱就给你吹。哈哈哈。两百七十套，然后呢，两百三十多套啊。二点七的容积率，你放眼东里。啊，没没喝。没喝。你放眼东里，你放眼那个，四南。他也没有去掉这个，这个这个去化率啊，也没有这个去化率。对吧？呃，况且他是二点七的容积率。啊，就是，而且现在是在当前这个市场下，已经凉了。这个天一转冷，就是大家还是不愿意出手的。所以我对他的整体的这个销售的数据啊，保持谨慎乐观。关键还是看他的这个价格。会降级不？他低的话他低到哪里啊？他七千六拿的地。他七千六拿的地。对吧？呃，然后，这个这个，不好说啊。他能低到哪里？他得挣钱啊。你不挣钱，过来做慈善吗？不能。所以，他这个这个这个，不好说。就看他真实的认筹结果吧。要不然说打脸吗？你猜价格不就打脸吗？反正我觉得一百七八十万你肯定能选房子。啊。海信会摇号。啊，不摇也摇。金茂会不会摇吧？我觉得，金茂老老实实的，按顺序选房，是最容易的。但是这这里面有一个非常大的一个学问，就是要装户。就是，现在大家没大，大家、大家、大家没有这个，没有明确的楼层，知道吧？
啊，就是不摇也摇。
我觉得摇号会有大文章。啊。就是可能啊，演的成分会比较高。就是，哦不不不。就是，这个摇号吧，营销的成分比较高。啊，是这样的啊。纠正一下。摇号的，因为，他哎呀，公证处，公、众、处，公、证、处，你已经完美的，这个，这个这个诠释了这个机构的意义，就是大众多需要的。哈哈哈。一种处理方式。哈哈哈。公开大众多需要的一种处理方式，公证处。哈哈哈。这个，还是看需求。大家，我跟你讲，就是你们说喝了也好，怎么样的。我就给你们聊。啊，这个这个，胡吹八侃的。就是看需求，他这个位置他不缺。他不缺客户。他不缺客户。关键是看这个营销的决策层，以及他们收到这些客户，怎么来洗。啊，能理明白了，开盘去化一半，我觉得是没有问题。理不明白，哎。那可就好了。那真是开盘开在高点上。啊。哈哈哈。啊，就该看看看，啊，该买买买。但是适不适合？一定要分析清楚。还是我那句话。大家一定要知道，你要有，这个，备案。备选。对吧，别被他拿捏了。啊，你是非金茂不买。
你看，大家可以推演一下，买金茂的话，你看我买九号楼。对吧，前面楼间距还可以。
对吧，逻辑上一定是这样的。
五号楼有多少人买？那现在，他有可能啊，把六号楼的这个这个这个，也不好说。你六号楼如果说把价格拉得很开，就是现在我不了解他们是一二九认得多还是一三九认得的多。
他把六号楼给捂住。把六号楼捂住，捂它半年。然后就开始推五，推五号楼。就是五号楼。把你弄到尘埃里边。就比如说啊，我就猜。这断别录屏啊，我就猜。一二九，两百三十万，除以一二九，啊。一万七千八是吧？一万七千八的价格。那么，他能不能再低点？如果两百一二十万，能买到一二九的小高，和你两百一二十万买到半山云境的一百三十四的高层。动静分离，对吧，二十六层。和这边的这个小高的话，五号楼啊。是不是他去化就比较快？就两百一二十万的话。那么，他六号楼和五号楼现在没有定这个差距啊。我估摸着应该也会有两三十万，或者差一千块钱这种可能。基本上就是十五万左右。啊，那么，那么这样的话，大家可能就选五号楼。五号楼无非就是东，东单元，它和前面的那个四号楼吧。哎，这边，一号楼吧。然后，一号楼，二号楼。然后，有十八米的这个这个，楼间距吗。对吧，相对来说会、会、会差一点，其他的也没有。啊。把五号楼去完。就，他现在重点嘛，其实我觉得还是这个，这个这个这个价格不好拿捏。
就看接下来这个这个市场的客户量啊。如果他开得高了，就大家去买半山云境的房子就行了。啊。其实那时候半山云境其实也拿架了。啊。所以从这个市场上你，就逻辑上啊，他肯定开不高。他肯定开不高。呃，那个，如果你各种需求比较匹配的话，就去看。看完以后就认个筹。然后价格我觉得是有惊喜的。啊，我个人觉得。他要开高了，半山云境的二期房肯定房东们也也会拿。
呀。啊。对吧？半山一境的，不是，他要开高了，半山一境的二手房也会，会降。啊，但是 他开高了，他卖不好。你还会回来，再买他的房子。你们能明白吗？啊？就开高了卖不好， 在这个时间段，你就冷静一下，等到两三个月以后回来再买。就没问题了。对吧？啊。开高了等两个三、两三个月以后再买，还会有房的。啊，开高了肯定卖不好，卖不好了肯定做价格调整。啊，开低了你就上车。这就是， 这个，我觉得啊，就金茂就这么个情况。你们觉得是不是？没点关注的点点关注啊，给点点赞。有什么问题， 点下边有个小风车或者是点头像留言嘛。我给你们聊一聊。啊，这个图呢就是临时，临时弄的。哎哟我。这上面写得还挺好的，黄金建议， 精妙解答。哎，是不是美颜了，老说我红扑扑的？是不是说我美颜了？啊？我这居然还有八个人。我塞。哎呀。抖音，乱跑频道开微信直播吧。可以黑屏。那个可以黑屏。听就听。哎？不是啊，乱跑频道是哎，他，他应该是有个听的啊，抖音是有个听的啊。明天啊，明天我拿那个手机，啊，两个一快弄，我这还有夹子呢。明天我再把，把背景收拾收拾。我觉得还行啊。我这， 临时起意啊。一会，主要是，我今天开车。而且， 我想讲书，我想学习，我不想给你们分享东西。我想在给你们分享东西的时候我自己，能够得到， 啊，这个知识的、认知的这种提升， 这是我想做的。啊，更多的我在给你们做直播的时候有点自言自语。前提就是我嗓子允许， 啊，然后我思绪能跟得上， 啊，时间上，能安排得开。哎，只要这三点， 我就愿意去那个， 啊， 我就愿意搞。哎呀，你，你，你是。他卖房子挣钱对吧？但是你挣钱不也是为了快乐吗？对吧？只是快乐的这种方式不一样。啊，就是你们又讲，就全网最低价，全网最低价。
或者是他能不能 给你选对房子。这才是最重要的。就是有时候我们就，嘛， 啊，避重就轻对吧？然后所以海信和金茂啊，现在是比较热的。
还有没有新的楼盘？一个是， 这个， 承三路一号。这个，海鸣晨璀。金沙滩27。对吧？君悦长江。还有四中 旁边的这个泽润、成发地块。哎，这是泽润不拿了，成发都底了。但是都比较高。我觉得这个东西都要降容积率啊。我，我人为未来，商转住。商商业转成住宅。然后那个， 商业转成住宅对吧？然后那个，那个叫啥来着？呃，降低容积率。啊，然后新规普及。啊，这个是 大势所趋。所以现在这个过程当中，就是大家要不要等？
延迟你就等一下啊。但还有一种呢就是你有这种经济条件，你就选就行了。海信，那个就是忽悠小年轻的。啊，不。海信嘛，就是 青年豪宅这个拿捏得还是比较， 比较那个什么的。我，我觉得， 就是说， 不能说佩服人家啊。人家毕竟人家是这个营销口的。就是他在青年豪宅这个提炼上，卖点的提炼上， 还是非常 靠谱的，到位的。对吧？而且他的群体也拿捏得比较好。乒乓球、羽毛球， 然后篮球，对吧？然后， 这个， 对吧？这个，这个，这个， 电梯厅、得房率。对吧？整体的会所，拿捏得那种青年人还是比较可以的。对吧？好房不过三对吧？不过300户。我就是， 啊。哈哈哈。所以青年豪宅，就何谓豪宅？就是得房面积高。对吧？你，你这个东西， 他们没买过房子，那对呀。对呀。对不对呀？何谓豪宅？得房率高。就是这样的。所以，你，你会感受到啊。来，拍拍你的粉丝。没，没点关注的点点关注啊。这粉丝灯牌能不能亮个粉丝灯牌啥的？每天还要消费啊，你们点个那个黄标， 能亮亮我的灯牌啊？
然后就是说， 这个、这个、这个青年豪宅这个提炼度还是非常强的啊。而且最重要的是，他就200套。找谁买都，不是。找谁买， 就是， 怎么卖，他都容易卖了。你一个月卖20套、卖30套， 啊，卖十多套， 一年半、两年也卖完了。啊。现在，对。还有一个重点是啥？啊，两个点啊。一个我觉得他对这个海西湾，海西湾这一片， 呃，假的。啊。这个、这个、这个假的、假的、假的。怎么可能？啊，然后海西湾这个， 海西湾这个， 首先， 啊，你，你这样啊。我跟你讲啊。呃，有个中介跟你说啊。
一眼假。对吧？这肯定是假的嘛。八楼怎么可能？对吧？他，他现在我跟你讲，报这个价格的啊。就是耍点脸。就是因为售楼处有人脸。售楼处如果有人脸，就是你跟他去看。发现他是骗子。你再去跟别人买， 算人家新人的业绩， 就是， 第二个人的业绩，那肯定不会出现这种情况。现在是啥呢？他就骗你。售楼处就有人脸。你别管我说的是真假， 哎，我带了你。有人脸识别。你就是我的客户。啊，然后你回头骂我是孙子。骂我是这那那这。这动物那动物。哎，没关系。你，不是看好这楼盘了吗？不是价格合适不了吗？你看看了没，看了，看没好。你回头老老实实的自己去买。你买完以后， 那不，钱又进我兜了。哈哈哈。所以这个东西它就，哎呀。这个、这个、这个、这个有利有弊。我觉得。对吧？啊。这个、这个、这个、这个， 不。我是觉得吧， 呃， 你就跟 当然啊。我们没法说啊。你就跟三只羊似的。你包括， 我们同行都刷到南京小雪一样。不不不。南京的一个网红。也是一样的。她用了这种套路。
