很大，接近30%的公摊。你觉得这个公摊你能接受得了吗？，100平的房子套内70平，是不是？所以说，就是如果说考虑产-现在买房子啊一定是考虑它的产品力，考虑它的品质。你这方面呢海信做得没问题，但是它公摊太大了。啊海信公摊太大了。所以说不推荐。墨香居可不可以？墨香居这个小区，它是，不是说这一个小区的问题，是整个这一条线上，就是昆仑山路这一条线上，所有的小区，咱们相对来说都要就是说买得谨慎一些。主要问题是啥？看你的睡眠质量。如果说你的睡眠质量好的话，那这一条线上的房子都可以研究。如果睡眠质量不好，这这条路上24小时跑大车，你觉得你能不能接受。
这是这个这这这个板块的问题。墨香居的话小高层加这个洋房低密产品，然后用的也是海信的物业，虽然说最早的时候叫海逸墨香居，但现在人就是也是海信用的海信的物业嘛，是不是？做得还是不错。那你研究这边也没问题，但是就是看你睡眠质量好不好。睡眠质量不好的话，昆仑山路沿线的小区都不推荐你。跑大车跑太多。锦绣城？锦绣城考虑几期？锦绣城这个小区我跟你说，就锦绣城你最好是攒哩特最好是远一点。你要说考虑锦绣城的话，沿海沿和园，啊沿海沿后面的雅园啥的，雅园这几期，后面的这几期，啊问题不大。但你想前面这个比如说华府，这些你看人车都不分流。虽然说每一个这种低密的产品，每一个就是总价比较低，但是，小区一到八期挂牌量太高了，接近了800套，700多套房子。
你想想一个次新房有雪区爱迪特，各方面生活都很方便，为什么挂牌量这么高？？不跟你细聊了，就是反正这个不推荐了，不推荐。中锦云上怎么样？中锦云上，你研究高层还是还是那个叠拼？叠拼刚卖完，叠拼产品刚刚清盘，刚售罄清盘。然后，他这个小区的小高层，他这个小区小高层看着只是只是看着像小高层，但是当时打地基的时候是按高层这种地基打的。实际呢就是说公摊，包括那个梯户比啊都是按高层来建的。这个小区不是很推荐，你要说这个价格的话，你周边别的小区不也能选嘛。往北一点儿研究研究呗。这个小区周边也是啥也没有。你出行也不方便。啊研究研究别的地方吧。
凤凰国际一期可以买吗？你要是买凤凰国际一期的画，你要是看你有什么需求，你要是为那个学区买的话，咱要是为了学区买房子的，我觉得你不用买一期，买套一就可以。啊凤凰国际买个套一就可以，上个那个唐岛湾路小学，上个实验，是不是？这还没到，这儿。买个套一就行。现在小区啊这这两个小区，一个是它，然后一个长江江山瑞城，这两个都房龄比较大了，房龄比较长了。你如果说考虑咱如果说考虑这边买个学区的话，我建议现在这种这种环境，买个买个套一的就可以。你买个套一总价还高，溢价空间还大，是不是？咱研究个套一就可以。别往套一上研究了。现在孩子越来越少了，是不是？
学这个学区房也没有那么保值了。石雀滩那边小高和洋房套一可以入手吗？石雀滩的这个板块，石雀滩这个板块如果说你考虑洋房的，啊小小高的话都挺多，你看这一片儿基本上很多都有小高。像什么天海岸，竹韵台，珊瑚海都是小高。观海景园也是小高，啊这个金色海岸也有小高。但是这个板块，它就是以前为什么那么多买的？因为当时房价低，当时建的开发商建的房子大部分都以小面积为主。所以说当时你买这个板块没有问题。但你放现在来说的话，就这个板块适合什么？绝对不适合你这种，不适合刚需买。适合什么？适合养老的买。啊生活相对来说有有买菜的地方，啊有公交车，有公交站。
你别的话就是小高层住的舒适度还有，啊离着这个唐岛湾公园也近，是不是？这些是它方便的地方。但你如果说年轻人在这边住的话，没什么没什么别买这边，研究北边儿，研究北边儿。别研究这南边这个板块。灵山湾润府怎么样？润府的话你研究润府，润府他是现在怎么着，润府他是现在卖的这个他这个小区里边卖的这个六号楼还有这个五号楼这两栋。五六号楼这两栋。以前呢就是说这个小区去年10月份左右，人家是120万到130万，119平的。现在呢150 60万。你觉得就是说现在多了一个看海，买这么一个为了个五六号楼买个看海，你觉得值不值？啊我觉得你如果说为了看海的话，你完全你现在这个价格完全可以研究这三栋。
研究这三栋，三期的。这个朝西南向的这个。啊这三栋会更好，性价比更高一些。天誉华府怎么样？天誉华府现在这个价格，它慢慢也是回归了，它现在这个小区慢慢回归这个自己的这个算是价格跟价值慢慢在匹配吧。呃前前是两个周之前吧，差不多两个周之前，我们当时就是说谈了一个业主，谈了一个业主，143平的能到220万以内。啊这个价格，相当于之前新房上手的时候是125平的那个价格。现在这个价格啊是可以研究的，就这个小区。但如果说超过这个价格就不推荐。啊就不推荐。不过你要说考虑这边的话，你附近能对比的房子就是相类似这个价格价格的话，你能对比挺多。
别的次新房也可以都对比看看。没必要就是因为这个这个开发商啊在黄岛只有这一个楼盘，只有这一个楼盘，他没有别的产品。你其实你就看看他小区里边，我不知道你看不没看过这小区的毛坯，细节一般，细节一般。在市南上班预算七八十万安子选哪个选哪个小区？啊你如果说七八十万的话选那就是想海信的吧。海信阳光里，海信月华里。选这两个吧。凤华金岸稍微老一点了。凤华金岸是14年的，凤华金岸14年的，现在房龄已经12年了。啊这个这个小区相比变研究了，相往这些新新一点的机器研究。但是你像这个什么西海七苑，西海西海景园啥的就别研究了。你这个预算的话研究研究这这些套一吧。
