金华月和领海日成哪个好？你如果说从位置来说的话，肯定是金华月呀。你如果位置来说的话，肯定是金华月好。但是如果说你看那个产品形态上，领海日成好。看咱们注重哪一块啊，推荐的话肯定是推荐金华月这个。金华月。但买的话一定就是说它那个选择它的面积多大啊，不能选择最小的。建议考虑哪种呢？131，啊还有118的。不是131和这143的。啊别往在就小面积的啊，就他家的这个小面积的不推荐，包括啊这个领海日成小面积的也不推荐，109平的。中梁云上怎么样？你研究这干啥呀？中梁云上这个小区没有意- 没有研究的意义呀，你如果说研究它的那个别薯，现在基本上卖完了，二手房也没什么房子。那如果说你研究它那个小高层的话，更没有意义了，你看这个位- 首先位置啊，周边的配套，基本上是没有。另外呢你看它这个小- 你看它是小高啊，实际它是高层。就是它只是小高的这个层数，但是它的那个当时打地基的时候是高层的一个地基。就它的公摊呀以及它的那个梯户比都是高层的设计。你你买这么一个产品，你拿这么一个价格买这么一个产品，你还不如看看这边呢。我我觉得你买这边就直接买高层得了，云颂也比它强啊，云庭都比它强。别往别往这边研究啊。华路建- 华宇江路府邸，不推荐啊，不推荐。那我给你讲讲为啥不推荐啊，首先你看它带着精装修。
再加上产权现在还剩20来年。最最重要的啊最最重要的，带着精装修，但是它这个还是带暖气片的这种的。
就这个装修风格我感觉没个40岁以上是欣赏不太来，就这个就这个小区。而且它这个定价啊非常乱，它这个小区定价非常乱，你没必要研究。
替代品是不是在这儿吗？买买这儿比它强太多了啊，买这儿比它强太多了。
就这个原因。
你考不考虑学区的，挪沙湾也不推荐呀。挪沙湾这个小区，挪沙湾这个小区457算说是最新的工程，18年交付的，但是啊，整个挪沙湾体量太大，挂牌量太高，你这个小区价格内卷非常严重啊，你自己观察观察它的成交价。灵山湾怎么样？129平什么样合适？灵山湾这个小区，就这不不是小区不推荐啊，是这个板块不太推荐。板块不太推荐。就这个你看啊，咱们看看地图上为什么给它标红了，就为什么给标红了啊，就是别的没标红的区域啊，它的客房比，就是人家是一套房比20个客户，然后这些地图上标红的区域呢大概是在60个客户，一个客户比60套房子。就它那个房子房多客少，这些区域是这么个原因，就后期你的买这个地方流通性比较成问题，是这个原因。我建议呢如果说你考虑这种相对来说品质高一些的产品，你可以研究研究这边的华润的。研究研究华润的。华润的云颂，啊，或者说你往这边信城新城去研究研究，我觉得这个会更好一些。
艾玥之城，艾玥之城这个小区吧，就是你如果说能接受，就是目前这个现状，你能接受，首先啊有一点，就你觉得它这个目前这个配套你能接受得了，那咱们可以研究，因为小区小区的这个产品做得很好，就这个洋房的得房率非常高。另外呢这个叠拼的产品也是，就当然就但是就是最最重要的啊，就这个淮山一路，就是淮山路比较靠北的这个路段，它实在是没有什么配套呀，就你买菜什么的非常不方便，你可能大大部分就是说有需要的时候都得开车出行。这个是你你能接受这个事，这个地方可以买，因为价格也合适。比这个中间这一段，比这两个要好。在附近上班。在附近上班的话，在附近上班的话我觉得那你你如果说在附近上班，咱们可以往这边研究研究。就那个博悦灵山湾的话，它毕竟它这个价格还是有点虚啊，它价格是有点虚的。我觉得咱们可以研究研究这个云颂啊，云颂，如果说你想靠着这个地铁近的话，可以研究这个云景啊。可以往这两研究研究，小区就开发商属于央企里边，可以说是做房子做得最好的。另外呢，就是说产品的物业啊，还有它那个户型以及它的建筑质量，都是在周边属于比较拔尖的，你可以往这儿研究一下。燕姐在海信香江瑞园怎么样？好的好来，那个燕姐我给给你给各位燕姐聊聊啊，就是说有问题大家都打在评论区，我给大家一一解答。就是香江路啊香江瑞园，是属于一个，就是海信的产品力是很强的，海信的产品力是很强的，就是整个黄岛，不管是黄岛或者是青岛来说啊，海信的不管是从物业上或者说园林啊，或者说它的那个这个这个产品的那个比如隔离降噪啊，保温啊这些各方面都做得非常好。海信香江瑞园呢是很合适的一个项目，但是它出现了什么问题呢？是香江路这个板块。香江路这个板块大家应该都了解，因为毕竟是黄岛第一大商圈的一个地方。这个地方呢，现在有一个四个特点，就四个字形容啊，不是不能说四个字，四个字五个人字啊，老、破、小、学区，这几个关键词。你看如果说现在随着这个学区的属性越来越弱，那以后就是说把学区这个属性慢慢去掉之后，它只剩老破小了。虽然说香江瑞园属于一个新，属于相对来说房龄比较新的，但你架不住周边呀，周边如果说价格降的话，那香江瑞园它的价格也保不住，是这个原因。就这个板块啊它现在如果说这两年还有学区的需求的话，我觉得是可以研究的，没问题。因为学确实在整个黄岛来说，学区比较好的一集中一个地方，就这附近，是不是？但是呢如果说你孩子现在比如孩子比较小，现在还没有就是说到了一个适龄上学的入学的年纪，那咱们可以等到孩子比如说要上小学了，比如说要上大班了，或者说要上初中了，到六年级了，咱们再买再选择选择这个学区房。但在目前来说的话，这个地方还是不太推荐，这个板块还是不太推荐。
没有学区需求，那就研究研究后边这个。啊，海信星海湾，二手房，114平的，然后和大运顶119平的。海信花圈小镇维拉，再就是啥呀，就是你如果说往往这边走的话，房源是符合你预算的非常多，就这个板块预算非常符合你预算非常多，但是不是不做主要推荐啊。另外呢还有两个小区你可以单独再看看，一个是影都学府的小高啊，或者说这边。我觉得120的话在灵山湾还是比较好选的，在开发区很难选，但在那个灵山湾相对来说比较好选。文登江山怎么样？