当你的认知 然后，匹配不了你的财富。呃，250万没有了。啊，250万没有了。DL重型。DL重，我不知道还有没有几楼。啊。然后， 你，你就看嘛。因为他已经，就是说，哎呀，我可以全网最低价呀，找我最便宜呀， 然后这个价格别的中介 找不到啊，你只能找我啊。然后， 他已经，就是，吸纳了一部分 这个客户找他买房。然后， 这个， 获得了很高的收入和业绩。他就认为这，这个方式是对的。当，当那个， 呃， 就是，认知会， 会被压缩。然后，信心会不断的膨胀。从而可能会做出几件事情。你比如他们说的，啊，我， 七天卖十七套房子。或者卖多、多、多少套房子的。就是，如果不是新房开盘啊。是很难达到这种集中的这种爆发的。你，一个客户你，看房子，现在得看两三个楼盘。你两个人或者是三个人，你怎么能忙活过来？你忙活不过来。你十几个客户最起码， 对吧？一个客户都不可能看两三个楼盘就买对吧？你，你，你还得 怎么，可能得一百多次带看。你，你 七天你咋能， 忙活这个？所以就是说， 会被，会被同行所反噬。因为 就是换句话说，我还好一点。我不去计较那个东西。一洋洋。那本身你跟我去看。你跟别人去看房。哎，被我翘走了。那你有些恨我吗？那一个，你无所谓。那我又翘了第二个。我又翘了第三个。那好吗？然后我又翘了十几个人的。那这十几个人就开始想办法整你了，对吧？所以互联网就是个大染缸。你这没办法。你很难独善 其身啊。啊，要认同。他不认同拿捏不住啊。不认。还是那句话，海信，250万不一定有好的上车的机会啊。但是我觉得260万是有机会的啊。啊，但是 你可以点关注。然后回头， 因为，因为， 我说实话， 你们想听我说实话吗？我拿捏不住售楼处的房源。啊，你们看我 够专业、够靠谱的吧？我也不知道， 哪套房子真卖。还真没卖。因为他们也，不一定跟我全招啊。但大部分知道啊。
这个真不好说。啊，你别跟这个 反正不是百分之百的事。或者说不是百分之九十以上的事，我真拿捏不准，我也不愿意去说。哈哈。没有人这样跟你们说。哎呀。售楼处的价格或者是售楼处的房源，我也不太 清楚。没有人这样讲吧。啊。所以，所以有时候我知道了我就跟你们讲啊。啊。但是大部分我是知道的。所以有时候，我不知道你说的250、260万未来会不会有这样的房源流出来。就是， 现在这个情况， 我觉得作为这个 项目的决策人。你别看他们现在跟这个 领导拍，那个领导拍。真正的那个项目的决策人 把控利润的 那个人。他都没请到。啊， 知道吧？你们看这个视频里面的， 所有的，目前我所知道的， 真正能把控利润的那个人。或者是真正能够 呃，所谓的破底价的， 或者是给出额外折扣。真的是额外折扣的。就是， 这个价格你签了认购书， 还能再给你 重新修改认购的 那个人， 基本上还真没在视频里面出、出现过。知道吗？啊。所以，所以大部分都是， 哈哈哈。啊。都是， 剧情需要。
啊，剧情需要。金茂不认筹吧？这个事我就给你掰扯掰扯。金茂 和海信， 他俩谁先开， 对谁有利。是不是啊？金茂 和海信谁先开， 谁有利。能明白吗？就是说，哎呀，那个开高了、开低了，怎么办？今天我跟我同事说了。我说， 市场客户就那么多， 啊。打个比方。就是 一杆子能打出多少枣来？你愿意是第一杆子 打。还是愿意排到第二、第三杆子打？啊？你还要看看，哎，先让他打吧。第一杆子能打多少枣来？哎，等他打的多了，我再去打。还是说， 我管你是谁是谁。我先来一杆子。啊。那你你 你最后我能捞多少，先捞吧。海信肯定强跑啊。海信肯定强跑啊。你 金茂是啥呀？金茂体验区做不出来。他产品不占优啊。没有样板间。没有体验区。你去了他现在临时售楼处。除了对得沙盘讲。沙盘还是个残缺的。天残地缺。啊。你去售楼处，沙盘都是残缺的。对吧？就那两栋楼。在那杵着。一个五号楼、一个六号楼。不是，一个六号楼、一个九号楼。南窥全貌啊。管中窥豹，是不是？我只能那个就跟半山一境售楼处一样。所以你就会发现啊。金茂他想强跑。他强跑不了。他没有价值支撑。首先， 我根本就没有去项目工地看。你海信，你最起码，你还能去万达三路啊，然后新港三路啊，你，你转一转对吧？位置好不好的，我自己能感知一下。不行嘛，我能去样板间看看。哦。六米二的这个，这个，这个。确实厉害啊。哦。电梯厅这么大。
啊可以。但是 对吧你看 这个 玖棠，金茂你能看出来啥呀？
现在这个市场，谁敢啊？对吧？你户型的尺度，就是它它原来做了个清水样板间，我觉得这个东西确实是有点胡闹啊，有点胡闹。他做清水样板间的那个那个举动，或者在这个临时售楼处做精装样板间的这个举动，就证明他不想开发二期。他不想开发二期，你觉得一期还有人敢买吗？就是，我我不知道啊，我不知道他的决策，我没有参加过他的会议，我也没有从同行或者从他们领导那里边，避嫌啊。因为他们给您讲了吧，我再去说，这就有点出卖的人，这这人品不正，或者是有点出卖的嫌疑。唉，现在我跟他们不打交，我可以随便讲。对吧，利用我的行业的经验，利用我的 分析和猜测，那说白了就行不行，我就，是吧，卖一批，能能收我就收了，收不了，白白了您，二期我也不干了。对吧？那那时候做那个精美样板间，它能行吗？它不行啊。对吧？你说做个样板间，啊，三五十万的这一个样板间三五十万的这装修，然后再加啊，就一个样板间一百万，做两个样板间二百多万。对于开发商来讲，九牛一毛啊。对吧？
你少少多少啊，你随便卖两套房子，那两个样板间就出来了。所以我也不知道当时是谁拍的板，做清水样板间，做临时样板间。啊？这这这这个我觉得就是有点 哎呀，这个这个浪费啊，但是人家有钱。这个这这个没办法。所以他现在呢必须要有体验区，让你看，哦，原来他的这个这个这个这个会所是这样子的啊，要比天空之境好啊。你看，他要比海信的好啊，对吧？什么成都系、什么唐系的、什么小唐的、什么这那那这的，你看，这种让你心里起敬。哎呀。冲动，人筹，拉高预期， 销售成功。他是要这样子的一个环节。要不然你现在你说白了，你卖一万五六一万六七的价格，大家也觉得贵。大家不冲动啊。对吧，你你就直白点讲。你让大家感觉到它的魅力，能够身临其境，有这种很强的体验感， 包围的， 金茂才能卖得好。就是金茂这个房子啊， 不会难卖。还是那句话，开高了，两个月以后你再买。开低了，人筹，买，就行。开高了， 这个半含景，二手房也不会便宜。
然后， 这个开发商就会 痛定思痛， 各种渠道， 然后轰轰，然后扭转口碑，画风，然后突突卖，然后价格做调整，或者是做一部分的让利，营销包装，这个项目就重回大家的视线，重回良好的口碑，重回火热的 营销 速度。目前来讲天空之境的洋房，应该算是比较保值的。这取决于有没有周边的 竞品地块。无非就是天空之境旁边的那个建海一境肯定不保值了啊，建海一境肯定不保值了。158的也好，128的也好，这就够呛了。125啊158的我觉着都很够呛。你看158的260多万268万成交的。你算算多少钱了。177, 195啊，那还保值来，那还保值来，毕竟卖得少。那还保值来啊。他那个位置还比较好， 比较好的原因是什么呢？他跟天空之境一样，他的洋房是在东侧。他的洋房在东侧，东边呢是九顶山公园， 所以不会有太大的这种影响。而且你未来，他尽管啊，有这啊那啊的一点小瑕疵， 但是你很难再有17, 195的这种产品出来了。对吧？未来的你看，你包括啊， 衡山路一号， 啊，这个叫什么来着？君悦长江。原来都大面积。衡山路一号原来是140, 160, 180, 220的。当时我我跟他们营销总碰到的时候，正好在那儿吃饭。然后， 他说是这么样子的。靠着海信那会儿还是1.37的容积率，中间呢还有一个酒店。现在改成1.4的容积率了。然后据说是120, 140, 160, 180的。啊，是这样子的一个产品。所以他把这个起步的面积往下拉了，证明现在的购买力， 啊就是肯定是两极分化的。但是他为了能够圈更多的改善， 他就会把起步的门槛 降低一点， 拉更多的人。包括 未来还有一个地块就是军会东边的那个军和地块。据说是跟 这个开发商聊，跟那个开发商聊。前两天他们还找打听市场的，我说你找我打听市场干啥？他说我看你写的那个唐岛湾写得挺挺挺那个的，我说好，那你说吧。既然你这么说了，人都喜欢听赞美的话嘛，我说你说吧，嘎嘎嘎给他讲讲了一个小时。我就说嘛，这个这个 市场就多研究嘛，就是你要知道逻辑上通了，那么结果就通了。那天空之境他这个产品短期内1.8的容积率在周边没有这样的地块， 啊那么他这个就行了，就起势了。所以从某种程度上来讲， 天空，那个金茂也好，澜境也好， 一定是第一枪一定要打响。所以， 就是我们不讲像天空之境学习啊，他们一定会借鉴天空之境 啊这个营销成功的这个路线。哪一个好的，两个好的楼座，两个差的楼座， 开盘呢 低价，好位置， 然后哄抢， 哎，然后大家认可个好牌，众口铄金， 对吧？然后价格逐步上涨，然后楼座、单元依次 这个这个加推。