就是黄岛，黄岛所有的房子，就是黄岛所有的除了安子板块，黄岛除了安子板块，所有的片区啊都不适合买套一的房子，套一套一的这种产品。只有安子合适，为什么？因为安子这边有人接盘，你总归是有这个需求的，有通勤的这个需求刚需来买，是不是？所以说安子这边的套一套一可以买。呃除了除了安子，别的别的片区都不推荐。这种套一套一的。灵山湾瑞瑞润府吧应该是？户型怎么样？什么价位？润府，润府的现在价格基本119的，15 60万，15 60万的一个价格。啊别看挂牌价，咱们不聊挂牌价，咱们只聊成交价。就是咱们别关注别关注挂牌的价格。就是看成交价格，119的海景好的，中间楼层，中高楼层，啊接近160万左右的就，就基本上这么个价。
啊143的那就230、220左右，这么一个价。这个小区啊不要买低楼层的，不要买低楼层不看海的房子，就是说不是说不看海，它这个小区二三十楼都能看海，就是别买这种就是说海景视野差的，就夹缝里边看那种的。因为这个小区离海已经这么近了，你再不买一个海景好的，你对这个小区离这么近没有意义了。那你还还不如去研究研究龙熹的二期。离学校还近。康大山语海二手怎么样？山语海，山语海挺不错的。但是你如果说看山语海的话，山语海啊我觉得比云海园强。但是如果说现在研究山语海的话，不如研究研究喜悦府了。不如研究研究喜悦府，就这两个，你可以做一个对比。
这两个可以做一个对比，反正都是情况差不多，走高风下高风出行都不方便。另外嘛另外呢周边的这个商业配套非常少，就是买东西也不方便，就是买这儿吧，就是图啥？就是图安静，图跟那个就是这个这个一个山景一个海景，不就图这两嘛，对不对？就图这些东西。买这儿的人啊客群啊非常纯粹，我觉得买这儿客群非常纯粹。就我跟就我们就是我们就是卖过这儿这儿的一些房子，客户的人设特别相似。啊就是现在不考虑学区，不考虑通勤，啊基本上研究这儿，没什么毛病，啊住起来安静。但是就是说海信康大，康大的一个转折点应该应该算是从18年开始的，开始打的这种高端产品。
金地华悦和灵湾瑞城哪个好？这两两个这两各有优缺点，你如果说位置的话肯定是金地好。你如果说产品力的话，那人家那个虽然说这个品质一般吧，品质一般，但人家就毕竟是一个低密产品。啊九到十一层，你管它是不是是不是小高层，人家反正都叫洋房嘛。就这个小区你如果说研究的话，你看你自己需求，但我个人更推荐，更推荐是金地。更推荐金地。灵湾瑞城的话，位置太一般了，我感觉位置一般。就这个产品就是小区户型这个维护也一般，你想啊就是说不能说太暴不能说那啥，你看这个你就说它这个开发商在在开发区，在开发区小区多对不对？但是你看它那个有就是它这个物业啊太一般了，你看它现在所有交付的产品，所有交付的产品没有一个维护好的。
就没有说它它的物业不是特别不是说那种最差的，也不是特别差那种的，就是一般，就一般情况。你跟那种一线的物业比，差距挺大，差距挺大。你像这种金地的，然后融创的，万科的，是不是？甚至就是红大的，啊都差很多。绿城的，海信的，是不是？这些是一线的。你跟它这些比的话还是差很多。是的不考虑竹竹山学区，感觉山语海采光一般。就是山语海这个啊是康大当时康大当时真正就是说康大当时说它的那个产品路线啊真正进化，就是从开源府开始，就是从开源府开始到后边这个这个这个江山樾，再到后边这个喜悦府。哪怕以前那个啥，康大那个叫啥来着？呃那个那个哎哟就叫就叫哦观山观山悦，观山悦当时做的也一般。
就是它这个山语海包括云海园产品力比喜悦府都差一截，但是不过价钱在这儿。
在这儿摆着，学区房价格也贵。（咳嗽声）就是这边，这三个小区，这三个小区很多改善的人群过来买。很多改善的人群过来买。但是，现在就这两个小区明显流速一般了，就是二手房成交量一般。为什么？都让学区房给抢去了。就是因为现在扛不住了，降价了。降价了，降得挺厉害，所以说，现在都买这边了，就这么一个原因。融创中心、融城这块咋样？不看学区。兄弟，看不看……兄弟，说句说句，你可能就说你可能就是说现在，就是，怎么说，你你如果真看好这个板块，我必须打击打击你。就这个板块没有任何值得你买的，没有任何值得你买的。我我给你说个说个事，你现在买房的，咱买房都是个大事，说白了。
就你没有一个没有一个人，就没有任何人，就很少有人，就说买房跟买菜似的，对不对？你如果说买个房子是生活中很大的一笔支出，对不对？那你如果说这边房子你有什么可选的？就你晚上七八点的时候你过去看看，或者八九点的时候你过去看看，就小区里边亮灯的，小区里边亮灯的，比外面路灯都少。就这边入驻率很少，这边入驻率很少。就你如果说这这这边的房子，其实包括这个星光岛这俩期，当时是什么人来买的？很多都是从外地坐着融创的大巴车来的。当时融创在山东有八个城市展厅，人一齐，接着就拉一车开个大巴车拉一车人过来看看，青岛的项目转一圈，转完之后买完了回家了，就这么一个东西。
就你说这边入驻率，根本到目前来说，没有能支撑起来的地方。就这边你看虽然说挂牌房子不是特别多，但是实际上，入驻率非常低，就没人买的嘛。没卖，没人买的。你一方面是这个流通性别研究，不好卖。第二，就是你小区里边入驻率一旦低了，你小区周边的那些底商你都支撑不起来。你小区里边开个超市，开个半年一年都得黄。就这么个原因，所以说，不推荐。（笑声）娶个老婆没人清静。哎，不是，他这个这个这个性价比，如果说你考虑这个价格，如果说你考虑这个价格，你看我直播间，我直播间标题改没改？我直播间标题好像没改，我跟你说个说个说句话，叫买得越晚越开心。