就是占了个次新房，别的啥也不占。就是文登江山，人村里干的，啊，人就吸引装自己的，是不是啊？你这个没有什么品质可言，户型也一般。研究这边的话还不如研究周边二手呢。说的挺明白吧，朋友？就燕姐们啊记着，现在买房子不是说咱们是买新不买旧，就是能买年就是那个那个建成年份越新的越好，但不是说新房就一定好。你想现在整个黄岛啊有很很多这种新房卖了很多年卖不完的，这个文登江山现在还有房子的，还有房子的。但是呢它虽然说现在主要是二手房，但你像这种小区品质一般的，物业一般的，开发商一般的，就你说明这种，咱就没必要往这这方面研究了。你像很多啊，你比如这个灵山位的，灵山位是不是啊这个，不是云隆湾，这个千禧漫沙半岛，就是其中一个。稍等啊朋友们，挂一个小风车，抖音给提示违规了。200万能选哪别墅？200万的话开发区不用研究，然后那个长江就怎么说，石油大学石油大学以东，就不用考虑了。200万如果研究的话，只能研究灵山湾。只能研究灵山湾，要么你要说能啥呀？
200万啊，这么说，就这个位置，画个线，往东不用推不用考虑，就往西。西边有啥呀？几个区域啊，给你说说。首先这边，青岛小镇啊，江山越的中层中叠，啊这些，中上叠。另外呢到这边，大峡谷不太推荐了啊，大峡谷不太推荐。大峡谷不太推荐，然后那个圣莫尼斯湾的话也不给你推荐，你就研究研究这个板块吧，我觉得研究研究这个板块，这个板块叠拼很多，叠拼产品很多，这个板块。另外的话你看啊，就灵山湾这个这个板块买房子，有一个比较有意思的一个事，就是你在这一买房子呢，就叠拼，不管往东还是往西，都都都不如人矮勾。因为这边啊东边是占一个啥呢，东边占一个学区，西边占一个学区，东边呢是配套很成熟，人本身地价就高，房也贵。所以说你如果说200万的话，就是灵山湾能选择得到，能选择得到新的好的房子。离开发区近点，对，就是你往灵山湾选一选了，稍看了黄金海岸四期，哎呀别研究了朋友，你看啊我在地图上写了个啥呀？你看我在地图上特意打了这个标签，永久防风。就黄金海岸啊，它的它这个虽然说你看的是比较新的一期，你说的是这个，但是它跟以前的12期其实是在一起的，连在一起的。就整个那个你看有一个观察一个点啊，就咱们在自己在网上就能查到一个数据，实在不行问问什么豆包都可以。就你看他们这个这个板块的成交量，然后一个成交的一个价格的一个趋势，咱们观察这个数据，因为咱们买一套房子啊大概率啊不可能就说一辈子住着一套房子，咱们肯定是有后期可能会有改善呀，或者说比如说举个例子工作调动啊，或者说房子需要再换一个更大的。
就到这个时候需要看这这个事情。一般来说啊换房周期在10到15年，目前来说很多人买房子觉得我买这套房子就要住一辈子，当时打心里想的是这么回事，结果住着住着住很多年之后发现，哎我想换了，因为各种各样原因我不满意了，想换一个更好的，啊这个时候流通性就体现出来了。
生活配套其实很多，但是呢太堵了，这个这个板块比较老，太堵了，发展比较早，所以说你你看这边房子没什么好房子的。好房子也不太好了，现在好房子的价格在这个地块也不太好好卖，就海信积米湾，可以了吧？刚才一直说海信的品质高，但是它建在这么一个地块啊，夏天呢蚊虫很多，冬天呢海风又大，你看倒这个尤其是今天风大的时候你看看，你过去感感受感受，另外呢每天每当开海的时候，它这个海风这个鱼虾味啊，那个腥味就飘过来了，有时候都能飘到滨海大道上，我不知道你有没有去感受感受。再就是再说一点啊，就是这个路，这个路真的是非常难走。你说早高峰晚高峰哪个不堵吧？对不对？舒适度啊很低，所以说这个板块不给大家推荐。黄岛哪个区好，兼顾就业和养老？呃黄岛黄岛区好的地方呢，那核心就是唐岛湾。如果说那个长其次是长江路。啊这是好了一个。
另外你像徐安岛啊安子啊，包括这个灵山湾，包括这个胶南这边新城都可以，但是你像咱们一定就是说先这几个板块选择起来都没什么大的一个缺点，都没什么大的缺点，都可以选，但是问题是看咱的最终看咱的一个需求，你比如说去单位通勤需要多久，啊，具具体考虑哪一块，有没有研究就说商业要求要不要繁华里商场近？
这些是咱们需要关注的，根据这个再来找房子，因为你如果说单纯拿一个的区域来说的话，黄岛好的区域有很多。挪沙湾457洋房可以入手吗？不推荐你入手，不推荐啊。我自己我自己就有朋友有同事啊，有朋友也有同事啊，都在这个小都在这个小区住，2期3期还有45期都有，包括12期我们有不1期我们有同事在里边住。
是它的物业。其次呢是它的这个小区现在毕竟面临以老化，因为时间比较长了。
就你进这个小区按个喇叭，保安就给你开门，这以前是以前都不用按喇叭，现在呢稍微好点了，按个喇叭，然后人出来给你记个车牌，然后直接给你放进去，就这么一个小区。另外租户也比较多啊，小区挂牌量很大，这几个小区这1到5期挂牌量很大，所以说你买这个小区它不是不是说房子不好，是你现在买了，小区里边挂牌量比较高，价格后期价格内卷的比较严重，就你现在，大家可能有的朋友对这个可能刚就是第一次看我直播啊，不太了解价格内卷有什么缺有什么比较严重的事，就你比如说这个小区里边挂牌好几百套房子，现在呢你买了一套房子，100万，比如说买了个120平的，过段时间呢，就是说人家有急用钱的，人95万卖了，那你人家是不是就是说，你说体量大，人家着急卖，一堆精品在那摆着，人家着急卖是不是要降价？你自己想想是不是这个逻辑？