啊，能不能打个12*****89 10，你们报个到啊，能不能给我加 加个互动，老板们？啊，点点赞点点关注啊，觉得讲得还可以的，点点关注，或者想加朋友的可以点下面的这个小黄车。你们真是的啊，还在外边，你们就不能进来， 给点点赞啥的的。啊？或者点下面的这个小黄车啊。我就说啊，这个 黄岛或者西海岸，它只是局部市场，你要看青岛的市场，要看全国的市场。现在就是两极分化，谁也谁也谁也谁也搞不定。就是你各种自政策也刺激不起来。只不过程度，作为媒体人也好，还做作为这个销售人员也好，一出政策那我肯定是积极的解读啊，正抓第一波流量啊。对吧？这个热点我肯定是要蹭啊。但是， 你把他发的视频， 啊你把他讲的话， 等一个月以后再看， 你就知道这个主播怎么样了。对吧？所以 你们选博主也好，选销售也好，就是看他一个月以前发的视频，不要看他当下发的视频。或者是锁定他以后，你等一个月以后找他看房。
或许你可能就能找到一些比较靠谱的，比较专业的，比较能够经得起这个市场 所这个这个这个这个这个所所所 啊叫什么来着呢？啊锤炼出来的这个这个这个销售啊。你们没有问题，你们没打问题啊，顺便我讲一讲。啊 给给大家说一说，要不然我也不知道说什么。本本身我这个 这个楼市公开课这个公众号， 我想加一些读书的内容， 但是有点太懒了。然后也有一些，现在不是也有AI时代了嘛，然后怎么怎么样的，他们也会增流什么之类的。哎呀，确实没没没派去搞啊。但是接下来还是会搞吧，今天希望 承蒙各位的光临和台爱，以及点赞的支持，还有加关注的。啊，然后如果我觉得我直播的好啊，你们可以加个关注，然后明天后天或者接下来一段时间不直播了，哎，你们可以唤醒我一下啊，督促我一下，让我满足一满足一下被需要的感觉。对吧，我觉得直播还可以，每天要有新的内容输出啊，然后输出完以后， 哎然后把内容再蒸流一下，然后然后然后再输出一下，是可以的的啊。莫记经纪人，好久不见啊。来来，进来点点赞，点点关注啊，我我居然能够上10，我应该 不能说小一年吧，反正半年都都没去搞了。然后大家也可以来翡翠长江、 中华地产，大家见面喝个茶，我我我喝茶也是一样的，我那里一般茶一般啊，然后杯子我原来是想用那种透明的杯子，玻璃杯， 我觉得玻璃杯很干净啊，大家干不干净一看见能看出来。但是我会发现它可能觉得玻璃杯太简陋了，来了以后都觉得不那个，下次我直接销了毒。大家看， 我也在天天海洗啊，然后讲一讲，如果你们近期有买房卖房打算， 都可以找我聊一聊。拍着胸脯讲，不虚此行，肯定会有点收获的啊，谈不上收益。
有，但很难，一定是 很深入很深入的了解自己的需求，你这样才能够选对房子的。啊。现在市场上，你如果是刚需一两百万两三百万元，那就看金茂，看澜境。那这两个盘嘛，未来应该，除了金茂啊， 不确啊，不确不确。因为金茂呢， 它的体量太大了。3000套房子的， 啊这再加上那个回迁。所以它的价格会像半海一景一样的七七落落，肯定会像半海一景一样七七落落。因为我们没有办法来断定明年是不是有小阳春。我们没法断定明年是不是有小阳春，或者明年的高潮是在哪一个阶段。你想想这几年的这种， 我知道的爆点，就在黄岛啊，这几年知道的爆点。疫情刚放开的时候，有一个爆点， 第二年的春天一个爆点，然后接下来很冷静。然后来年的 三四月份好像也有一个， 然后后来我很清楚的记得这个保利领秀地， 那是一个爆点。啊然后接下来又冷静了长达小一年的时间。今年 年初的时候是有个爆点。然后到明年的时候， 我就不敢讲了。就是我们讲都是马后炮，我们才能发现后知后觉，事后诸葛亮。
大多数人都是这样的。你拍的我能预测啥的，我都苦神了。不可能。所以，但是，你这些年或者是我接下来这种感觉， 每年总有那么一两个月， 哎，他的这个这个这个热度很强。你包括今年的热度， 今年的热度其实已经很长很长了。从过完年以后直接持续到6月份。我的妈呀。就是5月， 5月往年的5月都比较淡， 然后今年能持续到5月，6月份稍微弱了一点，7月份、8月份对吧？9月份也挺淡的。但是现在， 10月份吧， 也比较一般我觉得，就是接下来11月份， 如果 如果，我觉得， 我个人了解啊， 这俩哥们可能真的得11月份降。这俩哥们真的得11月份降了。现在你看， 海信想强跑， 然后呢，金茂想追来， 海信拿了预售，马上就开， 啊他现在就5号楼啊，建得慢， 啊出正负零。啊对，还有一个问题一直压着的也没人问。这两个项目， 这两个项目啊，都得竣工以后放款。可能，但是现在
你看青岛百八以后，新增它一直没落地。它不像北京啊，上海啊，你百一的，百三的，这个这个定金。你如果严格上拆讲，呃，金茂的客户里面，没有，它它它，其实我现在也没法说这个，它的小高好卖啊，还是洋房好，小高，那个洋房好卖。就是，你你这个如果两年以后才放款，两年以后才放款，哎呀，这个客户，其实会，突然间很放松了。
你准备好50万的手付，60万的手付不用交，哈哈。你等着一年以后你再交，你在想，冲动一下，我一年能挣个20万，能挣30万，哎呀，明年后年，我挣个4, 50万，我再提前还上它，我是不是得买个大的？
本来180万的，我现在是不是220万搞它一个小高啊，哈哈，129的。我觉得，我觉得会有这种，这种客户，但是我不知道比例多大。因为毕竟，实话讲，我们接触的金茂的客户也不多，但是我也给他们分析啊，但大家普遍的就是说129的要比139的好，啊， 129的比139的好，然后，119、109吧，其实也是跟那个预算来。你看，咱们就算一下啊， 119跟129差10个平方，如果是1万7的话就差个20万，如果差20万的话，肯定大家会选小高了，因为毕竟没多少钱。所以，它俩的价差应该是在30万到40万这样一个概念，才能做到这种挤压了。对吧，做到挤压了。你看，你看天空也好，一，280万和320万差50万，我，50万一想，哎呀，差1, 000块钱月供，那我不如买洋房了，143的，套四的对吧？134的，是这样那样的。所以， 它它如果，这个价差极限接近的时候，它更好的产品会容易销售。啊。
我觉得，现在，现在，现在作为金茂也好，作为这个澜境也好，海信也好，它俩最大的问题就是怎么拉开价差。
这是考验他们的这个这个营销能力的。尽可能多地卖界房子，这个是考验他们的营销能力。啊。大家还有啥问题？啊没点关注的，点点关注啊，不是粉丝的，咱们加个粉丝灯牌，戴个粉丝灯牌或者点个加号啊，然后点小风车也行，点头像给我留言，我给你发个好友，你给我发个好友，大家冒一冒泡。啊那个喝喝 这个清茶淡水的。聊一聊，我也不准直播多久，一小时了吧。我一开播一个人没有。啊调来去调来调去，哎，有三四个人，哎，还有老朋友过来捧场，那我这哎咔咔咔开播了。平时我也不怎么播了，但是播完以后我发现，哎，还可以，还可以，啊，虽然嗓子有点冒烟了。我本山岛是，哎呀，忘了性啥了，我知道你在太发。然后，在西安有一套房的。但是我不知道你有没有买海业之城。哈哈。但是不知道有没有，因为，因为我很少跟客户的，粉丝也是一样的，基本上都是来找我的，我不爱打电话。甚至发信息吧，然后我就，不是群发，就是挑挑选选，然后大概你是什么情况，我就问两句，然后回呢就就就联系，不回呢我也不回了。
所以从我手里面买，没，就是没，就是咨询过我，然后没从我这买房的人挺多的。但是做销售还是不好，我这样不好啊。还是还是应该黏黏客户的啊。这个， 哎呀，好房子太多了。
因为价格高嘛。博观天下那房子卖得不挺好的，它不就四期卖不动嘛。四期那个户型一般，116的吧，忘了。好久没忘了。人家人家，我我给你讲这个案例啊。去年，前年，大前年，应该是三年前的一个客户，然后找我，他是从另外一个平台找到我的。然后他刷了很多，他觉得我怎么怎么样的。然后我觉得他得亏找我买房。我这客户啊，他是西边的一个外地的，然后他孩子在那个港口那边上班。然后他看了哪儿呢？看了绿地、绿城文澜景园，看了天一，看了博观星海，看了中铁，啊就看了这几个项目，好像还看别的了，我忘了。啊那时候灵山湾城还没动。嗯灵湾瑞城还没有动。然后博观呢有四期五期这几个这几个项目。然后最后呢， 他觉得，因为他去那个董家口嘛，然后中铁博览城，他觉得那个迤海，哎呀，便宜啊，毛坯怎么样了，但是那个绿化确实不好。然后测了测到地铁的距离，也挺远的。然后，又看了绿城，绿城文澜景园精装修，然后销售经理怎么样呢， 呃然后又看了看博观星海的四期五期。