我不知道我现在直播间标题是不是这个，就买得越晚越开心。你你悟一下，悟一下我说这话什么意思。就是现在抖音不让说，就不能在直播间说那个太，怎么说，就是言辞太太激烈了吧。就是我们最近这个直播风格都改了，就你买这块这块的房子，你买得越晚，你你你反正是能省得越多。金地华悦性价比怎样？金地华悦你咱就不要聊性价比了。金地华悦这种小区，咱就不要聊性价比了，它是属于是一个改善楼盘，别看它是高层，它是改善楼盘。它不能没什么可谈性价比的，它是小区价格从开盘到现在，基本上没怎么变过，所以价格变化不大。，有降，有降幅，但是降得很少。就如果说，性价比的话，周边很多房子比它便宜。
，我觉得如果说考虑这个，你如果说产品力，我能给你一个明确的答复，它产品力是可以的。但是，周边你像现在次新房或者说这种，怎么说，新就是新房子的还没卖完的那些产品，也能有，也能跟它对比的。你比如说，比如说这，比如这个灵湾瑞城，或者说这个保利领秀海，你可以研究就是这边保利领秀海主要是主要是，不说的，新房是说二手房，你看看二手房。它这个小区，价格其实并不低在这个在胶南这边。但是小区就好是好在哪，它的优点就是，一是它的这个得房率高。，在高层里边得房率很高，就是跟这一片的房子对比，跟跟这一片的房子对比。，新城这个板块就是春阳台附近的房子对比，它得房率比较高，另外的话，小区品质，小区物业，有个保障，这是它的优点。
但是，性价比的话谈不上什么性价比。因为那个就是，一分钱一分货嘛，就这么说。没事没事，不用客气，不用客气。大家有问题，直接打在评论区就行。就是点点关注，帮我点点关注点点赞，拉拉这个直播间的人气。（气喘声）有问题的，大家就是打在评论区，然后我给大家就是让大家带着问题来，带着答案走。就是，今天就跟大家，先聊一下，就关，就在黄岛买房子，教教大家，看看有些，有的朋友嘛，对对买房子这个事吧，了解得并不深，就跟大家聊一聊，就是哪些缺点，就是哪些小区有什么缺点，然后哪些板块有什么缺点。另外的话，就给大家避避坑。融创海上嘉年华四五七，不考虑学区怎么样？
考不考虑学区的，也别研究四五七。四五七，四五七这个房子，就海上嘉年华这个，哎，海上嘉年华这个小区，整体一到五七，它不是说，说说白了，不是小区多差。，它是挂牌量太高了。它它首先，它最大的缺点是挂牌量太高了。其次是它的这个，小区一些细节，比如说你外，就是那个，小区以外的车辆就社会车辆进来。以前，都不用登记，直接按个喇叭。或者不按喇叭，人直接给你抬杆，这是以前。现在，就是好一些了。你你小区外面的车过来，给你记个车牌，然后你再进去。，这是，这是他这个，再就是啥，小区里边人车不分流。，这一点。很危险。现在，好小区，但凡交交品质小区，咱不说电动车进不了小区吧。
起码，车进不了吧。这个很基础的一个事。这小区都是一八年之后交付的。说白了，黄岛当时，一六年以后，已经慢慢陆陆续续，大家都开始搞人车分流了。这个小区一直不搞，是为什么？设备配比也不足。这一个原因。还有一点，我给你讲个有意思的事。就这个小区，他那个，小区进门之后，不是分两条路走吗？分两条路走，直走呢是进地库。往边上走，就是进小区地上的车位，就地库那个车位，地库那个杆，自己小区里边业主掰坏了好几回了已经。就是物业一修好了，直接给你弄坏了，直接给你踹坏了，这下还有其他的车给它撞断了。就这么一个小区，我觉得你租户多，住户少，然后另外的话，空置率也高。
，你这么一个小区，我觉得不算一个首选。你在这一板块不算一个首选。本身在灵山卫这板块，那旁边你，这些，那那个，品质，相对来说高一点，康大玺樾府。康大玺樾府的那个那个，小高层，是不是，价格差别不是太大。我觉得，品质高一点。影都学府是三期的吗？影都学府是，对，影都学府就是三期。影都学府是三期，然后，影都学府二期的话就是，四期。，影都三期，你研究的话，建议，建议研究小高，建议研究小高。因为影都的小高现在价格比较稳定。没有，就是说，没有那个那个，怎么说，就是因为洋房前、中、后三个区域，价格差别，就是价格，差别太大了。前排成交大概在一百七十万左右，后排成交在一百五十万左右，相差二十多万，接近二十万，二十多万的一个价格，价差，不稳定现在价格。
所以说研究研究小高。海信君悦哪来的房源？海信君悦现在，就是有几套工地房，以前的工地房，然后现在有二手房挂牌。二手房里边也有套工地的，另外就是它那个小区里边那个二百三十平的那个顶楼。别的，也没什么房源了。现在，没什么房源。灵山湾润府户型怎么样？什么价格？户型就是元宝嘛，一百一十九平的，现在，小区只剩一百一十九平的户型了。一百一十九平的，然后这个元宝的。就是得房率大概在百分之九十三、九十四左右。，公摊比较小。另外的话，价格比之前要高不少。以前不看海的一百二十万到一百三十万。一百二到一百三，现在看海了。现在看海了，现在给你干到一百五了，一百五、一百六了，一百五还是低楼层的。
你觉得这个价格你能接受吗？就多了个看海。这个小区，我觉得不，现在，目前，不推荐了。你如果说研究，就是如果说，你觉得为了看海，这三十万能值，能花这三，能值这三十万，那你去看看这个。可以看看，这三栋楼。这三栋。三期的。三期的可以研究研究。融创中心，影都，你就是，你要钱多，你烧得慌，你就可以研究这个小区融创中心。但你如果说，但凡你觉得自己挣钱不容易，你别研究这个小区融创中心。不是，这个板块。影都卖一百二十万，你觉得值吗？这个价格？八十八平。然后，也没有赠送。，还有它的一百二十六平的，卖二百多。不是，你大，你钱，你钱丰，是不小。