如果说人家一旦降了，现在买房的客户人家是盯着成交价来的，人家是拿成交价做一个参考，那你这个95万就是你们小区最新的一个成交价，可能成交就是94万，啊96万，就可能就这么个价格，所以说你再往后，如果说再有着急卖的，就再破价，就这就是小区挂牌量比较大，然后造成小区价格内卷内卷的一个不推荐的原因。就你买房子后期，就说平白就是怎么说呢，你买了房子住挺舒服，平白无辜呢降掉了不少钱，就这么个原因。山海湾房子怎么样？山海湾啊你燕姐我跟你说一下，山海湾这个小区啊，就是选择人也非常多，山海湾也有朋友在这住，也有朋友在这住，住的是五期啊，住的是五期。你如果说考虑山海湾这个小区，它这个小区整体体量太大了，一到五期都在一个没有没有分隔开啊，都在一个小
去里面。另外呢，它这个小区最大的缺点，第一个是体量太大，第二个就是人车不分流这个就不说了，因为16年之前的小区，很少有人车分流的。这个当时16年，16年左右17年的会儿，人车分流是一个很大的一个卖点。那时候就是说如果你小区是人车分流就属于品质比较高的一个小区。但但这个小区最大的一个缺点是什么我跟你说，夏天还没到旅游季节，旺季的时候，啤酒节开幕了，啊啤酒节开幕之前，来旅游的，这个小区民宿特别多。民宿多，有什么缺点？
人家没什么，就是素质，碰到素质低的，在楼上办个party，是不是？
交物业，啊，报警，啊，都，都都，都发生过的这个事。不是说就在这跟你在这那个，呃，说，在这，这叫什么呀？一，有点有点说不出来，就吓唬你吧，就，就这么说吧，就是那个没没，就是这不是那个没发生过的事啊。你主要是关注这一点，这个小区民宿太多了，有一个门，甚至就是说没有人执守，就是民宿直接进。啊，这么个。安子推荐哪个小区？安子推荐哪个小区你得把那个预算发给我啊，燕左。就你把预算、面积跟我说一下，我再给你推荐小区。有地铁需求，6到7年后有学校需求，配套好一点的。呃，说，说说那啥，得得跟我说一下预算啊，燕左。就是预算发给我，然后再给那个给你推荐房子的。因为你，你这个的话，你你如果说单纯就是满足这个地铁啊、学校，那黄岛这么大，你看这黄岛这么大，市内四区加一块没有黄岛大。就单都没黄岛城区大，你这这个房子太好找了。万科新都会呢？
新都会这个小区啊，新都会这个小区，没什么问题，也是次新房，也是次新房，但是呢，现在它面临一个什么问题啊，它面临的是周边多了一个竞品，就万科新都会，你像这有小高啊、高层、洋房啥都有，但是呢，它有一个问题就是周边这个理想地。理想地现在品质非常高啊，理想理想地是今年4月30号交房之后，它成交的所有的房子，没有一个业主是亏本卖的。呃，如果说挣得多的话，可能是能达到的，就单价比高个2000，2000左右，比二手价。啊，它是这么一个小区。现在呢，你如果说，现在咱们买房的肯定是品质为先，就像咱们买车为什么想买个，就是说尽量，就是一开始拿个10万块钱预算，买着买着到15了，到20了，就这么个意思。就你你现在自己住，跟以前就是需求不一样了，以前可能你买了房子就放在那，可能就是为了那个，啊那两个字不能说，啊那两个字不能说。但现在呢，没有这个需求了，人现在买房都是为了自己住，都是为了想，就是在自己能力范围之内，提供一个更舒适的环境，更好的一个小区，更好的一个户型。啊，所以说现在，这个小区很好卖，你如果说价格相似的情况下，我觉得我建议你可以研究研究这个小区小面积的，因为套内面积差不多，套内面积差不多。但是这个小区目前啊，确实是有溢价。如果说你真考虑的话，我建议你等到年底啊，等到年底，呃，年底的话二期交付，看看有没有就是说在挂牌的房源能做一个对比，啊，作为一个竞品对比。黄岛好不好找工作？我感觉还好关，黄岛你要看找什么样工作吧。看什么样的，但是市区一般同类工作啊，市区一般那个工资会更高一些。
呃，首先啊，144平谈到160万，呃，目前来说，这个市场价格是可以，是可以的，但是啊，就是肯定是可以的，但是我跟你说一下，就西海岸这个房子，就是宇宙越府，不是宇宙越府，这个这个翡翠湾这个房子，它是不值得你考虑的一个小区。就如果说咱们必须要的这个要到的144这个面积段，你拿着160万，然后在整个安西海岸找，不太好找，次新房里不太好找，老房子很好找，但次新房不太好找。但是呢，这个小区有它自己的缺点，首先啊，就产权那就不说了，石油大学网东90%，不说95%吧，90%的房子都是50年产权，这个大家都知道，但是呢，就这个小区，也是50年，这个就不说了啊，这不算缺点了。但是呢，这个小区，呃，物业也很差吧，虽然说也是一线品牌，但是物业确实维维护的也是一般，主要是户型，最大原因是它的户型。这个小区当时卖的最高点的时候，卖到26000，26000的价格。
17年18年的会儿，我刚入行，这个小区，当时我印象很深，这个小区卖的价格特别高，我当时有个客户，呃，买了哥两买了买了两套，买对门花了得有600吧，可能得有500多万600万接手。就这个小区，你看现在降降降降得夸张，就不是说现在你想想这么一个价格这么高的一个小区降到现在这么一个价格，它就只是只是值这个价，它现在目前来说只值这个价。我觉得如果说你真研究这个144的，我觉得你还不如对比对比，你看啊，附近宇宙越府的那个那个叫啥，那个那个小高的那栋，小高那栋。啊，它那个143的，你可以对比对比那个。另外呢，这个小区边缘就了，这个小区卖的非常少，这个小区啊高层不要不要考虑。
融创附近100万养老？养老的话就讲究一个生活方便，交通方便就可以了呗，对不对？那你如果说这样的话，品质高的，你养老面积不需要太大，我给你推荐一个啊，海信星海湾。你可以看看它的二手房。考虑89的就可以，用不了100，90万左右。90万左右就能拿下。这个小区。
你可以把一个卧室打掉，变成一个大客厅，居居住舒适度很好啊，很高，小区离着地铁30米，这个小区，可以研究研究。另外的话，这个100万以内的灵山湾其实能选的也不少，也不少，看你喜欢什么样的环境吧，你是喜欢那种热闹一点的呢，还是那种，就是，这种归隐山林的这种感觉，看看山景，就是安静一些的。但我理解的养老啊是生活要方便，我不我不，你这个的话，就是看自己怎么选，怎么想，如果说100万的话，在灵山湾养老的房子非常多。威马欢迎你来工作，找工作的？