最后，我说你选博观星海吧，然后选五期离得地铁口更近。他说五期的话126的这个房子呢，当时是160多万。啊。然后，四期的160的房子呢也是160多万。但是那个是洋房，然后五期这个126呢，是这个小高。他问我买哪？我说买五期，五期呢是1.8的容积率。四？哎，我忘了，你给我讲讲容积率来，我忘了。一个1.8一个2.0。啊这边是2.0，那个1.8的。我说买五期，五期的起步面积是126。然后呢是143的和177的。那整体的，对吧，品质各方面交付的也还不错。然后到地铁口更近。啊我觉得你选这个。但是你要选洋房，一个是远，再一个那个户型我觉得没有126的好。最后他买了126的。呃，从现在来看，126的我又翻了翻那个成交价格，哎，还是在150, 60万，还是在150, 60万的一个二手房成交价格。这是五期的博观星海。但是你再看看中铁迤海，你再看看绿城文澜景园，最起码2, 000块钱打底，起码30多万嘛。所以，就这个东西，我跟你讲，它是跟小区的，就是从小到大，它没杂降了，就那几个人在那放着嘛。啊所以就是说，你就会发现，你一定是选大方向，对吧？你你他如果要是买了四期的话，那估计就不是这个价格了，如果买了文澜景园，如果买了中铁，就不是那样了。我觉得这个案例，我记得他是来了两回，第一回就粗略的看了一遍，后边呢就是，后边呢就是，有一天我拉着他，然后那个，我们在，我我这个客户我我印象非常深，然后就是他给孩子买一个农村种地的，应该有一些收益啊，就是他他应该是个地主，类似的。然后在那个灵山湾华润悦府那，我们俩一块吹海风，哈哈，然后他说刘经理啊，然后我们应该怎么选啊？我怎么怎么样的。当然我是一个销售，我想让他买房，但是我要跟他说说清楚，我说怎么样怎么样怎么样的。啊就是你会给他一个真真诚的建议。最后买了一个博观星海五期的，后来有一个销售啊说你买烂尾了，因为这个这个有竞争啊。我们当时还好好心了给他们俩，我说这客户最后没法选你们那儿了，选了那个博观星海了，他们立马就说啊这个是烂尾房的怎么怎么样的，我说不可能。啊然后，当时晚上还有点很不愉快，然后觉得我给推荐烂尾房的怎么怎么样的。你看现在，他那个房子，咱不能说没亏钱啊，最起码亏得少，而且各方面我觉得居住的还比较合适。这就是大家能够去真正的去选房子的一个问题啊。你说我不知道买这个买那个， 就是你自己你看的几个你就不知道了。洋房有哪些冲路？怎么流通？哎价格就是王道嘛。价格就是王道嘛。就是你看啊，它每一个群体每一个面积段，它都有盲点，都有盲区。对吧？你四号楼五号楼它冲路，对吧？我便宜5万。不买是吧？便宜10万，你是不是就有点将就的心理了？那我现在便宜15万，便宜20万呢？你是不是说是“哎呀，那个东西都是老一辈去在意的，我们没事。”想想看在143的房间里边， 这个幸福的生活，大家就觉得哎无所谓了。克死后其20到37不，哎呀也不至于，也不至于，毕竟还是那句话，中国就人多，黄岛就人多。你你就是像他们说的这种，我就说啊，也不是说你买了二三百万的房子，这个这个群体他认知就有多高， 照样也被忽悠得一楞一愣的。就是隔行如隔山，你不懂房产你就是不懂房产，你不了解市场你就是不了解市场，你没有在这个市场上研究过，你不知道哪个房子流通得快。就是一个老销售，他就知道半年到一年的房子多少钱能卖，然后两年到一年的房子多少钱能卖，然后那个房子挂出来多少钱能卖，你比如说， 那个天空之镜前边的海德公园，之前挂了一个192平方的房子吧，挂300多万，最后190多平的，海德公园， 260万卖掉的。挂什么300多万，290多万，最后260多万，190多平260多万。然后江山一境158的，260多万。对吧？这个300万说白了，就是，哎呀，你想想我我都想花1万多了，我不买个苹果吗？就就是这样的。你现在小米、华为咔咔咔，然后OPPO都干到1万了，大家就买苹果了呀。但是，小米、华为那八九千块钱的也咔咔能卖啊。你没脾气吧？就是啊，那天来店里有个小伙子，你说干自媒体挺赚钱的，但是过来五五大大的一点没礼貌，这个不能说铿锵有力吧，反正就是很冲，啊然后言谈举止各方面嘛都比较欠锻炼。但是他有开好车啊，然后这个这个经营也顺利也不顺利啊。这个没法说。你你你不能断定他的300万它是怎么来的。降20, 30，我觉得不至于，它降20, 30它就跟它就跟那个什么，跟小高一样了，跟小高一样了。啊你只能说维持现状嘛，或者有个一定量的空间是可以的。而且还有一个，就是你看你能不能，咱们不是说谈到底价啊，就是你看你能不能匹配好自己的需求。住在那个房子里面顺风又顺水，啊年年不说百万千万，过亿啊，万一说少了都不好意思。啊对吧？你就就是这样的一个情况。啊就是我记得我带一个南方的国企的老总去看西野福的时候，啊他说一开始也小聊小聊，后来熟了以后，然后那个就就就去西野福看的时候，看了看那个247的和298的。然后说“刘总，啊你别听他们说这个风不好，那个水不好的，告你什么样房子的，就是当你看到了那个...”
房的时候，第一眼的时候感觉在这里生活很舒服，哎，这就是好房子，哈哈哈。
一年清盘规划，一年清不了盘啊。你年……你就这么讲嘛， 金茂的清盘速度应该超过天空之境。啊。我认为啊，金茂的清盘速度应该超过天空之境。它600多套，它600多套，对吧？它598，它655是吧？应该超过它。嗯，只不过它180万到260万这样的一个面积段在开发区会速度比较高。啊。然后， 你你就这么讲嘛。其实啊， 高层产品如果价格到位，应该是…… 应该是没有问题的。只要定价价位，你想， 180来万，180来万，云海国际126都卖了。啊？180、90万，云海国际的126都卖了。凭啥不买九顶山啊？啊？你凭啥，就是126的，零赠送，靠马路，除了现房和地铁， 你要跟九……九顶山比的话，连地铁你也没有，就一站……就一现房。你凭啥不买九顶山？金茂九顶山。109的。或者是129的。你想想，你180、90万， 所以这个群体还是非常大的。你只要是他手在180万到200万，你能选他的七八九这三栋楼， 应该没有什么问题。
只不过你现在是选十层以下的，还是选高区的房源。打算装修， 也不知道有些人怎么算，金茂拿个破烂给他们省个装修，就觉得便宜了。哎，还是那句话，我觉得170也能上车。打脸？啊，要不要打脸？啊？啊，但是只是我个人觉得啊，就是我要带我粉丝去看房的时候，或者说超过170了，我说你别买了。但是它肯定有这样的房源啊，五楼以下，二三四五。喝水了吗？喝水了。哎，嗓子疼，今天嗓子疼。你你们这八个是不是我粉丝？我看你们不是粉丝，我把你们踢出去。你看，Sunny看到我名，哦，好开心！然后，新正，你们都不是粉丝，你们听我吧啦吧啦吧啦吧啦吧啦的， 怎么没天天粉丝，大哥们？啊？点关注吧，明天继续来捧场。我今天没找……没准备稿啊，明天整个稿。啊。明天直播一小时，把一天的那个…… 那个……把把一天的这个琐碎事给大家汇总一下。啊。够不够粉，啥意思？[吐痰/咳嗽声] 找个尖子。啥意思？没没太明白。哦，我总有……我有好的东西要给大家去讲了。你看我最近啊，我跟你说啊， 他们不是天天搞那个什么全网最低价啊，找我最便宜啊，然后只有我能享受怎么怎么样的啊，这个建营销总啥的。有的时候我想，哎是不是我也可不可以拍个营销总啥的，但是我又面纤，又不是那种瑟牛的人。见人家万一这个说不对那说不对吧，还挺尴尬。职场人，还不能那个什么。没有啊。然后……然后职场人，然后那个怕一句话，这个说不上让别人不高兴，到到时候要价格人家不给我。啊，所以我就想晚上给大家做个做个这啥来，做个直播吧。做个…… 做个这个买房攻略， 这这个买房政策，或者市场的这个阶梯的这个东西。就是买房其实很简单，你们把我变成你们的这个楼盘知识库， 相信你们基本上不会选错房的。无论是选大房子还是选小房子的， 相信应该可以。啊，所以天变冷了，晚上我在想想就怎么来去给大家把 这个…… 产品说好。嗯。我后面再挂两个小黑板，嘎嘎讲。也可以。哎呀，今天我觉得初次小刀，然后讲得还可以。你们觉得呢？我的搭档呢？啊，不过，哎呀，直播这方面吧， 不狂多让的话，我可以跟他一块儿播一播，然后把他给给往上推一推。啊，你们觉得我直播还行吗？啊？你你们给我讲一讲我的表现或者我的表达或者是我的内容或者是我的观点或者是我的怎么怎么样的，能不能给点建议？或者打个分啊？认可我的找我推荐房了啊，然后有朋友周边买房卖房的， 然后这个可以关注一下，推荐一下啊。我叫，本来……原来叫清清说房，但是是一个女孩女……女人的名，然后叫……叫刘公子。啊，我觉得还行，有点文绉绉的，但是他他有一个形象符号。螺丝钉公开课，就是一看就不想卖房子的，然后可能有公益性的东西。这个就是发新的一些东西啊，就是内在的这种，你说气质也好，这种这种这种这种固顽固也好，他他就这样。啊，这个这个顽固性的这种东西，就是我们在讲这个东西，就是你你看我直播是什么样的，可能你见到我本人也就这样，可能比这个 直播的话稍微会那个什么， 稍微会会会低一点。嗯。我是觉得 这个 还行吧。我觉得不不不这样啊，每个人都有每个人的生存价值啊，就是这个大千世界啊，各有各的道啊，就是我们不介入别人的因果，不介入别人的因果，只是说做好自己想做的事情。啊，还行。今天晚上啊，目前来讲，这个还不是特别累。我这个事还能够坚持啊！好了，我要下播了啊，点点关注，然后明天我把这个画面再整一整，把画面整一整，我再弄个稿啥的，你也不能这样对你们不负责任啊。来我直播间， 不一样的体验。来我直播间，多多少少带点带点带点东西。微信也开播啊。啊，行行行。关播吧。啊，明天行，那我还得弄个散热器，要不然它也挺热的。好吧。拜拜。点关注。