你钱都是大风刮来的话，你可以研究。它是新房，但它没有品质。那周边没有品质二手房都啥价格啦？那都几十万。别研究了。灵山湾龙玺怎么样？啥价格可以入二期？二期的话，你就是按照，咱就对比成交价格呗。就对比成交价格。一百五十，你考虑一百一十九平那个现在一百五十万，我觉得高了。一百一十九平那个一百五十万，我觉得高了。你如果，一百四十万左右。我觉得，可以，这样。一百四十万，一百五十八那个。一百六十万。一百六十万，一百七十万。，差不多这个价。其实，二期这个。现在，为什么龙玺二期，你没感觉它价格好像比去年要高了嘛。一方面，是因为去年是，确确实实。
是比今年要低，二五年确实是要比今年要低。但是，另一方面，是因为这个和玺给顶起来的。就现在，研究这个西海岸。自打西海岸高中这个。高中这个，高考成绩一出来。，这边房源立马又开始热门起来了。就这边买房子的人又多了。然后。这个和玺今年，这个价格跟那个保税区的理想地一样。这个二手机的成交价，比当时新房的上首价要高。也就是说，人家这个，买这个房子是挣钱了。结果。就是有的人吧，有的人现在看好这个。三期的这个户型。但是，觉得这个溢价买不了了。最后。对比了一圈。选了这个二期，觉得小高层。总价，相对来说合适一些。，研究二期了。所以说，便宜房子卖完了。
现在就剩贵房子了。我觉得，你如果不着急的话，就等一等，现在的这个价格，买肯定是不合适。小区里边，现在挂价太高了。（咳嗽声）去年，好像是九千了。九千的，我我我，我应该是有这么个房源，应该是我记得也有这种房源。但是，一般来说，就是我没有我没有核实。你听我，我这个事吧，我这个，对自己说这个话，不是很负责。大概率大概率是这种一二楼，大概率是一二楼。因为。你像，这些。就是所有，就黄岛。所有沿海，沿海的这种房子，它跟那个往北的房子，它那个，定价策略不太一样。就是，碧海蓝天到以南的房子，但凡是这种离海特别近的。然后海景能，大部分房子能看海的小区，它的小区的一二三楼。
就是这种，价格肯定是比楼上，差价要特别大。就新房买的时候差价特别大。二手房也是。你正常，咱咱买房子，正常咱买房子，举个例子。举个，举个那个，啥？就拿这个影都一期举例子吧。这个小区。比如说，一二楼。或者，这种，一楼，没有房源。一般，就是二楼，或者顶楼。它的价格比正常楼层，要差出个十来万。或者说，甚至，多的，到二十万。如果不是，如果变异户型的话，差的更多。但是。就是，正常楼层，正常。差价。正常。就是说差价就在个，比如说，举个例子，十来万上。你像海边这种的。差出个二三十，一点问题没有。就海边这种房子差二三十一点问题没有。对，你就是说，就是海边这种的。
它就，离海越近，差价越大。影都六七二百万能买上吗？能买上。你看，自己看，咱自己看成交价格。影都六七这个价格也是一路降下来了。现在。小区价格应该是在一万三四。应该是在个一万三四。，当时。上首价的话，是在一万九千五到两万零五百。现在差不多在一万三四。也是掉了三分之一。掉了三分之一。影都六七的话。一百二十九平。，两百万没什么问题。你好好聊聊。找诚心卖的业主。聊一聊。因为今年发生一个什么情况？今年普遍，大部分区域，有很多业主觉得。那个，小区成交价，有，回升。所以说，不太愿意聊。就是。他那个心气高了。这么个原因。所以说，很，今年，很多房子。
他那个，成，大家看看，就是这个成交价，成交价格。跟成交量。成交价可能上去，但是量一直下来了。你去年比如说同时期一个月能卖个几套房子。，今年可能卖不出去或者就卖个一套房子，可能就是这么一个差别。灵山湾预算一百八十万，想要地段好的、学区好的。灵山湾地段好、学区好，那不就刚才咱聊的吗？灵山湾学区好的不就一个就是这个新海湾路学校，一个就是西海岸中学嘛。就这两个。那你一百八十万的话，刚才那个。刚才直播间那个业主说的。龙玺二期，那你就可以研究。，然后，灵山湾悦府可以研究。青铁海誉府的话就先别研究了。青铁海誉府现在剩的房源，青铁海誉府研究二手房行。
它新房剩的房源不太，价格不低。新房剩的房源价格不低，也得一六十万左右上。，你可以研究一个影都一期。小高。然后，研究研究这个，一百六十万左右。一百五六十万，影都三期的洋房，影都二期的洋房，这些都能研究。五期不推荐了。太靠北了。融创中心怎么样？融创中心也是不怎么样的。你看，我给融创中心打了，你看，标签，啥。融创中心。就是，这个小区。它有一个，第一个缺点。就它最大的缺点。这个小区，它，只有一个空间外机位。这，只有一个空调外机位，它就，只能安中央空调。然后，这个不是缺点。安中央空调不是缺点。缺点是，它的小区层高，只有两米九。
你两米九的层高安上中央空调，它就，它就是缺点了。有点压抑了。另外。就是它这个还不是最大的缺点，最大的缺点是周边这个空地。你自己看一看，看一看这个，周边这些，这些地，你觉得。好改吗？它这个地方基本上是动不了了。所以说我不太建议你，研究这个，融创中心。城市面貌比较一般。哎。我，自己同学，他家在，人家在融创中心，有一，人不是有几套房子，人是有，人家里