有很多。有很多啊，燕左。就是开发区这边，就是开发区其实很大，开发区很大，就这，这都是开发区。这都是开发区，但是那个你要说那个套四，主要是打预算，主要打预算，房子很多，看预算情况。
预算70到90万。哎呀，石哎呀，石雀滩套二确实非常多，你像这些小区都有套二。这些小区都有套二，哎，看这洋多层的有一把索，多层的索底。这些都有套二。那现在买个套二干啥呀？你这个板块，你要说，刚跟刚才那位朋友啊需求一样，想养老，买这边也没问题，安静，买买点菜啥的也方便，就是不靠近地铁，坐公做那个如果说自己出行的话，旁边有滨海大道，然后那个有公交，也方便，但是呢，这个板块套二的房子现在没什么价值啊，没什么价值。就是我给大家，就是说一个说一个东西啊，就看大家有没有有没有最近在关注这个问题的。首先啊，就是咱们现在买套二的房子，除了安子这个板块，任何一个片区不推荐大家买这种套二占比超过40%的小区，就小户型占比超过40%。为什么呀？
就是因为现在啊，房价在降低，首付在降低，利率在降低，然后呢咱们就是说，如果说咱们首付加个两三万，月供加个五六百，咱就可以买一个套三的户型，现在呢买房就是为自己住，你像这个套二的，大家能买套三一般不会选择套二，哪怕只有两个卧室的需求，它有一个做个衣帽间，做个电竞房都可以，对不对？那如果说套二的房子卖不掉，那它只有一个选择，就是买客户的买套二的房子手它又着急换房的，它可能改善，可能还为了孩子的学校，可能为了就是说就甚至就是说还夫妻俩离婚要分家产，都有可能，那你这种情况一发生，那这个房子卖不出去只能降价。
这个钱我值不值得花的？那这样一犹豫的话，套三的房子也会卖不掉。
这就是小区的一个降价逻辑。一个降价的走势。就这个板块啊，这个板块其实不是很推荐你买套二。不是很推荐你买套二。
我给你简单举几个，我先说几个次新房啊，先说几个次新房，首先，天云华府，天云华府143的，我不确定的一个事啊，应该是我们已经上上个月的时候谈过一套，有个143的，有个143的，那个是可以改套四的，那个143的是谈到220的，这个小区次新房，24年24年交付的。然后呢，青岛小镇，这段时间在搞清青岛小镇二期，然后这段时间在搞这个这个这个清盘，现在有没有房子了，对挂一套卖卖卖，我不确定，但那个我记得有个顶楼也是220，也是个套四。另外呢你像这个开发区套四非常多，我先给你列几个啊，就这个西定如居、海信墨香居，然后包括中间这个昆仑首府、新达基业蓝庭，这些都有套四，你的预算除了这个西定如居啊，基本都没啥大问题，哦不，还有这个墨香居也是偏贵，墨香居也偏贵啊，就除去这两个，你像这些这些都是可以的。但是就看你具体的，比如说离还是那句话啊，离大伟近，你看离是不是需要离大伟？通勤需要多久啊？
然后另外呢就是说你对这个小区有没有就其他的配套的一个要求，这些才是最主要的，咱们买房子现在一定是住的舒服是最主要的，围绕着自己需求来找，另外呢在这个需求的前提下，品质为先，其次是商业、交通，啊这些，最后眼就学区啊。孩子在胶南，离孩子近一点。孩子孩子在胶南具体哪，那那我说那个吧，那我说的那个，如果说离孩子近一点，这些应该，因为孩子孩子在胶南的话，是在这一片吧？你说是胶南这一系列是吧应该是啊。那那你那就研究研究后面的二手房吧。研究研究这些二手的。海信的，海信的品质没问题啊，园林做的好很好。
100万，不是，100万有推荐，但是，你刚才发私信给我了吗？我我有点找不着了，你根本跟我说过位置，区域。如果没说过的话，我不用不不知道怎么给你推荐呀。胶南介绍一下，胶南小微首付70，贷款不超过30，日照人在胶南长期发展。我也日照的。这不碰老乡了吗？那个，首付70，你首付其实算是还算是比较高档，首付算是比较高的。呃，那就是说总价100万，然后在胶南，你如果说这么选的话，胶南，你灵山睿城，但是灵山睿城的话，只能买到最小面积的，这个的话你做一个备选。呃，因为最小面积那个是一梯两户的，然后呢这个，不是不是，弄错了，是这。呃，博海新海三期，这个是精装修交付的，精装的标准比一期要高，可以研究研究这个。
那个，其他的啊，其他的你像100万的话，你可选的就不多了呀，100万可选的不多了，那就是这，春阳天玺，主要是胶南也胶南区也比较大呀，咱们也得把那个胶南的具体，比如说考虑胶南哪一块，你像举个例子啊，这一块100万左右的房子多的是，很多很多，但是不推荐，还是那句话，体量太大，小区品质低，呃，这一个板块啊，就是你像很多人关注胶南，关注胶南的房子，关注这个板块的，为什么呀？考虑第一啊，考虑有通勤的需求，有这个地铁的需求，第二呢，考虑这个孩子上学的问题，这个地方呢离这二小分校和这个六中都非常近，但是呢中间啊，买房的一定要关注开发一定关注物业，一定要关注物业。自己在那个抖音上啊，搜一下打两个关键词，一个是中建，中建，或者说打锦绣城，第二个打物业，你就能找出来，这个物业啊很多负面行消息。跟业主起了很多矛盾了已经。另外一个就是说那个还比较出名的，你像你说100万，那海棠湾这个也随便选，但是海棠湾这边也是，物业很差。开投新都月府怎么样？开投新都月府，我想跟刚才那个朋友说一下啊，你刚才那个你说，就是，刚才那个09，09那个燕左，那个你跟我你这样吧，你具体的跟我说一下你考虑的区域，那个右下角，就是你看这个，就你看我这个这个右下角有一个小风车的一个图标，你点一下这个小风车的图标，然后点一下那个预约，预约信息，完了你把那个11位的数字，啊给我，到时候我下播之后，我给你打电话，咱们详细沟通一下，因为你说的区域太模糊了，胶南太大了。