（叹气）欢迎大家来到公子直播间。我看看啊，这个。来直播了直播了直播了，哎呀，不对。（手机播放声：请这个项目的业主……）看看啊。手机不行，明天再弄。哒哒哒 哒 哒 哒 哒 哒。昨天直播有人啊，今天直播没人啊，还有人催我直播。你们把我催过来了，你们自己不来，那能行吗？诶，还可以哈。就是有点发虚啊。这个图有点发虚啊，怎么怎么怎么怎么搞啊？（咳嗽）嗯。
宁缺毋滥，要买呢就一步到位，因为未来的这个换房成本啊是比较高的。所以你包在今天他们发的那叫什么来着？额，叫叫叫叫叫叫，金茂，金茂九顶山。也是一样的哈。金茂九顶山一样的。啊，有问题，聊点问题啊。会精选显示在这里。啊，然后我看看什么问题啊。购房时机，828政策变化，黄岛置业指南，避坑已经写（笑），海信金茂，然后玖棠的价值、需求分析。啊，澜境的三厅设计，啊，产品亮点，还有半山天空九顶山多少钱？额，这个没价啊，现在我觉得，啊，就是他们他们宣传的就是109的180万到，到200万嘛。啊，180万到200万。然后那个在，你看，你就算嘛。109平方和119平方，129，139，基本上就差十个平方，十个平方呢单价差一，额，就是按照他单价1万6、7，啊，基本上也就是说差个十几万、二十万的这样的概念。就是看你的预算嘛，你比如说109到129，从小高，啊，到这个洋房，到到到从小高到这个小高，它是有个跨越的啊。
啊，今天他们算的说230万能买到129的房子，230万能买129的房子。你算嘛，行了。啊，这个九顶山不是买多少钱，而是首先你知道匹配你的需求。就是一定是你的需求，啊，你你能接受了，这个是最重要的啊。啊，额，九顶山的价格之前说过了啊，就是几点的这种影响，旁边的回迁，然后持续的开发，体量比较大，然后呢，再加上高层。啊，这个是对他价格有很大的影响的啊。
我不选它我还有没有得选？啊，这个就是我们要去分析的啊。就是一定是你的需求，比如说明年用房，后年用房还是三年、四年、五年都行，那你就等。啊如果你这两年就要用房子，那肯定九顶山是比较合适的一个选择啊。至于它要卖多少钱，昨天也跟大家去讲了，就是说，如果它价格高出了你的预期，那你就等两个月。如果它有惊喜，那你就马上上车就行了。毕竟啊回迁和商品它应该是两个概念啊。大家给点点赞，点点赞。啊，我给大家播一会，聊聊天。啊，欢迎FV啊。啊就是现在这个市场嘛，就是销售的确实是比较比较一般。啊，你看九顶山推出来以后，你看，我跟你们说了啊，天空之境落幕，九顶山金茂，啊玖棠开启。哎呀我这个字都没改啊，我回头改改这个字。江山一境，啊这个，海德公园，再加上那个叫，长江瑞城，江山瑞城，这些房子啊，都不一定能扛过这个九顶山金茂，毕竟，哎对了，我刚才说了，呐，看，这个是它现在的一个工程进度，现在的一个工程进度啊。
我今天还打了一下，本来用电脑直播呢，但我发现电脑有点累。看到了吗？现在这个啊，宣传是建到11层了。这个这个这个，11层了，这边是，上，这边是东， 啊不是，这边是西，这边是东。你们能看明白吗？这边西这边是东。啊，然后建到11层了，就是他们现在，啊有几个比较大的方面啊，就是说，啊能不能上学的问题，开盘开多少钱的问题，然后什么时候交房或者什么时候放贷款，什么时候交首付的问题，这个是大家比较关注的。你至于说这个产品嘛，109，你到哪儿它109也不能比它做得更好了，或者说在2.7的容积率的 这个这个前提下，你也不可能比它做得更，更那个。诶，我这个光线不稳吗？对吧？你是在2.7的这个前提下，你不可能比它做得更，更那个什么。你看，我还给它看了看这个，我不仅不骂啊，然后跟大家去讲。要不然讲时间，要不然我我讲的那个，快了，我这嗓子又疼了。啊，能看到吗？这个是它的楼间距。你看，我都忘了这个图是从哪儿弄的了。它这个9号楼和8号楼是44米的楼间距，然后，8号楼和7号楼，8号楼和7号楼是31米的楼间距。
楼间距就行了，研究采光。其实大家花一两百万、两三百万买房子啊，你就算这个采光系数就行了。它的楼间距东南西北，啊都有什么房子，都是有什么样的采光，你这个就算法很清楚了。你看，5号楼，啊5号楼这个位置是这个， 18米的楼间距，但是这个是38，所以它的1号楼会遮挡5号楼，啊1号楼会遮挡5号楼。你看这个，这个楼间距是比较近的。但是这边呢是31米，也就是说1号楼和7号楼，1号楼遮挡它的上午，7号楼遮挡它的下午。所以相对来讲啊，这个今天我带去看过了。然后这个16层， 额，前面是17层。所以前面高后面矮，这是一个问题。然后这个1号楼遮挡它的上午，7号楼遮挡它的下午，所以这是第二个问题。第三个问题，就是这个， 4号楼，4号楼的这个西，西边这个单元，和5号楼的西单元的东户可能会存在一点点的这个冲角的可能。就是，你先看出来这些问题，你认为这些问题你能接受的话，你就去研究。啊你觉得这些问题啊，我接受不了，就不要去研究。
然后， 这个呢你又看到后期的啊，这个3号楼的位置好一点。哎呀我这不行了，说一会，嗓子疼。3号楼有有40米的楼间距。啊但是3号楼这边还是有房子的。所以它这几个房子吧，都是优缺点非常明显。6号楼230万，他们说能买个低楼层的129的。啊如果212万、223万能买个129的，啊17层的小高，然后前面楼间距那么大，肯定要比买半山天空要好很多。啊只不过你要克服两个问题，一个是孩子上学的问题，一个是你要等两年的问题。你自己说，我们说你买了， 这个九顶山金茂、玖棠，然后那个，未来会降多少钱嘛？那就取决于它开盘卖得怎么样。也就是说，接下来这半个月到一个月时间大家可以密切的关注，啊这个金茂九顶，九顶山。它的认筹量，啊大家关注的量，就是一定要熟悉一下。啊大家是关注6号楼多，还是9号楼多，还是5号楼多。啊就是， 我们感觉到啊就是它的这个小高，那那个那个叫什么？26层的高层啊，应该不会太难卖，因为它总价是比较低的。然后245万、234万，就像那个天空之境一样。啊它的这个销售速度，还是迟疑的啊。反正我是这样想的。至少从我目前的这个这个判断来讲。其实说这个东西最容易打脸。因为作为大家的销售来讲就是，哎你找我看房，我带你看，你算我的客户，你买哪儿都没所谓了。啊然后我们也不用去判断什么的。哎，我加上那个什么？加上了？啊，加上了就行。啊这就是他的这个楼间距啊。它这也有不利因素，呐，你看。这是这是它的楼栋。我还准备准备呢，昨天都没准备咔咔就开了。109，它是三梯四户。对吧？中间的话是贯通梯。哎大家点点赞怎么才零个赞呢？刚才有几个人来的话给点点赞。来的粉丝啊，大家都是粉丝嘛，粉丝来了， 这个这个点点赞啊，有问必答。最近大家关注九顶山、海信啊，然后天空之境马上就落幕了，年底之前就落幕了，未来大家三年、两年的话都会说，哎呀，金茂能不能买，金茂能不能买（笑）。就不会讨论天空之境了。啊，反正它现在这个价格吧， 额没有出，都出价格区间了。啊合不合适就是看你有没有被选。啊这个才是 房子的天花板啊，这种109的，这个得房面积是最大的。我今天准备准备的东西呢，我回头再给大家去讲一讲。然后这个我不知道那个能不能刷到我。嘿。哼。这个。这个是 叫什么来着？海信澜境的一个， 图啊。大家可以看一看。我很佩服这哥们啊。这哥们居然把这个， 这个线都给我， 撂出来了。你看他算的是，套内使用墙体和墙体面积是83.85。然后套内阳台面积24平。套内建筑面积是108平。108平，啊他没算系数。测绘的得房率是78%。22%。然后就是说， 海信澜境的139的公摊是22%。然后， 但是营销得房率是107%。那么它的分摊面积有30平方。赠送面积， 有24平方。24平方，交通和面积。就是加上这个， 十几个平方的 这个这个这个这个样板间，这叫什么电梯间。80个平方加30个平方，那没有啊。哦，再加上墙体的面积。哦，它它是，就是你会发现它这个现在的得房面积啊，首先它肯定是算上墙体的面积了。得房面积里面肯定是有墙体的面积。啊墙体的面积加上阳台的面积加上