是有两排。是有两排。是有两排。他妈的，猴年马月。他自己跟我，人自己跟我口述的。人说是一一为自己是拆二代，一为自己是拆二代，现在能拆吗？拆不了。什么时候能拆？过个十年二十年，有可能。有希望。现在，这边根本动不了，根本动不了。你现在买这边没有意义，都是这个重生面貌，太一般了。洋房诺沙湾怎么样？你如果说考虑这个，考虑洋房的话，诺沙湾不如研究研究。你研究诺沙湾的话，不如研究研究，咱研究研究这个星海湾之类的。研究这些，品质高一点的。诺沙湾的话，哎呦，你要是说诺沙湾这个小区，比周边这个新都会府肯定是要强。，肯定是强，但是你如果说自己在这养老住的话，诶，对。
你要说养老住的话，你旁边后面这个小区不也挺好吗？朝阳山小区，还都是多层。小区密度还低。主要看预算，看预算。你，你诺沙湾的话，洋房，诺沙湾的洋房，还有这个，这个高层，都不是很推荐。主要小区体量太大，不是说，不是说从居住舒适度这方面给你讲，讲的是那个后期流通性。你现在这个小区我给你讲，跟你说个问题。就你考不考虑这个房子，如果说考虑后期，你还考虑这个流通性，考虑它那个价值。你比如说现在，你这个房子卖100万。然后，你这个房子现在到手了。现在这个市场价是100万、100万。你后期，小区挂牌量太高，有着急用钱的，有着急改善的，有着急置换的，有着急那个做生意着急、着急那个用资金的，那人家就是说降价卖，95万有没有可能？
，然后小区一旦降到95万之后，人都找这个95万来买。后面如果说再有着急用钱的，有没有可能卖90万？这就是小区为什么就挂牌量大的，不推荐大家的研究。你想这个，举个例子，为什么今天老师给大家提这个星海湾？我觉得现在星海湾在灵山湾这边，这二手房里边，就是可以入手的一个小区。你看看它小区里面除了那个89平的，有几个挂牌的？小区的入住率高不高？小区的品质，小区的物业，这个肯定没得说，但你要看挂牌量。就这一点。现在买房，等于是为了，为了自己住买的，但是，肯定还是有，后期可能会换房子，这个是一定的。不可能没人，不可能一套房子，一套房子住一辈子太少了。
大部分人都有可能换房子。所以说你，等你换房子的时候，你后期你那个房子的价值还在不在？还有，还存在多少？好不好卖？你三个月卖，和半年卖，和一年卖，它不太一样吧？星海湾120万能买吗？买大不了。现在小区里面应该是有一套，我记得是100... 星海湾，星海湾这个小区，它现在是个什么问题？就是你小区里面没有竞品。这个小区里面没有竞品。正常来说120万是能买的。甚至去年那个，它这个人才公寓改的那栋楼，107平的，110万以内就能搞定，还能带个车位。当然现在吧，就是小区里面除了89平的挂牌量太，太少了。你如果说考虑这个小区的话，89平的不推荐，首先，89平的不太推荐。
但是，你如果说，就是说咱正常住的话，肯定是110平这个往上是比较合适，洋房就不说了，洋房更少。所以说你可以等等这个小区有没有登记的，等这小区登记的房源，等这个小区登记的房源。现在，就是说89平的不推荐你买，然后114平的吧，现在挂价偏高，可以等等，可以等等，因为它现在这个价格卖不出去。融发的新地块对灵山湾有什么冲击吗？冲击不大。为啥冲击不大？地块没毛病，地块很好。为什么说冲击不大？你这个，这个融发现在你他是先拿地，他能不能开发还不一定的。他跟谁合作开发还不一定的。后期如果说有冲击的话，他一定，他是说明冲击，他是价格上的冲击，产品上的冲击，对不对？
但是，产品有一个问题。就是现在，你如果说做那种非常好的，做成这种四代宅。举个例子，跟那个，因为他现在这个这块地容积率只有2.0嘛，他大概率是建这种洋房跟这种小高层。那所以说他建这种的话，对旁边海悦新湾，肯定是冲击的。对包括悦府，对包括龙玺，都有冲击，但是你看他那个小区最终的一个品质，如果说建成本建成像海信的那种，那个澜境这种四代宅，那肯定是对没得说。人家为了产品买的现在都是，因为大家都是为了自己住嘛现在买房的。那想住的舒服很正常，所以说这块地，就看他怎么开发。如果说他自己开发的话，我感觉冲击不大。因为他现在融资成本高。
你现在这块地价格肯定是低不了了。这块地到时卖后期卖现房肯定价格是低不了，因为这块地是优先现房，其次是那个竣工之后，就是竣工那个那个那个不是封顶之后预售，两个阶段。他这样一弄的话，这块地成本肯定低不了。一旦低不了那对周边来说你像，举个例子，海悦新湾卖1.2万，他卖个1.6万，你说差，差这4000，会有多少人为什么品质买单？就这么简单。就是逻辑就比较简单。因为他价格肯定低不了。是的，能做成海信案子就很不错了。灵山湾这边不用说很，咱不说海信案子了，他能做成润府那种产品，我觉得都不错。就是主要是，这块地我觉得让这个拿白瞎了。
就这块地这个，让融发拿有点白瞎了。融发没盖出什么好产品。你像，融发现在不就是一个，现在后来铂悦海信的不是融发吗？物业实在一般，物业实在一般。你物，还有铂悦海这个小区多好一个小区。就是，你块，当时那个户型，啥的小区园林，都做的不错。就是那个小区细节管理真不到位。现在也就是刚交房没多久。你像这个小区，电动车都没有单独电动车棚，就是都能骑到单单元楼下边。你这个小区真是，这白瞎这个架了。哎车满了，车满了，接着回答问题。印香阁怎么样？印香阁就是这个，印香阁这种小区，这个小区就是什么？就是中规中矩，它没有特别大的亮点，但也没有特别大的缺点。