啊胶南太大了，我得，区域也比较多，分开给你，拆开给你介绍啊。开投新都月府刚才那个，刚才燕左说的新都月府啊，我不太给你推荐。新都月府这个价格啊，首先并不低，14000左右。但是呢你看啊，这几年，随着这个828新政，就8月28号那个必须限房销售的那个政策出来之后，你看周边这些空地吧，大概率啊就是近几年都不会动了。我说近几年都是说的有点那个委婉了啊，我估计长期都不不太会动，另外呢南边这一片还有一片坟地。你看这个小区你现在买了，虽然说是一个低密度的一个洋房，但是呢你这个价格买的话其实也不低了，我觉得如果说你研究这边，你没有学区的需求，不需要那个双语，咱们完全可以研究研究理想地的二手房。啊我不给你推新房，我给你推二手了，我给新房新房我都不给你推了，我给你推二手，你想想为什么。啊？说白了，就这个价格和价值现在还不匹配，你周边这个空地太多了。一时半会儿真动不了。薛家岛或者金沙滩隐秀附近也行。哎哟，100万左右次新房，哎呀，薛家岛金沙滩隐秀附近，那你就隐秀附近了，因为薛家岛跟金沙滩的次新房太高了，薛家岛金沙滩这边，
就是，它这边，测新房没有小面积的，首先。你如果说加上你，你说的这带装修。你如果说这样的话，其实能筛选的房子非常少。举个例，举个例子啊，那个月亮湾，月亮湾。这个是带精装修的。如果不考虑，如果可以不带精装的话，天福银海。但这个 这个天福银海这个小区。天福银海这个小区容积率太高了，居住舒适度很低。住不舒服。呃，那就是哪？盛雅中心。盛雅中心现在带装修。也是现房。但是，它有个装修的周期啊，它是送装修，属于政策上。另外，影都这边的话就没什么带精装修的房子。影都这边我跟您这么说，带精装修的房子价格一定是比正常，如果说人正八经的，就是说，自己花花钱装修的，不是找那种装修的。就是，不是，装修带卖的那种的。就是，串串房，那种的。价格一定比毛坯的高，高一大截。人把装修的成本起码就是说，加了，就是加了60%、70%，啊。而且买房子的人也认。就你现在啊，在网上，咱们现在在网上不是经常，现在都刷视频嘛。不管是在抖音也好，在其他平台也好。你只要刷视频，刷那种，精装未住的，一次未住的，刚装修好的这种的。我跟说，你现在自己提，先自己给自己提个醒吧。大概率啊，我不是说100%，大概率都是装修带卖的，都是这种串串房，啊，成本非常低。啊，明白吧？就是很多牌子都是，贴牌。感谢大家点关注啊，感谢各位老铁点关注。我再给大家看问题啊。考虑双珠路地铁或者，世纪大道 地铁站附近，不太考虑大高层，不考虑装修完的，也不考虑顶楼和二楼。顶楼和二楼，我也不推荐啊。顶楼，你不考虑我也不推荐。为什么呀？顶楼和二楼都特别难卖。考虑顶楼或者考虑一楼、二楼，只有一个情况下可以考虑，就是价格差别特别大。你比如说，你现在100万 比如说举个例子，你 你不说世纪大道地铁站附近吧，圣海路附近行不行。如果说 你比如说，这个小区啊， 举个例子，洋房现在比如说市，市场价值100万。然后呢，你如果说， 现在 你如果说现在，一楼或者二楼，它卖70万。我觉得这个价格就很合适。它差出来30万。呃，那你可以买。因为一二顶流通性特别差嘛。但是，你如果说你考虑这个世纪大道地铁站的话， 这附近没什么， 这附近房子，哎，在这边。这附近没什么好房子的呀。那你其实，你现在说就是美筑。然后加上这个新房的话，就是皇冠新曜、中海蔚蓝湾，是不是？就这些，基本上。但是你，说这些的话， 这周边不太行啊。你非得考虑世纪大道吗？考虑考虑，那个圣海路这边行不行？这个华润的，这个品质是比较高的。华润的房子啊是在央企里边， 就是所有盖房子，就是所有卖房子的央企，盖房子的央企里边。央国企，华润算是第一梯队里边的第一或者第二。就是华润的品质真的很高。就是，我见过两个开发商，最，做的最好的啊，就是本地的就是海信。就是那个全国性的房企啊， 就是华润。因为那个黄岛这边所有的，所有的开发商啊，毛坯啊，都不如他们做的好。就毛坯交付的时候，都不如他们的房子好。星光岛能买吗？星光岛能不能买，你看我，你看我，我这样。我这不是一样嘛，一个，我在极密牙标的是营九房东。这边标了个港，港是什么意思？也就站岗的意思。你自己看啊。差俩。啊， 嘿， 不推荐，不推荐。就是，你研究研究四期跟五期还行。哎，我，对，正好今天风大，我跟你说说啊。我跟你说，有意思的事。你正好研究星光岛，我正好给你讲讲。看啊， 就这个天你在小区里边都得戴个安全头盔都得，你都得戴个头盔出去。你怕不怕那个风这么大，把那个墙皮刮下来打脑袋上。疼不疼啊？就这么个小区，啊。这一二三期啊，不太推荐了，一二三期不，不，不太推荐了。另外呢，小区的空置率啊，空置率比较高。就前些年，那两个字不能说。那两个字不能说。前些年， 啊，因为那个买房子的人比较多，所以说呢， 小区控制率比较高。啊，马上又到供暖了。就你 买这个小区啊， 你现在开暖气。比人对面小区入住率高的，人能达到就是说，人入住率高的能达到这个屋里能达到26℃、27℃。啊，你这个小区，开空调20℃。啊，开空调20℃、21℃，就这么一个小区。楼上楼下不住人。啊，暖气光开你家， 温升不上来，就这么一原因。你要研究的话，可以再等等。呃，但是我，也推荐你看看，看这边啊，看这两期。看这两期。你放大地图看一下，你看看。绿化能对比出来吧？包括小区户型你自己可以查一查啊。嗯， 华润这边，就是你考虑的板块，不是它价格高了。是你考虑的板块，它成交量很小。我给你举个例子，为什么你看啊，我刚才正常不会给大家推荐这个区域的。你看，这写的这个字吧。就是这个区域，买这个区域房子的人只有两种，第一种啊， 就是我建议，推荐买的。就像刚才那个直播间那个样子问的。就是说，他在附近工作，你在附近工作，长期稳定的这种工作，啊，没问题，买就可以了。因为你图一个通勤方便、生活方便，是不是？不要就是说，给自己造成那个，就是在加预算呀，或者说， 平常通勤时间太长，呃，就是说，这个，这个，生活受影响，啊，这一方面。另外呢，就家在本地的，就是区，就是家就在，就是地域性的这种客户。就是亲戚朋友都在这附近。啊，父母也在这附近。啊，你买这边，没问题。