啊，电梯厅的面积。啊，再加上这个使用的面积，就大概差不多。你看这哥们算得每个尺寸都有。你认筹200了吗？昨天是180，今天应该怎么也得200了吧？啊。但是你看这个，连的这种图还可以。哎呀，认筹多少？我觉得啊，他现在是什么样呢？就是无论是海信啊，还是金茂啊，他们必须手开，一定要，就是别管卖得好不好，一定要叫好又叫座。啊，叫好又叫座。就是说，这个房子，一定要让大家都知道卖得很好，至于真卖得好还是假卖得好，那那那可能得过半个月到一个小时大家才能知道。知道吧？得过半个月到一个月才能知道。呃，现在这两个房子，就是我们要卖房嘛，肯定说让大家去看去选。但是我是给大家推荐，你如果选这两家房子啊，首先你要匹配好自己的需求，要知道它的一个门槛，大概再有五个点到六个点，或者是五个点到十个点的这样的一个。啊，低于五到十个点，你比如他给你。啊，100。啊，100，100...说实在的吧，也不用那么隐晦。就比如说给你180、190万，那么也就是说明往下探个10万左右。哎，你能接受。哎，那就去选。对吧？大家点点赞啊，五六个人了，再点点赞怎么也点上100、200的，能上10个人。然后。然后这个。呃。220、230、240万的房子，降个10来万，你能够上车。就是大家一定要知道买，就是整个的营销就是发掘你的。这个叫什么来着？冲动。啊，发掘发掘你的冲动点。就是我一定是把你收进来以后，让你认筹，让你交钱，不断的，然后。去。摸你的底，就是我们讲摸你的需求，最后。制造大家一块去轰抢。然后让你盲目的去决策的这么一个，这么一个营销节奏。要不然就营销没有意义了，对吧？你说。是吧，这个市场它就180万或者170万。那我去做包装。那，那说白了，销售人员拿那么多高工资，拿那么多提成干什么呀？对不对？所以你现在呢，就是说还是那句话。啊，昨天我也讲了。如果金茂也好，海信也好。啊，他们不摇号也得摇，制造这种火爆。啊。对，200多。啊，不摇也得摇。啊，然后，真摇假摇这不好说。然后呢。就是别管怎么样，他们这个。发出来的海报喜报最起码。得，销售过百或者是，这个去化78%、80%这样的一个去化率。对吧？肯定是这样一个数字。就是换句话说，我今天我就能把喜报、把所有的数字我都给给大家整理好了，然后等开盘当天下午五六点钟、七八点钟我就发出来了，这个是必然的。就是无论是什么样的市场情况下。啊，打死不承认。属鸭子的就是嘴硬，卖得好不好就是好。是吧？只是说。我们。
我们是买房子的，我们不是看热闹的。啊，他卖得好不好取决于后边的价格。他卖得好不好。取决于就是你的需求和这个匹不匹配。对吧？你澜境卖的就是产品。啊，你就是这种的。啊。百分百得房率，带电梯厅的，这种三梯概念。你九、九、九顶山，金茂九顶山，卖的就是学校。你不上学，或者是你的通勤不在这边，你完全就可以。啊，选其他的。而且你，要说你后边有多多大的流通性。条件允许的，210、220万，220、230、240万的，你就看它129。这种小高层的元宝户。未来还是比较比较受欢迎的。啊，小高层的元宝户。也就是说你在拍新的地。你比如旁边的那个。君岳长江。你比如这个。这个这个这个。这个这个这个，叫哪里来着？江山瑞城旁边那块地。对吧？他最后他都可能降容，降到2.4。啊，或者2.2，给你弄一堆小高来，再加上两栋中高，这种比较微弱的高低配。啊，给你整出来这个。元宝户来，大家还是比较认可的。对吧，你看那个。叫。26层的这个玖棠。基本上就讨巧了嘛，三梯四户。对吧？
中间呢。中间的那块，诶，我没拿那张图。中间呢是贯通梯，但是他那个109的有连廊。那现在100，现在不是109的，现在就是100多到120以内只要带连廊的那个房子。它很难卖。就是北边的卧室的这个这个这个。这个这个隐私性，大家还是比较在意的。啊，有没有独立的电梯厅也是比较在意的。所以，你有条件就买未来五六年大家比较看好的这个这个这个房子。啊。有问题啊，你们，你们打点互动。啊，我现在，我准备这的素材，但是我也好久没播了，我也找不到直播的节奏。昨天呢正好下着雨，然后我就开启了我的。复播生涯。不是说首播生涯，因为我直播也比较早。啊。你们有条件的啊。就打打这个图。把这个图打印出来。然后呢。现在AI那么方便，你就把所有的采光系数。啊，所有的采光系数。你回去算。知道吗？就是采光系数你回去算。啊。然后楼间距是多少？对吧？然后A就是，比如说这个。
然后那个西侧的回迁区。是吧，西侧的回迁区。啊，就这种。这边的回迁区。这个楼栋是要挡它的，七八十米，它这边是26层，这边也是26层。
哎。拿的AI一测就测到了。啊。这个图在，在官网上一找一找到，你们找不到的，你用，点个头像，你给我留言。然后我发给你。你加我发给你，我可以给你链接。然后这个呢就是这个。前，诶，16号。昨天下雨，前天拍的。这个。工程进度，我估计昨天下雨应该也没涨高。啊。这个，这也就是它的那个，你们可以拍一下。你可以看看，记截图吧。啊。啊，能能截图吗？啊，我写个几楼号吧。这是。9号楼。6号楼。5号楼。8号楼。9号楼。6号楼。5号楼。7号楼。这是一号楼。二号楼。三号楼。这是四号楼。嗯。看到了吗？能看到吗？自己，自己回去弄。啊。78 9。啊，45 6，12 3。啊，就这样的。自己会研究研究。但是我也忘了这个图是哪来的。我还研究呢。这个图是最好的，啊。你们去镜像吧，我就不镜像了。看到了吗？这个图。你们自己，自己自己截图回去镜像吧。啊。自己拉一下。我我觉得这个图不是我做的。我经常会做一些图，但是我觉得这个图不是我做的。
但是我也别不知道从哪截来的，我但是没找到。啊，他这个。80米、80米、80米，啊就是这边的24层、25层、26层都是80米的一个线高。啊，80米的一个线高。就是你们研究这些数据就行了。啊，不要研究，这个是。这个是全网最低价，那个是全网最低价。哎呀，我真搞不明白。哎呀，中介让人看不起就是因为他们这帮人。哎呀，这赚快钱的时代，反正马上就要结束了。让他们整吧。啊。哎？澜境我没有，胶南了解吗？胶南了解啊，你说吧。知无不言，言无不尽。言无不答。是吧？就就是这个意思吧。你说。基本上我觉得大家说的小区名我80%-90%都能听过啊，不能说百分之百。领秀、华章选哪个？哎呀，这两个楼盘很简单啊，从地段上讲。金地华章肯定是优于领秀海的。如果你对。就是，看你是享受型的，就是外在享受型的。你预算多少？你看它118的。还是看143的？143的房源还挺多的，好像是。我那房源还挺多的。118的和131的不多了。然后你看你对这个。我能先吐槽一下吗？金地华章。主要是那个，没有没有啥新料啊。主要是它内开门，我不太喜欢。啊，143的，条件允许的话，就选金地华章。毕竟地铁口近，旁边的图书馆、有建银、健身。就是说。你要知道你对外在的这个生活。你有没有这种影响。啊，就是你，领秀海131的是。哎，挺好。是挺好，你得房率各方面是挺舒服的。但是你没地铁啊，但是你。对吧，它它就是说。华，嗯。不能这么说，就是有点华而不实。想象中很美好，现实不实用。金地华章呢。呃，大家就是谨慎它后边还有27。然后这个户型呢。也还行。嗯，就是高层。但是我觉得生活方便。就是。你买的车好不好看，是另外一回事。你买的车。能不能解决你的通勤需求？啊，你能不能让你享受，就是。故障更少，这是你买车的意义。对吧？所以我觉得。大家要是。允许的情况，要是我，我肯定会会选华章，会多一点啊。啊，现房都是现房，然后有地铁。那，但是那个地铁得28年了。品质，啊，星许也还好吧。啊，就那几栋楼。也谈不上太好的品质。我觉得总体的。细节把控上来讲是要比那个好一点。就是，我不知道你有没有去过啊，你你你，就是大家一定要感受，要有感知力。就是你不要听这个中介讲，那个中介讲，这个博主讲，那个那个博主讲。就是。你自己去小区。你有第一感觉。就是。对，没点关注，点点关注啊，给点点赞。1000赞了，哇，太猛了。你去了以后你看它这个绿化。是。随手栽的绿化？还是经过。设计的绿化？还是说。对吧，你你你有人护理的那种绿化？这真不一样。我可以。毫不夸张的讲。你去看看中铁阅海的绿化。你再看看。绿城文澜景澜的绿化。你再看看。城发领秀海的绿化。你再看看博观影海的绿化。你再去感受一下。金地华章的绿化。这几个你真的是高下立判啊。所以就是，你不要讲它这个品质好，那个品质好，因为这这些哥们都是那个了，都是现房了，而且大家看房子一定不要怕麻烦。第一不要怕麻烦中介，不要怕麻烦博主。第二呢，你不要怕麻烦自己没时间。啊，第三呢你尽量的多几个小区好，去看看。啊，多个小区对比。就我跟你说的这几个小区，你都去看看，什么是好，什么是坏。对吧，有的绿化那那叫绿化，那那那那真叫绿化，全都冬青。全都是冬青，那是真是绿化。那肯定是润府19啊。对吧。
看啦直播，啊。你看哪几个啦？你跟我说说你看哪几个啦。啊，金茂府那190杠杠的，对吧？第一，我跟你讲，不用看面积，不用看那个什么，不用讲什么，那肯定是190的好啊。对吧？那一块地儿，对吧，只不过是，对吧，宁渭子，博观星海划地，另外一城。新海的57。新海的57。主要是博观星海占地方大。对吧？金地华悦就那几栋楼，啊，就那几栋楼，一二三四五，对吧？它没法散，它再有什么绿化，它就旁边就说白了就两排楼，对吧？第三排那那还是独栋，独栋，那那你就一个楼间距说白了。但是博观星海呢它是三排，但是，它是12344段，诶，有这种横长的，啊相对来说有这个施展空间啊。甚至我们店那个万科翡翠长江，啊翡翠长江就四栋楼，但是它的绿化一点不输。综合来讲啊，有条件就选那个，我不知道你的具体需求啊，就是如果看配套来讲，肯定是金地华悦。啊如果就是你想综合一点，然后博观的五期还是不错的，四期的话我觉得就马马虎虎吧，反正我我昨天讲了啊，那个 四期的那个那个那个洋房当时和那个五期的小高来比，我就推荐我的那个粉丝，我的那个客户选的16的。对吧？另外一城呢是你对这个洋房极度的追求，就我就想回家，对吧，舒服一点，就住个洋房，然后小区的灵湾的其实绿化面积还是挺大的啊，灵湾的绿化面积还是比较大的。有点太贵了。你要是这个预算，那那143的不也差不多，啊你要你要博观五期的143。啊。啊那你再等等那个金地华悦的，我估计到年底年底的时候出个手，143的肯定是有活动的。啊。我不知道你找谁去看啊，你找到他就行了。啊。你就研究一下金地华悦，就就可以了，但我不知道你你上学怎么样啊，它离的学校不近。嗯，这是它的一个大的问题，离的学校不近，啊。然后，反正我是喜欢它配套，我因为前面有图书馆，我喜欢那个图书馆。刚上班啊，你买那个什么呢，买买金地华悦行了啊，买金地华悦，在繁华地段，然后城面界面各方面都不错，你就买买买买那个金地华悦就可以了，131的也行，131好像没有房子了，131，143的也行，我觉得是这样的啊。但我不知道你的预算怎么样。啊，你要是在胶南那边，啊你可以方便的话啊，你愿意的话你就点点点个那个关注，或者下边点小黄车给我留言，我给你言语言语，或者打电话，你反正你去看了，你不一定能找到我，然后就是言语言语吧。