就你买这儿吧，就就是个普通的一个小区，它的一个优点就在香江路这，在香江路上是比较新的一个房子。应该属于最新的一直最新的一个房子。那除此之外，就没什么没什么优点了。学区也不占，是不是？另外呢就是周边本来，如果说按前两年的规划的话，它其实后面还有三期。因为春和景明嘛，还有三期，但现在吧也也搁置了。所以说现在这个印香阁你如果说，如果说咱预算能往上拔一拔，我建议往南看一看，往南边看一看。如果预算拔不动了，那印香阁你也周边房子你也看了，也对比了，那印香阁最后觉得还印香阁好，那可以买。金秋月府怎么样？金秋月府这个小区，金秋月府这个小区在安，不是在安子这个板块里边，算是一个还不错的。
就是34，就是27、8层、30层这种高层产品，对不对？你如果说放在其他区域，就是安子现在在售的这几个新房，除了这个海信的这个澜境，除了海信的这个澜境，别的任何别的项目，小区，就是像这个尚嘉中心，然后这个金秋月府，包括这边，人流官海不是还有房子吗？包括千熙新城也有房子，就这些小区但凡不在安子这个板块都不好卖。但他好就好在安子这个板块。你现在买这些小区吧，没什么问题，但是，金秋月府，金秋月府呢还属于一个，小区有规模的，有规，有规模的一个小区，所以说你可以研究。但是建议啊你往这个一二号楼研究，往一二号楼研究。那你如果说这个价格，你现在买金秋月府这个价格，我觉得澜境那个小高层你也可以等等。
说不定有惊喜。，可以等等。老师现在龙玺二期能买吗？不用叫老师，不用叫老师，叫叫燕子就行。那个，龙玺二期顶楼，跟其他小区顶楼都一样，就是咱咱就是首先，不管哪个小区，不管不管是哪个小区，就是顶楼都一样。顶楼、二楼、一楼这种特殊楼层都一样。只有一个情况不一样是什么？就顶楼带露台，复式。一楼带院、带地下，这种不一样。但出租之外，一、二、顶这种楼层，你现在咱们现在看它房子便宜，看着房子便宜，后期，人家再买咱房子的人也会这么想。就咱在纠电，别人也会纠结。，海景好是肯定的，他顶楼肯定海景好了嘛。对吧？但是，龙玺这个小区，就不是光是龙玺这个小区，任何一个小区都是。
就首先它得有个差价。就首先它得有个差价。就你比如说，正常100万，正常比如说小区正常楼层100万。比如说总共17层，小区如果说17层的房子，然后，它这个顶楼，就顶楼的得卖个80万。或到85万。这是你一个合适的人寿价格。为什么？因为你想，别人，别人，你你现在买顶楼，那后期一定是不好卖的。就是你不光你，就现在在纠结，别人也会纠结。就顶楼他有什么好处？你看，视野好、采光好，对不对？然后呢就是顶楼没有人吵，但是，他的缺点就是有这个后期有渗水的风险。然后呢保温隔热，这点一般。那除此之外，是不是基本上都是优点？你包括二楼，下水，堵堵下水，很多人接受不了。
啊你哪怕就是这个房子可能就你住的住的住了几十年都没有堵。但是别人买的时候就是会担心这个事。，包括一楼就是采光不好、隐私性不好，也是缺点。就这些这些一二顶这些特殊楼层，就是不是说不能买，一定能买的。但是呢只要价格合适就能买。价格合适什么情况下，什么什么差距比较合适？就是你觉得，你觉得别人能接受的一个差距。100万差出个15万，或者差出20万，后期你比别的同楼层，比如说后期别人卖，别人卖100万，你卖80万。你觉得如果说别人也是为了这个价格来买，那这个房子就能买。就这么一个决定，就这么一个东西。就是顶楼，不是不能买，顶楼绝对能买。
但是就是看价格合不合适。但你像这个小区，估计像我觉得人能卖你。因为人家觉得人买的买的想多卖点嘛，人觉得得自己视野好。人当时顶楼买的时候也便宜太多，因为售楼处买买新房的话，每一层差距不是很大。但是你像如果说咱们咱们直播间的朋友，直播间燕子听听，就是这个这个点一定要关注关注。因为经常碰见那种，别人发的视频，或者说就是去看的房源，这种特殊楼层就是比正常楼层便宜不少。但你像。我给举个例子，就是，拿金秋三期举个例子吧。当时新房的时候，小高层110平的，那个顶楼，基本上就是150来万，啊不到160万。然后，正常楼层，就是160、70万，就这么个价格。
但是，现在小区二手房成交。顶楼，最低的，是我卖的。99.5万，有个最近成交的一个。但是小区正常楼层，在个120万左右，差出20万。你但是当时买的时候也就差个10万。买的时候差再多，差不，说实在的差不到10万都有可能。都差不到10万。现在卖的时候差了20万。你觉得这个，合适吗？只要不漏水都能接受。这个问，这个漏不漏水吧，不是咱们现在能看出来东西。新房啊漏水的很少。新房漏水很少。而且，房子漏水它不是，不是说那个，我想想怎么跟你说。就是这个新房漏水吧，它不是说那个它那个墙体的问题，它大概率是它那个管。它那个，它那个管道。就是顶楼的时候那个露台，它不是有下水的管吗？
那管如果说时间长了，让就是风大嘛，然后堵上异物了，堵上异物之后，它那水落不下去，就慢慢渗到房子里边。这是大一般房子漏水的情况。但是如果除此之外的话，你是像这种墙体直接渗水这种的，非常少。那那真是，真是质量特别差的房子才能有的。就而且你一时半会看不出来，你得你得爬到那个顶楼上去，你得去那个天台上，你仔细看看它那个防水。就有的项目，天台做的很一般、很一般。因为当时卖顶楼的时候，我都会我我很担心漏水这个问题。客户都没想过这个事，我我真是想带他上去看看，那时候就找物业的嘛去开门。就有的那个顶楼，已经就破了，就是裂开了那个墙。