就因为这边成交量小。买这边房子的人少啊。前两年，那两个不能说那字。现在平台不让说了，那两个字不让说了。就前两年，因为那个原因买，买这边。买古镇口，买活力区的人很多。现在呢，人不过来住。人不过来住，房子就在那摆着。所以说你，现在这个， 这个地方空置的房子非常多。你现在没有，你现在看那个成交价吧，可能都是上个月的、上上个月的，可能再过几个月的。就它成交量非常小。这个板块的房子都靠你谈。就是靠谈，聊出来的价格。这二手房都是靠聊出来的价格。不做主要推荐啊，不做主要推荐。大家还是往这个地图上不标红的区域考虑，我觉得。咱们买房子啊，第一是为了住的舒服，第二还是考虑个流通性。你要是让我给大家推荐房子啊，我肯定是想从流通性这方面给大家推荐。为什么呀？因为我算职业病吧。就是你像让我给大家推荐房子啊， 就感觉后期，你买这个房子你后期卖不动。你后期如果说卖不动， 这个事就感觉很难受。就是你卖，卖的时间比较，卖的周期比较长，也感觉很难受。
好，看，看，看到大家给我，给能留了那个，留了那个电话了啊。有需要就是说，有需要就是那个线下啊，一对一就是深度沟通的。就是说，就是现在对黄岛怎么买房子， 呃，聊不明白，聊不，就是感觉自己不明白不清楚的。就点下这个下方的小风车。下方这个小风车。一会下播之后，我给大家就说，打个电话，差不多10到20分钟的时间。能给大家基本上聊得比较明白，聊得比较清楚，就是 先把那个购房方向， 聊明白，聊清楚。就是，因为很多区域的房子是不能买的。你像，举个例子啊，就刚才咱们说的，直播间说的，大家就有关注的一些啊。比如说这个体量比较大的。你像，鲁沙湾、 你像，碧海蓝风、你像，锦绣城、 你像，维湾。是不是？包括这个风和日丽， 这些都是不，不推荐大家买的。就小区体量大。你同，同期的话，你卖房子，竞，精品非常多。就同时期跟你一块卖的人非常多。你有的小区体量小的、挂牌量少的，你可能 两个月、三个月，房子卖出去了。可能这个区域的话，这个，这种体量大的话，你不降价啊，或者说你想维持个市场价，后面不得不降的情况下， 啊，你也得半年。也得四五个月。就这么一个原因。上海大公和海信灵山湾一期哪个好？你不用说一期或者 海信灵山湾一期、二期啊，都是属于有缺陷的小区。都属于有缺陷的小区。海信灵山湾啊，你说一期，它套二占比过高，刚才在直播间给大家讲过了，我不知道你是不是刚来的。就是小区小户型，就是套二的占比超过了40%。然后呢，海信灵山湾二期就是这个天玺。呃，这个定位很高啊，定位很高。是跟那个市区那个天玺是一个级别了是吧？但是呢， 滨海大道 难高。新港路北低。就这个， 地势不太行。你路过的时候，你能看到。就是你，你路过这条路的时候，你能看到。处于一个 洼地。然后呢，就是说这个 哎，我看看这个航拍。我给你点开你，看一下吧。你看啊，这个， 首先，前面那三栋，公摊比较大。29%，接近30%的公摊。然后呢，后面这两栋， 受这个写字楼， 视野上、 采光上，也受点影响。这么个原因，不给大家推荐啊。至于上海大公的话， 我给你推荐，你就研究研究前排的这个高层就行。呃，如果说你跟灵山湾一期对比的话，你应该研究的是这个，这个 相对来说，总价低一些。那你就考虑这个上海大公一二三号楼。一二三号楼的115平的，一定要前排，一定要 视野好的。因为如果说你 买这个小区，不买视野好的，你直接研究后面的 就可以。你如果说研究这个小区，不研究视野好的，就研究后面的。新华国际城北区。新华国际城北区 哎，昨天有朋友问了。单价低嘛，几千块钱是不是？但它这个几千块钱就有原因的。你像它那个，昨天刚有个朋友问的160平的。呃，一百，一百二十来万，130万。基本上就这么个价格。
然后户型、房子也很大。但是这个小区不行呀。物业不行，小区不行。时间长了，你别，别研究了这个小区。你，你如果说，考虑这边的话，我建议如果说，没有那么大面积的需求的话， 咱， 咱往这边。往这块研究研究。你或者，你甚至，你甚至往这边研究也行。如果说考虑学区的话，你就往 这个，这个小区以东。这个小区以东。我这么跟你说啊，朋友。就是，你刚才我刚在直播间刚，我刚刚，刚刚，刚喷完，刚喷完啊，灵山湾一期。还有这个天玺。我跟你这么说，你如果说考虑这个新华国际城的话， 还不如买这个海信灵山湾呢。还不如买灵山湾。起码海信的这个品质、 物业， 都是一线的。海信建筑质量好啊。但是你如果说考虑这个的话，还不如考虑海信。但你如果说考虑海信的话，你一开始就考虑海信，我就给你推荐这边了。推荐这边，影都这一块了。别，对，别研究了。一定，大家一定要听劝啊。就是你说我一个，我一个卖房子的，我建议你别买。那是不是 我还能，我还能有什么坏心思呀？
我真，真有些房子建议你别碰了。咱们自己关注一个事啊。就现在买房子，大家基本上都是为了住来买的，对不对？那你咱们既然买房子，花这么大的钱，咱们做做功课，是不是也应该啊。咱们现在买个手机、买个车，咱都得研究的明明白白的。
是不是，咱得把东西研究明白。就你看啊， 小区现在 品质、物业。物业一定是一个小区的第二生命啊。就是物业能不能把，一开始 买房之前以前，比如说，卖期房那会， 然后呢， 开发商的宣传的这个小区的户型呀，园林做怎么样呀。这，这是小区的卖点，对不对？看，看附近的配套。这是卖点。但是，等小区一旦交付， 它最大的卖点是在物业。