啊如果就是你结婚了或者怎么样呢，可能需要买个，如果你还没需要，我觉得，哎呀，它这个二期也不一定弄，你看看这个明天后天周一的时候， 周一的时候大家注意啊，周一的时候，你知道有什么问题吗？10月22号有一个非常重要的事情。就是灵山湾又要拍一块地，在海西新湾旁边2.0的。啊，就这个地的话是谁拍，信号非常明显，就会给出非常明显的信号，如果是平台企业，比如说什么城发啦、城投啦、开投啦、啊甚至这这种海发啦，这种企业拿地，诶，市场白给， 开发商没有信心，啊大家老摸声的，想省钱就等，啊这个急用就买。对吧？他们也做不出那么好产品来。如果，啊如果，这啊，如果是这个民企，啊那你看着是哪家民企，啊是本地的还是外地的。啊第三呢，如果是这个这这叫什么来？央企，啊如果还能够啊拍那么两下，啊虽然说我我知道好像是5000多底价吧。啊能能拍那么两下，诶，大家对市场还还比较认可，但是那个位置2.0啊，我觉得也就底价出让了吧可能。
因为你想它建出来以后，它呃因为那篇文章，那篇文章我放在草稿箱里边一直没发，因为数据老对不起来，为什么呢？对那个中交尚海大观的放了，中交尚海大观，因为它现在那个网签里边吧，有一个灰色，你们知道灰色什么意思吗？啊有没有，你们看不起网签数据，然后那个，因为我们的信息渠道我给大家说一下啊，那肯定是跟销售啊，跟开发商啊，跟同行啊，啊跟官网啊，跟第三方这个权威数据啊，以及自己的分析啊，这几个渠道然后去综合去讲呢啊，不是说我我怎么怎么样啊。那肯定要看一下官方的这个网签数据啊，当然里边也有水分，也有言词性。那个红色的、黄色的，这不就签约的嘛，对吧？登记的，绿色的又可售的。
限制。什么叫限制？说白了就还不起钱了，被给关了。这房子都不能卖了，但是售楼处该卖还得卖。啊。嗯，一旦是出现了这种灰色的这种楼盘，你别管它开发企业这个品牌怎么样，项目上肯定缺钱。啊，所以那个，这个数据老对不起来，然后天空之境，不天空之境，中交尚海大观呢，好像还有三四百套房子的。然后再加上它二期，你这个数据我就不好对，然后再海西新湾有一些房子，对吧？
你5000多2.0的容积率，它会做小高，卖到14500的价格。啊？你因为毕竟是什么呢？首先那块地啊，我就这么分析一下，有学区吧，西海岸中学小学。对吧？然后位置更好吧？这个2.0的容积率，产品户型应该没问题吧？对吧？你你海西新湾卖多少钱呢？你高层卖12000，然后你尚海大观卖多少钱呢？卖10000、11000，对吧？这是高层的价格。你这边卖小高，对吧，你像这个尚海大观的小高，卖12300的价格，你这边的小高，你可能也卖12300，那就没得赚了。那位置会更好。
它5000多的地价，对吧？你像那个金茂九顶山，7000多的地价，然后那个天空之境7000多的地价，就是卖2万块钱，卖17800的价格，对吧？你你这边减2000，你其他的应该都差不多，对吧？你就卖14500。所以这块地，诶建出来卖多少钱，谁来建？也都是个大问题。诶，不对，今天周天了，哎呦我的天，今天是周二吗？是不是明天后天，后天拍地，对吧？后天那块地拍，啊原来有传是海信的，后来是融创的，原来是融创的，后来是海信的，然后又传这又传那，我也不知道是谁了。谁拍啊只是一个信号问题，最后那个房子，那那谁拍它也不好卖。我跟大家讲啊，嗯然后该点赞点赞，啊这个有问题的就打打，聊聊天，我看着今天的这个士气不如昨天的这个士气好啊，啊没点关注的点点关注，啊。啊可以给我转发一下，然后吸收一些人气，对话还是互动嘛，聊天吧，我也得找找状态，昨天聊大发了，今天还是嗓子疼，我主要是嗓子疼，不我嗓子不疼我天天给你们唠。嗯。我给你们看看这个图。这是海信澜境的图。
啊这是九顶山金茂的图。擦了两个四五十分钟。啊所以九顶山金茂啊能卖多少钱，它如果是按照现在宣传的价格，它肯定卖不好，它肯定也不会按照最近先宣传的价格来卖。啊基本上我觉得便宜个10万20万的就是它顶条了。
周边没有比它更好的产品，比它更便宜的房子。啊你说是天空之境怎么怎么样呢？啊天空之境加2000块钱装修，对吧？
你天空之境你上门槛240万270万，那么你九顶山金茂多少钱呢？1780万，对吧？我付个30万20万的首付，对吧？我就能买房了嘛。对吧？一个月月供，啊还上四五千块钱五六千块钱， 嗯澜境它也不会太高，我跟你讲啊，这个取决于现在说实在，就看这些，对手啊，这些这些愣头的人是对手还是队友？啊我觉得澜境嘛，它有一个非常非常大的一个点，就旁边这个企业太有钱了。啊什么海西湾那边的，什么大量油啊，什么怎么怎么什么填前湾港啊，什么北船武船之类。这些人家里人稍微的给它掏掏钱，卖个四五十套没问题啊。而且他们也不管你什么学校不学校了，都是年轻的，这这这说实在的，这这个我都想发个视频，我说，海信澜境，前湾港大前前湾港大宿舍。对吧？海西湾大宿舍。对吧？啊但是，但是你不能这么说呀。嗯。抖抖抖抖。你你想想啊，1780万的价格，啊现在也是宣，它109是190万，那个金茂109，也就是190是吧？是不是190？哎呀，我估摸的都得170万上下吧。
你你关键是现在大家已经把被他们价格都都给拔上去了，原来1560的价格，现在给你弄到1670的价格，然后那个金茂也是，原来是1780万，现在又给你干到190万， 然后再给你打个10万块钱15万块钱的我看折扣，大家还是愿意能承受愿意买的啊。而且它还有两年之后交首付呢，只不过现在是你多交首付有多少折扣，这是你的问题啊，我要交多少折扣。开盘，它开盘它肯定不会降价，它怎么着也会收回来。
对吧？10万左右的差距呢，你五号楼跟六号楼拉不开来，你它不好卖呀。对吧？其实
这个，这个销售吧，营销它是很，很漫长的一个过程当中，过程啊。就是，他要把脉，然后客户到底看119的，109的，129的，还是139的。在这个过程当中，他们有了这种精准的数据，他们才会去敢于啊定这个价格。要不然现在这个定价格，它是，它是，它是胡乱定啊。它是，这个，这个基于市场，客户和集团指标的这种，三方面的这种，这种，情况来去定的。啊，金茂，我觉得金茂的这个，这个，脉不好把啊。然后澜境呢，就100套房子，那太好把了。而且它基本上没重样了。你看啊，我给你说说澜境。你看，100套房子，他都能拆出10个档来。对吧？139的，就那10套房子。对吧？那咱先说一，一楼，一楼二楼八套。加上这边的四套，一共是12套房子。对吧？这这就剩一，剩下下来，他这112套好像我记得。那剩下100套，剩下100套，最差的房子，6号楼的，西单元的，3、4、5、6、7、8、9，这几套。对吧？然后，好一点的，上面的，11、12、13、14、15、16。对吧？然后东边的这几个也还可以。啊。10楼以下的，前面有遮挡，视线遮挡，10楼以上的，到15层的，16层的，这一，11、12、13、12、13、14、15、16。就5层，15套。对吧？前面没有遮挡的。不是，2套，前面没有遮挡的。对吧？这不就拉出来了吗？然后，119的，对吧？大家愿意看洋房的。那部的一楼没有院的了，然后只有2、3、4、5、6。那么2、3、4那肯定是便宜。然后顶层，对吧？又是一个档次。你就会发现，他基本上每一个档，就那么一两套房子。所以他稍微去个三五套，三五套，三五套，他就去化了一半了。明白吧？啊，就是，我昨天给大家去说了，就是，他的一楼带院的，可能去化得不是很好，或者说他不好定价格。啊，我觉得一楼二楼会剩一点点。也就是12套可能就卖一半。然后其他的那个楼层嘛，你就说我这真的要是7楼8楼啊，还是要12楼、11楼啊。就是后面那个小高其实没太大影响。啊，就是都能接受。对，还有一个就是，它的中间户和两个端户是有一点点影响的。啊，中间户因为它是电梯口，冲这个入户门是有一点点影响的。所以它这里边呢就是中间户和边户的得房面积有影响，然后所以总价会有影响。啊，但是它的电梯厅没有太大的，太大的影响。所以这个就看大家怎么来来来定义了啊。我觉得怎么也得差个五万块钱。我认为啊。但是我没有细算。然后，金茂呢，哎，金茂我还看他们是内开还是外开啊？