那个保，就那个那个那个那个那个，不是水泥层已经裂开了。就这么问题。和达云顶怎么样？和达云顶这个小区，哎，你你就说和达云顶刚才就说那个，刚才刚聊完就是刚说渗水的问题。就是和达云顶这个小区，叠拼。二期的叠拼，现在上市，前两天已经有一个渗水的了。为啥，就是前两天，去，看房子，啊去看房子。就在房子里边，就是下雨第二天，就看渗水现象了。这还是个新房。这个反正我就觉得，就是这些小区新就是就是一般来说这种带露台的，或者说顶楼，既然已经享受到这些了，就得接受好这个事。反正改个改个这个这个，改个这个东西。几千，大几千，一万多，基本上就这个价。
隔个五六年、六七年改一次，啊基本上就这么个情况。实验中学附近洋房推荐哪个？实验中学附近洋房本身不太多。你，你如果说洋房的话，青特菡章是一个。，另外的话，诶昆仑首府不行。那洋房本身不多，你你这，那就得主要得考虑这些这些小区了。这些小区就得有了。那新房的话太少了。新房有洋房的，这附近次新房没太有，次新房没太有。那墨香居，墨香居是一个。对。别在这附近就没太有了。新房里面。灵山湾一号二期行不行？孩子上学方不方便？不是你这个灵山一号二期跟上学有什么关系？灵山湾一号跟上学有什么关系？你看它这个到学校不不得有个两三公里吗？到这个灵山卫小学。
差不多两三公里吧。你这边不用研究学区了。华润的品质没问题，华润的品质没问题。但是你要说孩子上学的话，你肯定不能买这边。灵山卫小学、灵山卫中学。这这二期现在就是有几套便宜房子，119平的不到个，应该是，我记得好像不到，不到120万吧，应该是这么个价。那除，房子是好，但是跟学区没有关系。金豫兰湾周边是什么？厂子呗，还能是什么？
那去……居易澜湾这边。居易澜湾这周边你自己看看。周边是啥？这不，上面地图上很清楚嘛。然后这边这条路，？你你自己，你你自己可以去过去去注意一下。你看这条路上跑的车多不多？吵不吵？哎，不用客气，不用客气。叫燕子老师，叫燕子就行，叫燕子就行。和达云顶推荐哪个，小高？和达云顶，海信花海湾现在的房源，海信花海湾现在的房源就是，二手房。工地房很少，他那个工地房很少。就是有一个，我记得还不怎么诚心的。但是工地房要么就一楼要么顶楼。之前的就是那个11号楼的那种东边户工地房。呃，那个那个……海信花海湾的话，你就看二手就行了，看二手就行。
那个云顶的话，小高，你要说考虑小高的话，你要说考虑小高的话，我推荐云顶。云顶那个小高住着舒服，主要是户型住着舒服。云顶但你得注意价格。前段时间我卖了一个那个次顶楼，小高层的是139万成交价。但我听说好像上个月好像有一个15楼，卖了140多万。你就这个小区你注意一下价格。这个上手时间不同，然后价格不同。去，不是去年，今年，今年上半年是上手价最低的时候。也去看了灵山湾壹号。去了。太偏了。对，就是他这边现在没有东西。灵山湾壹号周边啥也没有。你灵山湾壹号周边现在，我觉得，后期东西会多起来，就是啥？就是奥体中心开了，可能会有人……就黄岛以前没有接演唱会的地方，没有接这种体育赛事的地方，就是很少。
如果说奥体中心开了之后，奥体中心开了之后，以后承接这种演唱会体育赛事了，我觉得会对这个灵山湾壹号的周边会有一个反哺。就是对他这边的这些小区的底商会有一个反哺。因为现在主要是住的人少嘛。住的人少，所以说那个商业起不来。后期可能会慢慢有好转，但是…… 可能得有个几年，我觉得得有个几年的时间。现在来看确实偏。湖畔瑞城咋样？湖畔瑞城我觉得咱现在看高，看小高还是看高层？？看小高还是看高层？小高，还是有点价值。就因为他这种小高的产品，在这个薛家岛这边，呃，确实替代品不多。他做的套内，做的户型做的确实还不错，因为得房率高嘛。但是高层产品的话，抓紧就离远点。
，就高层就属于推沟里。你看看，我，我跟您说我，我刚跟咱说个那个……怎么说，给咱们说个一个，呃，数据吧。就是你从那个青岛网上房地产看它那个网签数据，它这个高层一共才卖了多少套？应该也就20多套。就是没什么去化。就没什么去化，这个小区的高层啊没有任何价值。就现在这个价格太高了，他卖1万4。就是如果说现在这个价格的话就是有多远里他多远。但是小高的话，那房源也不太多了。你本身也没什么可选的。实验中学二手房套三。实验中学二手房套三，二手那得说预算呀朋友。说一下那个预算和面积。盛世上佳怎么样？盛世上佳是哪个？盛世华章？？还是盛世江山？
不是。你说的是盛世上佳是哪个小区？一下子给给我说蒙了。山海大观和灵山湾壹号二期推荐哪个？我们得三年后才过去住。三年后才过去过来住的话，在三年后在研究。现在别买。你看我直播间标题，我不知道，我改的直播……我刚才开播之前改的，就是这个直播间的标题是买的越晚越开心。你如果说，他如果说现在没有这个住的需求，我觉得可以等，你比如三年后过来过来住，你两年后再买也可以。咱现在买干啥？就是现在不是，我觉得就是现在直播间，现在直播间有很多很多话不让说。就是我，你你……就我感觉我写得挺明白，买的越晚越开心。为啥开心？你要是，咱要是说，现在住的房子想卖了。
我反正现在从我的角度，从我的角度先跟您说一句，我觉得如果说现在房，现在的房子想卖了，卖了之后，先把钱放手里，存个定期也行。咱不买理财存个定期也行。然后你这个山海大观和灵山湾壹号二期的话，我觉得我给你推荐山海大观。，其实这两……哎，为啥你，为啥非得考虑山海大观？就是周边，其实房子也，也不少。哎，不至于，不至于，我感觉就是后边可能就比较，可能以前，就我给大家常捋一下这个线。你看咱们黄……就黄岛这边，就他这个是……线是这么走的。你看这是16年的时候，到17年是这样。到一18年是这样。这18年，然后到了19年开始，是这样。开始缓慢下行，是不是？