哪家的物业？哎，不问了，他就不问了直接就。你管他，他，聊不了解过，他就不问了。但你但凡你要有那个时间你多问一嘴，你找个小区里边在溜达的业主。
你问一嘴，你看人家怎么自己住的业主怎么评价。你都花100多万，不是，你花几千块钱， 你花个二三十万买个车，你都得问，你都得做，做多长时间功课。你，你花一两百万买个房子，你不研究了。这不合理吧，对不对？你买房子别光看，咱别，别留在表面，好不好？你别光，你看着那些东西。包括你看新房，你一进去看那个样板间，哇，这，这房子真好。看真舒服。就是人家的那个样板间做真漂亮。是不是？你就买了。那深层次的东西，咱，咱总得，就是说，多去，多去学习学习，对不对？锦湾、宸樾怎么样？锦湾、宸樾， 你如果说 研究那个，如果说研究活力区啊，我先给你，还是先，先，那个啥。我先垫一层墙啊。就先给你看看我这个，我标的这个，站岗、画饼啊。但如果说，你考虑这个锦湾、宸樾的话， 它好歹是占个学区。它好歹在风河北，占个学区。就是啥呢，就是占个这个，海王、 门汇。是不是？风河南的， 就是融创的啊。相对来说，你要说这个价格。在这个，在这一块买。
呃，算是这个次新房里边合适的、合适的。就是80多万， 啊，你买个120来平的。我觉得是120平的是合理的一个价格。目前来说是合理的一个价格。风河北坚决不研究啊。风河，不是，风河说错了。风河南坚决不要研究啊， 坚决不要研究。这个地方摊子铺太大。实际落地的配套不到1/10啊。1/10都说多了。小区里面路灯的户数，还不如路边那个路灯多。你就研究研究这个， 这两个，对比哪呢？没什么可对比的了。就是对比对比那个红星天铂一期，就完事了。对比红星天铂一期就完事了。因为那个，那个哪， 周边、海棠湾， 坚决不要考虑啊。海棠湾坚决不要考虑。胶南比较出名的，一个锦绣城，一个海棠湾。这两个小区物业，真是数了 真是说，说实在的，就是你在抖音上搜搜吧。太多了。主播是以灵山湾为主吗？不是，不是。我是 以滨海大道为主。我是以滨海大道为主。你，我，我是17年、 17年的从事这个行业啊，17年入行的。然后从这个隧道出来，啊。一直到这个 这一块。都研究啊，都有研究。剑盟听海怎么样？剑盟听海，你在灵山卫的话，我觉得你研究剑盟听海， 不如研究哪呀？你看剑盟听海，不如研究开元府。开元府品质高。开元府可以啊。开元府是在这个灵山卫这个板块，品质比较高的一个小区。剑盟听海的话，它毕竟， 呃，说白了就是物业一般吧，不能说，不能说特别好。而且户型吧，很多差劲的。你像这种146平那个户型， 虽然说带精装修， 但是它一个 南卧、两个北卧这个户型，我说，现在这个市场， 我，我感觉接受度不太高啊。接受度不太高。你如果说为了看海的话，那你甚至我觉得你可以研究研究润府了。那润府都比他合适。119的套内， 比它还要大一点。套内比它还要大一点。另外的话，人视野更
大家有问题的打在评论区啊。主播给大家一一解答，让大家带着问题来带着答案走。领万瑞城咋样？领万瑞城啊，就这个小区。哎呀，建议你116的，131的，这个可以作为一个就是你可以研究研究。109的话，你周边就多看看吧。因为它109的这个一梯两户，其他都是一梯、一梯两户双开门儿的这种呢，就是单独立电梯厅。只有一梯，只有11...109的是 就是说两，两家用一个厅的。啊。如果说你考虑109的，我建议你就对比对比哪些呀？建邦听，不是。铂悦星海的三期。啊，四期的话就算了，四期的话没什么必要。我觉得四期， 呃，目前来说的话，价格偏高一点吧，偏高一点。因为它这个小区都没降价。至于这，这两就不要研究了。新华华章的话你等它，现在也不要研究。新华华章的话，你等它什么时候那个开发商把问题解决了，就是那个车库的问题解决了，咱们再考虑。商佳中心怎样？咳咳。商佳中心啊，就这个小区。你如果说不是在安子，如果它不是在安子，这个小区放在黄岛的任何一个区域它都不好卖。它户型，它户型这种双南卧东西客厅的这种房子，现在真是不太好卖了。但是呢，它好就好在哪儿？它好就好在它在安子这个板块。安子这个板块有个什么特点？安子这个板块就是，市区通勤的人，占比超过了50%、60%。你如果说考虑市区通勤，大概率只能选安子。那你就要，就要选了安子了，那这个小区这个户型在安子不算一个大的缺点，因为很多小区户型还不如它。所以说你买这儿可以买。这个小区一个月能卖个40多套。所以说你买这儿现在是没，没什么问题。呃，你可以再等等啥呢？可以稍微一等，等等啥？等等这个海信，等海信开盘了。海信一旦开盘，它这边客户，如果说真的海信价格合适，那它的价格，它的客户受影响，那它的价格就更好谈了。它的价格就更好聊了。这个。天泰阳光水岸怎么样？这个这个小区一个月不带问一回的，有人，很多。这个小区真是一个月问不了一回。
前两天还有一个客户问那个什么？那个那个那个... 花好月圆。
你看周边都是啥城市面貌呀。你这两小区还真是挨一块。
你看周边有什么东西啊？周边哪儿有东西？不，咱们不研究了吧。而且房龄也不小了。你别这个板块不推荐呀，这个板块不推荐。这个地方很难有一个大的改动。啊。你九顶山拆得多麻烦呀。你指望九顶山被拆呢？别研究这个小区了啊，别研究这个片区。