109的我没看那个户型啊，我今天没注意看。好像都是外开。109的是外开。因为它是那个，都是一梯一户的。对吧？都是一梯一户的。啊，这还可以。这谁呀那大哥一直在在这儿啊？Eleven，你，你在在这儿干啥呀你？是，是你给我留的言吗？催我上播了？啊？是不是你？昨天有话题，今天没话题了。青山不改绿水长流。啊，好，都给我改字了。哎呀，这个天空之境吧，说说天空之境。天空之境， 哎呀，就是你推不推吧， 都 不是双开门吗？对呀，它贯通梯嘛。天空之境马上卖完了。啊，反正稀里拉拉的，它这个月卖完以后，剩下的 哎呀，你这个这个这个这个这个洋房嘛，对于他来讲是个难题。那真的就得靠金茂拱了。金茂到时候240来万到260来万的价格， 啊，你，你，你就接替了天空之境的小高。然后天空之境这个洋房嘛，300万，300万买个那个，有很多会有意见。你看300万能买啥？300万能买天空之境、半山云镜、 海信金沙滩， 对吧？唐岛湾君汇、康大西悦府， 哎呀，这些 都能买。对吧？甚至250、260万你买那个金茂九顶山的， 都可以。但是要匹配好自己的需求。你看昨天还有问那个， 江山一境洋房的。这些都有价格表，回头哎，回头我给大家做个房源价格表吧。房源，门槛，价格表。嗯，对吧？我就是每个小区的，区的一个表格。做一个Excel表格就行了。你比如说天空之境的价格， 啊， 然后这个半山云镜的价格， 填一下。然后， 备注。备注好。对吧？我再把他们的容积率 做好。然后价格的卖点， 对吧？卖点，亮点，以及不足。不足做好，然后大家就可以去看了。就是到时候我会做一下这样的表格。然后你基本上就那个。明年4月份能，明年4月份你别买澜境了，我不建议大家买二期澜境，二期，二期澜境贵啊。没必要。明年，关键是今年下半年还，还出不出地的问题。你买澜境多大的吧？明年4月份你买它干啥？买前面的那个 119的，买5号楼。哎，也还行吧。反正你到时候你能认可这个价格差，它百分之百会有价格差的。啊，百分之百会有价格差的。你放心，他百分之百会有价格差的。就是你现在，你比如说119， 200万，你到那儿得210万。啊，但是它现在没有，没有太多的。就是还是一个问题。就看它的这个， 开的价格。还是一样，就看集团要不要，要求利润。你作为销售，你营销总监啊、销售经理啊、这个这个这个执业顾问啊，包括 what 策划呀，甚至这个 啊，这个片，区总， 那肯定都是想低开。但是， 是吧，掌控的，就是像我昨天讲了。掌控利润的那个人， 他不想低开。掌控利润那个人不想低开。就是你们别看这个能拍，跟你拍视频，那个跟你拍视频。这些人 都跟我一样啊，小卡拉咪。啊，这个这个这个在集团上都说不上话，在这在这个价格的谈判桌上，在价格制定的会议，在价格制定的会议桌上，都张不开嘴的。知道吧？所以你你你 就看还是要看，看利润点。我我是觉得 他就200套房子，他怎么也卖，就还是那句话，他只要只要只要 不要特别特别脑残的这种营销，它都不都不会卖差。不能说你让我去卖，就是你去弄，只要是你，你别太嘚瑟，那个价格都，那个房子都能卖完。对吧？明年买哪个盘合适？明年，明年看需求。就是 我跟大家去讲一点啊，就是大家买房子，价格固然重要。
那你 百分之百你你这对需求一无所知啊。不是我不知道，是你自己都没有说。就是如果一个成熟的， 这个咨询房产的人，定位比较高的咨询房产的人，就是说，我200万想上学，明年我买哪里的房子。或者说我200万我要求地铁，要求学校。后年就住，那个就可以。君悦长江我看也没戏。也，也够呛。就是它这么个整法。啊，也够呛。啊，你，你们看吧，看中海卖完天空之境，后面会不会继续拿地吧。你是拿唐岛湾那个片区的，还是参，参与君悦长江啊，还是看看九顶山金茂。这个旁边搭个邻居啊，半，瑞源后面那块地给收了，估计不成的，那不一定能收这个房子。好不容易从半山云镜那个泥潭里边给捞出来了，它不一定又想去九顶山。但是对于头部的人来讲，你不拿地他就没办法呀。你对于营销总来讲，你不拿地你 大家就没有收入啊。所以中海，你看那个云镜， 旁边的那个望天镜，啊也那个了。空白地块降容积率吗？这个东西不好说，我估计不能啊。那一块地要降容积率了， 这个金茂 那不得练葵花宝典，宝典啊。不能。
那一块地够呛了。啊，他金茂就没算，没算账我觉得。而且金茂他拿瑞源的地吧，我觉得他也不是一个 这个这个这个 这个 经济，经济账。它它算的是政治账。啊，不不。算的是这个 关系账。对吧？它在著名的 青岛西海岸，还有一个 非常伟大的项目， 叫，西海岸创新科技城。它倒在那里了。你后续它那些 所谓的 商圈啊，那个那个那个那个商场啊、揽秀城啊、 对吧？什么图书馆啊、学校啊，什么十几间学校啊， 那玩儿都得让他建。对吧？
不不建。那不建，你不建，你可以不建，那你来开发区收收收烂摊子吗？我觉得是有这么个概念。而且瑞源在加了一手，这个转让费。原来7400，现在变成7600了。哎呀。所以，你你你，你说 金茂也是 逼不得已，被迫。我觉得拿了这块地了。拿老三的那块地，他也挺费劲的，这不跟青特也合作了。对吧？对吧？就，对。所以，明年呢，就是没有。我跟你讲， 一年不供地，供了地也不入市。这未来就是一个常态。啊，你别说今天出这个政策了，明天出那个政策了，今天又免息了，明天又什么延长房贷时间了。你要知道根本啊， 巧妇难为无米之炊。大家不能够空中楼阁。什么意思啊？老百姓没钱，大多数人没钱。
对吧？你什么时候， 啊，都挣钱了， 哎，你房价不涨也得涨。你现在大家都挣不起钱，你想涨
啊，它也没有支撑啊。是不是？诶，我、我问问，我得这个声音怎么样？口齿清楚吗？然后这个麦的，传出来的声音清晰吗？你们觉得刺耳吗？或者说，有没有杂音？我不知道这个麦怎么样啊。你们、你们能回复一下，有没有杂音？而且，现在有很多的大拆大建的，呃，这种商业啊，然后那个，呃，地铁啊，对吧？你看那个内蒙古，刚才刷了个信、信、信息，什么新建、改建、扩建的这个道路，5年内不得翻修。哼（笑声）这一下子，我就想起来了太行山路隧道那个。呃，太行山路隧道，你们今天修，明天修，都修了三年了。我估计过两天还得修。（笑声）哎呀。没点关注的，点个关注啊。
你们这五、五六个人，大哥们，你，在不在呀？
声音，我的声音传出来的有没有磁性？够不够魅力？（笑声）不能说妖娆。啊，你们能不能回复一下？啊？我这对你们“嘟嘟嘟嘟”空气讲了半天了，得讲一个小时了。但是，我也不知道直播状态怎么样。啊，声音怎么样？啊，声音好的话，72%的观众来自于推荐。85评论9。这建议，哎，还有这呀。直播没建议。那就没有人嘛。啊，所以，未来这个，这个明年，后年，这个地块吧，我估计零零散散。你看，还有个地呢，太行山路和香江路交界那个位置，泽润的和城发的。本来应该都是泽润的地，我估计泽润都拿不，摸不拿了。后面没办法，这个地反正就得上面拍，反正有任务，必须上面拍。那么城发拿了。你城发拿的那个，海名臣，哎呀，那个玩意儿，那个地方说白了，不是普通老百姓能买得起的。得两万大几。哎呀，明年呢，我、我得改改，改改楼盘名。对吧？九顶山金茂，然后，澜境，衡山路一号，天空，然后，半山，对吧，君悦长江。然后，再加上，金沙滩，对吧？然后，然后，君汇，湖畔。
然后，喜悦府，然后，中交，然后，金地，城发。我城发那么多房。把这些楼盘给大家说一说。然后，灵山湾，啊，灵山湾。四中，实验，灵山湾。然后，这个，唐岛湾，金沙滩。嗯，对，这俩。欢迎欢迎。哎呀，我也不知道怎么样了。你们看这个图怎么样？我今天的这个、这个、这个、这个，大家觉得这个、这个东西怎么样？仅用耳机麦是关于功能，避免影响而产生...你们也没人给我反馈这个画面怎么样。我自己看看。哇塞，原来是这么个情况。嗯。咳，哎呀。欢迎、欢迎，欢迎呼啦呼啦呼啦，辣炒蛤蜊，你们俩真是，这个什么了啊。没有，有问题的啊，点下问题。一会儿我就下播了。然后我坚持，每天都直播，然后给大家去聊一聊。然后明天呢，我再讲一个PPT吧。啊不是PPT，就是自己弄个大纲啊，去讲。哎呀，反正今天吧，就是有人催着我。嗓子疼。嗓子疼。正好，晚一点吧，汇合、汇合。哎，正好是下半个月了。下半月这两个周的一个，君悦长江有进。你不要等它了，它就很忙弄。它就弄完以后，还不好建。那手续不好弄，然后弄完以后，哎呀，它那个容积率，它那个产品，我觉得还会调。它那个已经原来调了，还会调。啊。它那个产品还会调。一会儿把那个户型的价格、面积，给大家去做一做。诶？我这个是不是光线不好？为什么老是闪呢？看看为什么老闪呢？录制一下。是我手机的问题，还是，还是那个什么的问题？能听见是吧？能听见是吧？能听见是吧？能听见是吧？你们也不给我回复一下。嗯。欢迎欢迎。现在反正我是感觉到市场的这个冷了。但是不妨买房的客户啊，因为买房的客户还挺多的。这个小姐姐是干啥的？哎呀，时间长了就以为他们经常那个什么。哎呀不行。我，我留点嗓子啊。感谢大家这个关注。然后那个明天我再继续播吧。嗓子不得劲，明天再弄。