然后到20年、21年、22年，然后一直这样下，是不是？中间，就是相对来说比较平稳一些。这个中间这个线可能比较平稳一些。但是，在往前三年的时候，就今年这个线稍微平稳一些，但之前的时候22、23、24、25这三年是这样的，是这样下去的。很多小区，就咱身边，很多小区可能有关注价格的，前两年有关注过房子的。这两天他过来看看的时候，可能有百分之三，百分之三四十可能是有利了。，咱关注的房子。120以内的山海大观就研究115的。115的，如果说100，你如果说110，120以内的话，那我觉得……哎，你120以内的话，灵山湾壹号二期，你这两个……这两套确实不好选，你要是这么说的话就不好选了。
120。我觉得还是考虑这个啥吧，我觉得还是考虑考虑这个……洋房吧，我觉得考虑考虑洋房。灵山湾壹号二期主要是华润的品质在这儿。但是135的你要想买的话，我后排的不推荐你。后排的不推荐你买，就是你看，后，这个小区山海大观这个小区有意思的地方有啥？就是它除了前排这三栋，效果，看海效果比较好，也就是个后排11号楼，等到后边这个二期的时候，基本上没有能看海的，因为让前排全挡住了。因为让，南边这些房子全挡住了。所以说山海大观这个小区最有价值的，反而还不如，我觉得不是它的小高，反而是它的这个1、2、3号楼。前排的贵。那你如果说不买这个山海大观前边的，前排的肯定贵，因为前排的就是这个海景视野好。
后排的说便宜也没有便宜太多。也得130多万，140多万。也得这么个价。130万左右吧。不是，不能130万左右，135万左右。因为他现在单价基本上在一个1万左右。高层。没差几万块钱。主要这个没差几万块钱。我觉得你现在主要现在买房的话，真没有必要那么着急。对，你听我的就行了，听我的就行了，就是看我直播间标题，越晚越开心。星界华章怎么样？星界华章不怎么样了，星界华章。星界华章当时降的产品，这开发商把一群人都骗了，连连，买房的带客带中介一会骗了，自己家销售都骗了。你这个小区就是那个……小区品质，小区的户型，都很不错。，小区周边商业配套没太多。
，交通的话，你离个地铁站还行吧，六七百米。但是小区最大问题是，它现在小，小区那个酒店，小区酒店跟这个……住宅区的这个车库，车位，他没有分开，就是通用了变成了。现在解决方案，解决的一般，就按两个道闸，就按两个道闸，那有啥用？我觉得，买这个小区你就等等就行了。这个小区现在是能，还是能买。但是吧，首先这个问题解决之后才能买。，在这之前的话咱就不着急了好不好？周边房子那么多。它这个价格如果说在影都这边的话也不便宜。千熙湾景府怎么样？千熙湾景府就不是个什么好……千熙湾景府如果说好小区的话……千熙湾景府如果是好小区的话，为什么卖这么多年没卖完？
1、2、3号，1号楼洋房，2号楼小高，3号楼高层，高层带个精装修卖140来万卖不，卖不，卖不动，然后前排这个，这个，这个……这个什么来？这个小高，毛坯的。呃，这个，这个，卖多少钱差不多？12000多现在。你又说这个小区你要真说缺点啥，红瓦，绿树，碧海蓝天。，。这这就是青岛，是不是？但是你这个小区他就是三栋楼，没有小区规模，没有小区品质。他自己说自己是高端社区，没有高端在任何地方，所以说这个小区卖不动。你这个小区周，周边面貌也一般。城市面貌也一般。小区品质也一般，户型也一般。你那个小区元宝户型，你知不知道这个小区的元宝户型？
，套，它元宝户型两个卫生间，两个暗卫，没有窗户。能做成这种户型的，这两年的新房真见不到了，真见不到了。手里的还没有卖掉。，明年再说吧，真的，买房子别着急。你那个啥，你要是……哎，我，我跟你说，我就住在旁边，我就住在附近。你到时候那个啥，你点我那个右下角那个小风车。你点那个小风车。然后，到时候咱俩，在单独聊聊吧。我觉得你，你这个，现在买房思路很不明确。我觉得现在买房思路很不明确。燕子。你到时候等我下播之后我给你打电话。你现在这个研究这两个吧。对比周边我觉得还能选别的。你像研究，哎，你说这些房子的话，你这个预算影都学府的边户，小高的边户其实也可以。
学府的边户也可以。影都一号二期缺点。影都一号二期缺点就是跟三期一样都是保交楼。跟四期一样都是保交楼。但是，它的这个保交楼吧，有很多东西给给那个……保没了。就是小区13号楼、11号楼，这12号楼底下不是有一个……它不是那个中间有个架空层吗？他这个架空层本来是做业主的那个活动中心。，呃，包括那个儿童活动中心，那个健身房之类的。现在，就是都控制下来了。就是里面没有东西了。后期也不会给你再建了，就你现在现有的这些，就是，就是小区现有这些东西，后期不会再增加。第二个缺点，小区跟这个商，商业的这个别墅、商墅是在一起的。小区跟这个商墅是在一起。
你里边这些东西吧就是后期，你不知道人会干什么。，当会所，办公，办公室，还是啥，这个你不确定。因为没有分开管理。再也还有一个点，就是他这个小区户型一般。中间户啊有暗卫。中间户有暗卫。另外，就是小区这个阳台，它那个阳台，南阳台跟没有一样。你从小区外边看都是一个平面，有点像公寓那种外立面。北边还有一个小阳台。就是户型上一般。公摊吧，他在洋房里面算公摊大的。公摊在20%左右，19.多。这也是它的缺点。哎，好了朋友们，今天那个直播时间到了，等有问题咱明天还是，就那个下午2点开始，2点10分开始开播，到时候再跟大家聊黄岛买房子的问题。