143平 143平200万， 铂悦星海 买不太到，买不太到。铂悦星海它没降价。呃，200万的话可以等等。但是，如果说你200万的话，不光这两小区啊。你，你像这边， 那云栖天颂。云栖天颂177的，220万也没问题。这个小区也差不多，177也差不多。143的200万以内。啊。这，这个小区可以推荐考虑考虑啊。另外那个，那个哪儿啊？那个那个那个...哎不行，景领九序价格现在有点高。景领九序现在它没什么房源。你如果说 景领九序有房源的话，你可以对比对比那个景领九序。这三个，这，123，对，你，你那个龙湖，云栖天颂127加上那个景领九序，你这三个对比一下。然后跟这两个做一个对比。产品力啊，龙湖的产品力更强一些。天博洋房多少？天博洋房 天博洋房真不贵。天博洋房但是你天博洋房现在基本上就是在个一万 一万左右上。一万左右的一个价格。总高五六层的， 七八层的。是不是？但是，你如...咱如果，哎，这位网友啊，我问你一个问题啊。
可以对比一下这个佳源海悦府。如果说 你看看，你自己看看它那个。我刚才带客户看完，160，160，155平的160万。我给你买。那你，你给我一万我，我真给你买。
你如果说觉得那个一万块钱贵了，不，一万块钱便宜了我现在就能带你去买。跟你这儿扯淡呢，在这儿。我跟你说，我跟你说便宜了，对我有什么好处？一期， 还有还不信还， 我给你在推荐，我给你推荐，我再给你推荐房子呢，你还跟我这儿质疑起来了。你如，我跟你说啊，我再跟你说一句啊，就是你如果说考虑这边，不考虑文汇、海王，你研究研究北边。研究研究北边品质高点的。你如果说研究那个红星天博的话，我觉得你，你往级海悦府这边研究研究。还跟劲起来还。你自己去看看，我不知道你，你要能看上，我不知道这个房子啊，是不是不对外展示。如果不对外展示，那我可截图给你发过去。如果说你自己能找的，你自己搜一下那个价格，能搜出来。那就是不对外展示的，那就是没有房产证，没有房产证不对外展示的房源。带客户都看房了，还。
那你就是没问对人。你，你这样，你别，你别问我几号楼了。我，我，你不行你给我发个私信，我给你发个截图你看看，行不？
印象和怎么样？你如果说在香江路这边，咱如果说在香江路这边没有，没有现在别的房子都看过啦，香江路这边房子都看过的情况下，你这个，这个小区啊它，它没什么特别大的优点，也没什么大的，特别大的缺点。就是中规中矩。但是呢，它是属于在香江路这个板块房龄比较新的。你如果别的小区都看过感觉不合适，就这个小区，能符合你的要求。就是勉强符合你的要求。那你就研究研究。但如果说你但凡能接受往南走，那这个小区其实可以做一个备选。就别做一个主要选择。啊就是这个印象和。它就属于就是像咱们就比如说找对象吧。你找了一个就是不胖不瘦，不高不矮。啊。长得也不好看，但也不丑。就这么一个小区。你没有什么突出的优点。并且啊，这是它的一期。印象和。现在呢是因为现在这两年市场一直在那个， 往下嘛。它这个后期的这个，它不是春和景明四期嘛，后期的二三四期还没开始弄。但是二期呢它那个地拆得差不多了已经。就剩几个平房了。就如果说后期再拿的话，产品一定会比这个好。
啊但是它现在呢就是说价格肯定比以前合适。啊这样。一万的话真带我买。不是我，哎，我怎么跟你说呢？我那前两天我，我跟这么说啊，我客户，我带客户啊，找的，就是带客户看的房子，胶南，就不是上，前两天了。呃，九月，九月最后一个，九月最后一个周末应该。我带客户看了对比了几个小区啊。那个云栖天颂127。然后呢？金地华悦。包括啊。红星天博。包括红星天博。就是你说的这些，你说的这个我是对着那个啥找的，我是对着那个那个那个...我是对，对我，我们是有，哎呀，我，我真给你我等下等会给你找找吧。下播我给你找找。你这样你，你要不就，你要不给我发个私信。要么你给我点这个，要么你点下方这个小风车。一会儿我给你，我给你把那个截图发过去，如果那个房源发不给你的话，我把这个，截图给你发过去。好不好？
还是你一直只在网上看？哎，你别问我几号楼行不行？你别问我几号楼，我现在还得给你现查。我你要问我现在几号楼我上个月带的我现在的记不清楚。我现在给你我，我现在能给你查吗？你现在要不不，不行你给我发个私信我给你发个截图，你要觉得不信的话。啊？就这么，就这么点事，我还能一直跟你，我我直播都不，我都不聊了，我跟你光给你回答你这个问题了。行一会，一会你给我发个消息，然后一会我给你发啊。但是你要是考虑红星天博的话，我觉得你不如研究研究。你往南边或者往北边研究研究吧。哎呀，那肯定是现在买房子就是想越便宜越好，那卖房子就是想越，卖得越多越好嘛。那不是，肯定大家都是没有人不这么想。大家。
谁买房子想买贵了？是不是？
你如果说考虑，你如果说考虑海王文汇的话，那北边就没有房子了。但如果说你考虑那个，你像二小。二小能接受的话，二小跟六中能接受的话。你研究研究那个啥。云栖天颂。还有景领九序这两。保值率。这两个这个保值率啊，云栖天颂是这两年在胶南保值率最强的一个小区了。一个云栖天颂。一个云栖天颂的洋房。还有它那个小高。另外的话是金地华悦的那个143那个，还有131那个。保值率都不低。保值率都不低。就是它没怎么降。然后呢，春阳天玺，当年都是抢着买的，啊一万四买的。现在呢？一万，一万出点儿头，一万一。基本上这么个价了。就是我不太，我就是觉得那个为什么我不给你推荐红星天博啊，因为我觉得红星天博那户型一般。你像做那么大面积150多平了，它那个那个啥，它那个 客厅不还不是圆宝的，还是动静分区的。我这点我觉得。不是云栖， 哎，我真是，我真是服了你了我，我是。我真是服了你了，我现在给你找行不？不是你是一点不了解你说我胡说八道。哎呀。
我今天我真是，我现在一会给你看完，我下播啊。我说完你，你我说完你说我胡说八道。我说完我给你看，是不是你胡说八道了？来， 你自己看啊。你自己看，来。镜头的。你自己看这，是不是9000？
我说一万，我说一万出点头，你跟我说，胡说八道。哎呀，你，你一会这样吧，你，你把你，你点那个小风车。一会儿咱俩打个电话说。啊，打电话说。我下播了。找个好人聊聊聊聊吧。找个好人聊聊聊聊房子。